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邓浩志的博客

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广州楼市冷暖交锋  

2014-06-25 15:01:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市冷暖交锋

邓浩志接受《南方都市报》采访

尽管楼盘降价的消息不绝于耳,但广州市国土房管局最新发布的信息显示,广州房价仍在微涨。2014年5月广州房地产市场运行情况显示,前5月房地产投资增速呈现持续下滑趋势,5月份广州市新建商品住宅网上签约面积64 .05万平方米,环比上涨0 .5%。网签均价15767元/平方米,环比上涨2 .1%。

多个开发商楼盘负责人告诉南都记者,由于限价逐步放开,5月网签价体现了不少高价盘,因此拉高了整体数据。不少大中房企虽未直言面临资金紧张,但承认销售压力增大。伟业我爱我家副总裁胡景晖就向南都记者表示,一些资金实力不足、规模小、成本控制力较差的中小房企或将面临更大的生存压力。

技术性因素促升郊区价

6月16日下午,广州市国土房管局发布2014年5月广州房地产市场运行情况。通报显示,5月份广州市新建商品住宅网上签约面积64.05万平方米,环比上涨0 .5%。网签均价15767元/平方米,环比上涨2.1%。

具体而言,今年5月份广州十区一手住宅均价为17712元/平方米,环比下跌近6%。其中,越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区等中心6区一手住宅网上签约均价26229元/平方米,环比降7%;花都、番禺、南沙、萝岗区等外围4区一手住宅网上签约均价14048元/平方米,环比涨463元/平方米,涨幅3.4%。

“由于最近政府放开了限价,不少高价楼盘可以顺利签约,这也对近期的楼价造成了一定的冲击,”包括亚运城在内多个项目开发商内部人士告诉南都记者,虽然网签显示均价上涨,但实际上这是受到了技术因素影响。最近一段时间特别是节假期间,楼盘的折扣活动比较明显,市场价格总体并未明显上升。

方圆地产首席市场分析师邓浩志接受南都记者采访表示,一个月的区域价格变动跟推盘节奏很有关系的,再长一点时间段分析更科学,“广州不会整体下跌,预计四季度楼市会回复向好。”

克而瑞广州公司有关负责人向南都记者分析表示,“目前广州新建商品住宅依旧供过于求”。虽然广州市新建商品住宅供求比有所回落,但房价收入比偏离度却居高不下。

“从广州的历史看,在1995-1996年房价上涨的时候广州不涨,原因是广州的一些新城楼盘大量空置,五六年后全国房价都涨的时候,广州也不涨,这可能是发展不同步的差别,如果不解决好当地的供求关系,是没有办法保证房价的涨跌,”华远地产董事长任志强分析广州房价缓涨的原因时表示。

拼命融资和卖楼

由于市场实际下跌,房企或陷入销售困局,资金压力增大,链家地产预计2014年的行业开发增速将继续下滑。“今年的房地产投资增速会保持在14%-15%左右,属于比较低速的状态,对于宏观经济的拉低影响也会更加明显。”链家地产研究员张旭告诉南都记者,今年大部分时间,房地产行业开发情况的新开工面积、施工面积和土地购置面积同比增速都处于负值,这说明行业将进入并在一定时期内都将下行和收紧。

从广东省统计局公布的资料来看,房企拿地热情度下降也得到“证实”。广东房企拿地面积590 .72万平方米,同比下降10 .1%。1-5月全国土地购置面积为11090万平方米,同比下降5.7%,已连续3个月累计下滑。

“这个时间段,除了拼命融资和卖楼,其他房地产活动都不被看好,市场预期明显低落,”一位华南开发商告诉南都记者,目前房企尤其在拿地和开发上意愿明显降低。从全国看,多城土地市场陷入冷清,流拍现象出现。

任志强上周末在广州有关论坛也给房企支招,称大势下房地产下滑不可避免,但挺住可迎来反弹,而面临压力的中小房企可借收购低成本拿地。

“大房企可以回归一线城市,可以避开三四线城市楼市下滑、项目滞销的风险,但是随着大房企涌入一线城市,企业在成本控制、资金链,以及销售策略等方面将面临更大的挑战,房企拿地时出价将更加谨慎,项目销售定价将更加合理。”伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉南都记者。同时他也表示,一些资金实力不足、规模小、成本控制力较差的中小房企或将面临更大的生存压力,开发企业将面临洗牌。

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