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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

土地出让金骤降:地方政府6月发力卖地  

2014-06-16 17:35:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地出让金骤降:地方政府6月发力卖地

邓浩志接受《羊城晚报》采访

楼市成交量持续下滑的压力明显传导到土地市场。中国指数研究院最新报告显示,5月全国300个城市土地成交量和出让金均锐减,其中成交土地宗数环比减少19%,同比减少45%;土地出让金总额同比下降38%。

楼市不景气,曾经风光一时的地王面临不少压力,房企拿地热情也被冲淡。中原地产研究部数据显示,销售20强的标杆房企,近几个月来拿地数量逐月递减,相比去年5月地王频现、房企拿地费用高达455亿元,今年5月仅71.28亿元,同比锐减八成。中原地产首席分析师张大伟认为,房企销售不佳、资金链趋紧,虽对一线城市地块仍有一定渴求,但拿地已趋于谨慎。

土地市场流拍频现

在持续近半年的“地热房冷”后,各线城市土地市场均有所降温,近期多地频现土地底价出让或流拍现象。中国指数研究院最新报告显示,5月全国300个城市共成交土地1767宗,环比减少19%,同比减少45%;土地出让金总额1375亿元,同比下降38%。土地成交量和出让金均锐减。而5月土地成交面积6221万平方米,环比减少26%,同比减少49%。其中,住宅用地414块,环比减少37%,同比减少54%;成交面积1774万平方米,环比下降42%,同比下降56%。

资料显示,与往年土地市场火热的景象相比,今年交易异常冷清,甚至有部分城市两个月都未成交一宗。“打响楼市降价第一枪”的杭州土地市场,从今年3月至今,杭州主城区尚未出让过一宗宅地。5月的济南又再现出让、成交“双挂零”的局面。

其他地区土地成交数量也出现锐减,而且大多以底价出让。6月5日,武汉10宗土地出让就有9宗地以底价成交,其他地块则出现无人报价最后流拍。5月27日,沈阳土地交易中心3宗土地出让,因无人报名竞拍全部流拍。5月,沈阳共推出18宗地块,其中10块流拍。

土地市场低迷,一、二线城市也未能幸免。其中,广州、南京等地即使有土地成交,也多为底价成交。5月末广州萝岗再卖地可谓不温不火,两幅地块以楼面价只有三字头的低价草草拍出。而上海计划推出的2幅地块因无人竞拍而延期出让。鉴于房企拿地热情的降温,广州市国土房管局在5月份甚至二度中止出让一块老城区明星住宅地块。

多地地王压力山大争降价

端午楼市最大的新闻,是全国总价“地王”广州亚运城降价超三成清货尾。另据报道,为清库存,金地8折促销上海“地王项目”,重庆地王项目降价2/3抛售。这传递出一个信息:在楼市处于调整的格局下,昔日地王命运引发了各界关注。

显然,目前房地产市场已经明显处于调整,老地王压力巨大,一、二线城市尤其2013年下半年出现的地王可能面临集体困境。这种情况下,房企对拿地的热情也被冲淡。

中原地产研究部提供的统计数据显示,销售20强的标杆房企,近几个月来拿地数量逐月递减,仅有万达、保利、恒大等企业小规模拿地,而去年5月同期房企拿地费用高达455亿元,地王也频频现身,而同比今年5月,拿地金额仅为71.28亿元,较同期少八成。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,目前市场持续低迷,加重了开发商悲观的预期。在目前房价存在下行压力的情况下,开发商主动选择拉长开发周期期待市场复苏期。眼下资金压力也导致拿地节奏放缓,在现在楼市遇冷的情况下,各房企对拿地都很谨慎。

在他看来,随着“降价潮”蔓延至一线城市,广州房价调整压力骤显,清库存将成为房企首要任务,接下来土地市场或将出现明显降温。

地方政府6月发力卖地

除了土地出让金下滑,与房地产相关的税种收入也出现锐减。财政部公布的4月份公共财政收支数据显示,房地产营业税环比锐减102亿元。地方税收收入、土地出让金“双降”,房地产因素拖累地方财政收入已成不争的事实。

据广州市国土房管局网站统计,5月广州共有12宗土地成交,总成交面积达727314.14平方米,是今年以来的最高纪录。然而成交金额却缩水至479199万元,环比4月份(697148万元)骤减31.26%,同比去年5月减少31.91%。

土地出让金大减3成,就意味着财政收入少收了“三五斗”,6月就要急起直追了。资料显示,6月广州共推出17宗土地,成为今年以来推地最多的月份,其中住宅用地达到10宗,商业用地4宗,工业用地3宗。值得一提的是,这17宗土地总起拍价为540162.8万元,已超过5月土地的总收入。

上海也有大动作。日前上海黄浦区推出南外滩的董家渡社区13、15地块,按70万平方米的建筑面积算,该地块总价将轻松超过300亿,成为“全国总价地王”。

不过,业内人士质疑,尤其是在今年银行信贷紧缩,企业资金面普遍吃紧的市场背景下,土地市场已经开始阶段性遇冷,此时,这么高总价的地块今年是否会流拍?

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