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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州楼市调控低调松绑  

2014-06-26 11:12:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州楼市调控低调松绑

邓浩志接受《新快报》采访

增城、从化放开限价,中心区高价盘限签松动,广州人才入户全面开闸带来购房名额增加……广州楼市调控政策在微调。

从去年开始,“限购、限贷、限价、限签、限售”这五限政策就成为广州楼市的紧箍咒,随着今年市场逐步下行,要求政府松绑五限进行救市的呼声渐高。自5月份以来,广州默许增城、从化两地松绑限价,并对市区的五限也进行了调整。作为一线城市,广州的限购坚冰被认为难以打破,但仍可曲线松绑。业内人士认为,广州目前采取的是“温水煮青蛙”式的松绑楼市调控,这样既可以规避触碰中央红线的风险,又能有效释放市场购买力。如果确实需要救市,政府手上还有不少牌可打。

调整

自今年5月开始,广州已低调启动多项楼市微调措施,这些措施的共同点就是政府对开发商仅限“口头传达,不发文件”,可谓十分低调。

对于广州来说,除了限购这条红线难以逾越,地方政府手里仍有相当多的牌可以打。广州去年开始执行的“限购、限贷、限价、限签、限售”这五限政策,限购短时间内难以解除,限贷也不会放松,但限价、限签、限售这项政策都属于地方政府自行出台的调控手段,只要地方政府愿意,随时可以拿来救市。近期的具体措施表现如下:

1.郊区限价放开

早在今年5月份,增城率先松绑限价,开发商无须再两套合同卖楼,并且允许高价别墅进行网签。自5月份开始,增城国土房管局通知各开发商执行新的政策,按照要求,原来签一个购房合同再签一个装修合同的开发商,需要向房管局签署一份承诺书,承诺不再搞双合同,房管局则同意开发商按照购房合同与装修合同的总价进行销售,但不得突破两份合同的价格。

同样被限价的从化也对限价政策进行了调整。在广州各地楼盘纷纷推出低首付、大降价等促销手段的环境下,地处从化市区新城市中心——从城大道上的莱茵水岸6月1日上午正式发售“观邸2期”高层洋房,均价比去年11月发售的“观邸1期”上涨11%,达到9899元/平方米,从化连续两年未上调限价线的状态也因此终于被打破。

从限价来看,目前增城、从化两地已经放开,市区的许多楼盘也解除了限价,而该政策的松绑,对楼市最大的影响是开发商不用再以双合同来进行销售,在同样的总价下,买家的贷款成数相应增加了,购房门槛也因此降低,对市场的利好不言而喻。而限签政策目前虽未完全解除,不少高价盘仍每月有一定网签限额,但政策环境正在变得逐步宽松,限签与限售这两项迟早要解除,这对开发商的销售回款有所帮助,一定程度上也是能起到救市的作用。

2.中心区高价盘限签松绑

除了郊区松绑限价,市区的高价盘网签也在近几个月被放开。早在去年年底,花都、南沙等外围区域已经传出松绑高价盘网签的消息,而这一风潮今年先后席卷全市各中心区,如万科金色梦想、万科东荟城等原本因网签受限而被迫采用两套合同卖楼的项目,近期已经回归单合同。

3.户籍政策进一步宽松,“抢人”救市

除了直接调控楼市,户籍政策的改革也对楼市有间接利好。今年3月份,广州市政府网站公布广州市人口调控和入户政策“1+3”文件,“1+3”文件不仅放宽引进高层次、高技能人才的年龄门槛,也为一线人员开辟入户的新通道。而近期广州重新又启动了本科学历入户的措施,外来人才租房满一年可申请入户,户籍政策进一步宽松,使原本只能在广州买一套房或不能买房的外地户籍居民增加了一个甚至两个购房名额,无疑也能带来更多的市场空间。

原因

楼市地市双低迷促使政策微调

广州楼市低迷无疑是促使政府逐步松绑各项调控政策的重要原因。自春节以来,广州楼市成交呈现连续下跌的态势,不断传出的楼盘降价的消息也带来不小压力。另一方面,广州市政府今年有不小的土地供应计划,如果楼市惨淡,必将影响开发商的拿地热情,这也是政府所不愿意看到的。

据搜房网监控广州国土房屋局网站,5月广州共有12宗土地成交,总成交面积727314.14平方米,是今年以来的最高纪录。然而成交金额却缩水至479199万元,环比4月份的697148万元骤减31.26%,同比去年5月减少31.91%。

尽管5月广州土地出让宗数和面积均创下今年新高,然而受到楼市低迷影响,广州土地市场也“遇冷”,两场土拍均草草收场,成交金额也骤减,作为难得一见的广州老城区宅地也突然中止出让。业内人士判断,随着“降价潮”蔓延至一线城市,广州房价调整压力骤显,清库存将成为房企首要任务,接下来土地市场或将出现明显降温。

业内分析人士认为,近期广州开发商积极推盘,打折促销力度比较大,但市场观望情绪依然很重,这导致库存去化较为缓慢。市场无疑需要一针来自政策的“强心剂”。

建言

限购红线难破但可曲线松绑

近期全国各地楼市限购调整的传闻不断,广西南宁、天津、杭州萧山、无锡、安徽铜陵等城市相继放松限购。在佛山高明经历限购“松绑”告吹后,广州传出南沙将针对澳港人士松绑限购的消息,而这也被视为广州对松绑限购能否破冰的一个试探。

今年5月份,方圆地产首席分析师邓浩志在其个人微博爆料,广州南沙将松绑限购,针对香港、澳门居民购买南沙住宅的限购将松绑,“即未来港澳人士可在南沙置业”。不过,该人士表示公布时间还不确定,同时南沙还在讨论对“粤”籍人士放开限购,即放开广东省内居民的限购。

关于南沙限购松绑或有针对性放开,自广州开始限购后不久就不时有相关声音出来,其中南沙作为国家级新区,不少专家都曾建议应该松绑限购,以利于吸引更多人才,特别是为了促进港澳和南沙的合作,针对港澳人士的限购松绑更是得到不少业内人士的支持。邓浩志透露,“落实粤港澳优质生活圈”这个南沙定位正是重要的理由。

不过,广州市国土房管局相关人士表示,广州仍继续严格执行国家相关调控政策,目前没有政策调整。此前也有媒体报道称,住建部一位相关司局的人士确认:“近期北上广深也有市场剧烈调整,部里正在观察研究,但依然不会发文表示限购退出。”

有专家表示,各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳一定年限为前提,而北京规定为5年,广州“穗六条”规定为3年、上海“沪七条”为两年、武汉等二线城市大多数为两年,广州的年限要求在全国仅次于北京,因此哪怕不能完全放开限购,也可以通过调整社保、纳税证明实际缴纳年限来实现限购政策的定向宽松,扩大符合购房资格群体范围。

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