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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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“好房宝”收益模式遭质疑  

2014-06-15 10:02:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“好房宝”收益模式遭质疑

邓浩志接受《南方日报》采访

6月6日,平安好房网宣布推出金融购房类“宝”产品“好房宝1号”,并称之为第一款“互联网+房地产+金融”产品。记者看到,“好房宝1号”的综合收益预计最高为14%,由货币基金收益和房积金补贴两部分构成。相比其他零钱管理型的“宝宝”产品,“好房网”盯准的资金是购房首付款,除了货基以外,平安好房网还“自掏腰包”拿出“房积金”特别财务补贴。

“货基收益+房积金补贴”购房人最高收益14%

据平安好房网内部人士透露,“好房宝1号”的综合收益由两部分组成,即基金收益与房积金收益。其中,基金收益部分挂钩平安大华日增利货币基金。近半年的7日年化收益率平为5.5-5.6%左右。认购“好房宝1号”的消费者即使不买房,这部分收益也能拿到手。不过,“好房宝1号”基金部分并无提供如其他“宝宝”网络货基的高流动性,而仅仅是传统的申购T+1日,赎回T+3日。

值得注意的是,“好房宝1号”在基金收益的基础上,还提供了房积金收益。据了解,该收益是专门为在180天内通过平安好房网认购新房的消费者准备,预计将得到平安好房6%-8%的收益补贴。“好房宝1号”两部分收益累积在一起,预计将实现14%的综合收益率。

平安好房网相关负责人表示,不论消费者是否购买房产,“好房宝1号”在180天内可以随时存取,以保障消费者的资金流动性。除了房积金补贴以外,平安还“打包”了优先选房、优先解决购房贷款、提供首付低息分期等增值服务。

据了解,该款好房宝1号从6日开始网络预购,6月9日正式销售。南方日报记者从平安好房网官方网站看到,6月8日中午,网站显示有26.76万人已经在网上预约了该款产品,每份认购金额2万元,每人限购10份。

房积金最高补贴约8500元

对于“房积金”收益,平安方面负责人对媒体解释称,房积金来自于平安好房拿出的特别财务补贴,这部分费用平安好房会直接支付给开发商,等于消费者的房款中的一部分由平安好房来支持。之所以采取这种方式来支付收益,主要是为了防止用户恶意骗取房积金。

也就是说,若消费者最高认购10份,将20万元的购房款放在好房宝理财账户中,若在180天内,消费者没有签订任何购房意向书,则不能享受房积金收益,仅可以享有大华基金5.5%左右的收益;若消费者在180天进行购房行为,一方面可以享受大华基金的收益,另一方面也可以享受好房网提供的年化6%—8%的房积金收益,但房积金这部分收益并不能像大华基金这样取现,“这部分收益给消费者后,消费者用这笔钱也只能用于购房之用。”

不过,方圆地产首席分析师邓浩志接受媒体采访时分析认为,这个产品并无新意,仅仅是旧酒换了个新包装。其称,平安好房网给的补助必须通过买平安好房网上面的房才可以得到,意思就是说,如果通过这个网支付,开发商可以给一定的优惠,这个模式和其他购房网络电商的一万抵五万等模式一模一样,甚至让利的幅度还不如传统电商。

记者简单计算了一下,以最高20万元总金额、持有期最长半年计算,平安好房实际上只需要为购房者补贴最高8500元。相比房地产公司推出的存1万抵几万等措施,优惠幅度并不大。

平安跨界剑指房地产电商

5月15日上线的平安好房网,由中国平安集团旗下的平安好房(上海)电子商务有限公司创建,该电商平台采用“互联网+房地产+金融”的模式,将金融与互联网融入房地产产业链中。可以这么理解,平安购房网鼓励的是消费者将购房首付款存在“好房宝系列产品”里,使首付款每天产生“滚雪球”的收益。

平安好房网称,此次推出的“好房宝1号”是平安好房推出的第一款真正意义上的“互联网+房地产+金融”的跨界产品,“好房宝”系列未来还将陆续推出“好房宝2号”、“好房宝3号”等系列产品,为购房者和开发商提供定制化的购房金融服务。

事实上,虽然央行出面要求银行放松房贷,目前不少银行个人房贷依然延续着紧缩局面,个人房贷利率依然高涨。业内人士称,平安在此时推出“好房宝”,对于不少有刚性购房需求人士而言,是实实在在看得见的优惠,一定程度上也弥补了银行房贷“贵”的难题。

此前,搜房网、新浪乐居等都在尝试通过购房补贴,推动房地产电商平台的发展。相比传统房产电商,平安主打的则是金融的内核。平安好房网涵盖在线购房、在线租房、在线竞价、在线管家、在线支付等服务功能。

平安好房首席运营执行官庄诺此前曾对媒体透露,平安好房目前正在通过大数据分析,将优质房贷打包证券化或设计房屋按揭资产产品在陆金所销售,未来还可能借用平安信托发起房地产众筹。

理财产品层出不穷 投资人如何选择

■延伸

随着市场流动性紧张得到缓解,2014年以来银行理财产品预期收益率回落,一方面不少互联网“宝宝”产品的收益率也大不如前,另一方面银行高收益理财产品也有所减少。据专业数据统计,一季度最后一周,国内银行共发行债券和货币市场类产品共计413款,平均预期收益率为5.43%。

稳健型投资者如何在风险控制得宜的前提下追求更好收益?广发银行财富管理顾问钟永斌分析指出,银行理财产品组合的整体收益率水平取决于三个因素——产品投资标的的收益水平、产品风险控制体系、投资时间损耗。个人投资者应该通过理财产品的合理组合,投资者要在控制整体投资风险的前提下,最大限度地提升整体收益率。

选择理财产品买入时机

不少个人投资者理财产品的时候只看预期最高收益,实际上这是非常不科学的。理财产品实际收益水平如何要具体考察该产品的投资标的、投资策略、产品结构等因素,同时更需研判与市场动态变化情况。

目前银行理财产品主要包括保本型理财产品以及非保本型理财产品,从发行规模看非保本型理财产品目前仍是主流。该类理财产品投向多为“国债、金融债、央行票据、公开市场债券、货币市场工具及非标准化债权产品等”的组合。这类产品的预期收益往往直接受到市场流动性因素影响。通俗地说,当市场上流动性紧张时,这类理财产品收益率往往就会上升,反过来而言,当市场上资金宽松时,理财产品的收益就会维持在一个较平稳的水平。因此购买此类理财产品,关键在于选择买入时机,以及选择投资产品的标的。

为投资加配安全气囊

风险和收益从来都是成正比的。对于大部分个人投资者而言,中高风险项目虽然预期收益高,但是却由于风险控制因素不敢碰,无形中收窄了投资选择。

理财经理建议投资者可关注银行推出的部分结构化优先级产品,投资于具有较高预期收益的债券型投资工具。所谓结构化优先级产品,实际上就是把投资资金划分为优先级资金和劣后级资金两个级别,优先级资金具有优先分配收益以及优先偿付的权利,预期收益相对固定,风险控制较严格;而劣后级的资金承受大的风险,享受浮动收益。

不同于传统意义上的“资产池”理财产品,这类产品通过优先级资产、分层杠杆式设计和平仓机制等全面的风险控制措施,为客户提供追求更高收益的同时,构建风险安全气囊,最大限度的保护投资者的权益。个人投资者不妨根据自己的风险承受能力适当配置这一类产品,以提升整体收益水平。

灵活配置不留空档

投资时间损耗是不少投资者都忽略的一个因素。理财产品投资收益=实际收益率×投资时间,因此理财资金空档而造成的投资时间损耗将直接影响到整体收益水平。投资者应全盘考虑投资资金的流动性,在投资期限上注意长中短搭配,既能确保一定的资金流动性,又能最大限度减少因投资资金空转而造成的收益损耗。

客户一方面可根据自身资金的流动性需求灵活选择,另一方面也可根据市场流动性的变化,有效捕捉购入理财产品的良好时机,获得更好投资回报。

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