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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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豪宅降价 京广二手房交易萎缩  

2014-06-18 17:45:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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豪宅降价 京广二手房交易萎缩

邓浩志接受《南方都市报》采访

楼市下行风险趋大,南都记者从包括万科、时代地产等多个主流开发商处了解到,“趋吉避险”,刚需把持王道的同时,豪宅风险加大,或面临市场波动。日前,温州、杭州等地有中高端豪宅降价。其中温州最大的一座楼盘以超低价9000元每平米开盘,是曾经温州房价最高时的八分之一。

房地产市场整体下行,上半年去化速度已经明显放缓。同策咨询研究总监张宏伟向南都记者表示“楼市降价有差别”。各方影响下,不少地方政府的“托市”之举得到“默许”,加上多家开发商直言下半年尤其是“金九银行”货量充足,伟业我爱我家总裁胡景晖就向南都记者预测后市表示“20 14年中国楼市将在下半年迎来迟到的春天”。

豪宅低价开盘

不少地区的豪宅已经悄然降价。其中,长三角可谓“重灾区”。

温州三江立体城位于温州瓯江北岸永嘉县的一处高速公路边上。据报道,这里将以超低价9000元每平米开盘,是同地点房价最高时的八分之一。而隔江相望的温州最贵楼盘鹿城广场,在2011年售价最高时在炒房客手里的房价曾被叫到每平米8到10万元,如今开盘价均在4万左右。

根据官方统计,温州楼市已连续阴跌32个月,市区内商品房平均价格从3万跌倒了2万,跌幅达40%。

另外,深圳、上海等部分片区豪宅也出现降价现象。部分豪宅业主急于抛售房产,其中不乏炒房客,而接手的买家大多属于改善型置业。

“问题并不是出在房地产上面,资金问题才是最关键的,如果釜底抽薪,房企都无法存活,豪宅都不得不降价,”宁波利时商业杭州分公司总经理李兴军接受南都记者采访表示,这类资金问题引发的降价可能还会持续。

在很多地产商看来,利润和价格都不是最主要的,尽快把房子卖出去,保证资金的安全才是目前最重要的。

二手房交易萎缩

2014年以来,楼市整体下行。受银行信贷紧缩等因素影响,尽管部分企业采取大幅降价策略“以价换量”,然而1-5月份整个市场成交的氛围并没有回归到“量”的轨道上来。大多数大中城市成交量比去年同期下滑2- 3成,市场普遍性面临着“去库存”的压力。其中,一线城市去化速度明显放缓。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2014年1-5月份,北京市二手房成交总量为38044套,比去年前5月成交量大幅下跌55 .8%,同时也是2009年以来历年同期的最低值。

合富置业数据显示广州5月二手交易量较4月下降三成。满堂红也表示5月同比4月交易量下降了24%。满堂红置业广州分公司市场总监周峰告诉南都记者,广州二手楼市交易量陷入2011年底以来的最差阶段,可以说是3年来最低记录。且这种萎缩还在持续。

“市场浓郁的观望情绪和信贷支持力度不足是导致进入2014年以来二手房市场成交量大幅萎缩的重要原因”,伟业我爱我家副总裁胡景晖向南都记者分析道。

从二季度市场表现来看,大中城市楼盘变相促销或小幅优惠促销的“平价”策略成为市场主流和趋势。同时,一些大型品牌开发企业也开始出现大幅降价的市场行为,并且大幅降价的楼盘日益增多。

“对于普通刚需项目来讲,一般降价10%-15%就可以激活市场成交量,而对于高端豪宅则需要20%-30%的幅度,市场需求才会被大幅激活,”张宏伟向南都记者表示。不少业内直言,目前市场情况下,降与不降已经不再是问题,“以价换量”是应该“慢慢降”还是“一步降到位”,这才让开发商“头疼”。

“托市”逐步落实

从之前一些城市的“放松限购”传言,再到6月6日天津市房管局提出一系列放松限购的举措,两会期间提出的“分类调控”思路已逐渐由“概念”转化为现阶段的市场实际。

“越来越多的政策‘组合拳’表明,现阶段政府对分化下行的房地产市场已开始了一轮更加精细化的适度干预,有针对性地‘托市’,”伟业我爱我家副总裁胡景晖接受南都记者采访表示,从目前宏观和地方的政府信号来看,上到政府高层的简政放权,强调“让市场在资源配置中发挥决定性作用”,下到各级地方政府依据自身实际局部调整,如部分城市放松限购,可以看出“托市”的逐步落实。

另外,信贷支持力度增加、楼市调控区域化松动,以及共有产权房、保障住房以及棚户区改造等逐步落实,“这些杠杆效应或将在下半年逐步展现出成效”。

另一方面,包括时代地产、富力地产在内的不少华南开发商告诉南都记者,在下半年将有比较重要的货源流向市场。不少业内也认为,随着下半年楼市供应量的进一步增加,房价的合理回归,尤其是信贷支持力度的增加,持续观望的刚性需求或将逐步开始释放。

由此,胡景晖向南都记者预测,“有理由相信,今年楼市将在下半年迎来迟到的春天”。

一季度成交萎缩兑现,二季度价格下滑成真,三季度大势触底很有信心,唯一有变数的是四季度的回暖。”方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉南都记者,从经济不景气的角度看,扶地产救经济等政策将利好楼市,但也可能是经济不景气,导致楼市上行乏力,从而推迟复苏时间。

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