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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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楼市调整会持续多久?  

2014-06-27 12:58:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市调整会持续多久?

邓浩志接受《南方都市报》采访

新一轮楼市调整大幕正在拉起,已成各方共识。但分歧在于,此轮楼市调整会是怎样发展,会有怎样的结局。在今年之前,房地产市场近几年来还经历了两轮调整。第一轮是2008年下半年至2009年上半年,第二轮是2011年下半年到2013年初。而新一轮楼市调整,是历史的重演,还是新的故事?

楼市高位调整,成交量缩价滞

南都记者通过6项基本指标的对比发现,现实与历史有着不少相似的地方,“如有雷同,实属巧合”的戏剧桥段屡屡上演。

中国楼市的高位调整中,“量缩价滞”成为调整的标准样式,继而导致房价从部分城市开始下跌,到全国大幅度降价。其中通常反应最快的是知名品牌房企,总能洞察先机来引领楼市,比如万科、碧桂园、恒大这样的全国房企。但跑得快也容易引起是非,每次降价总会伴随着业主退房、维权等浪潮。

到了市场真正面临低谷时,由于销售资金回笼越来越难,高负债率的房企往往面临危机四伏的资金链断裂,支撑不下去迎来的就是被收购或破产的命运。也正因此,每当楼市回落时,总伴随着一批房企的倒下,连大牌房企也不免面临危机,从恒大到绿城到今年面临倒闭风声的光耀。

2014年“非政策因素”的调整耗时更久?

与前两轮楼市波段的最大不同,则是造成这一轮调整的缘由,中原地产首席分析师张大伟分析认为,目前房地产下行趋势明确,楼市已经开始周期性调整,而本次楼市变化是历史上首次出现的因为“非政策因素”导致的市场萧条。

相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整,本次楼市出现调整的主要原因为:资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧;以及全国总体楼市供应告别绝对短缺,三四线城市出现供应过剩。这也可能会导致本轮市场的调整周期更长,“特别是非核心城市、城市非核心区,都有可能出现明显价格调整”。

不过对于这次调整会持续多长时间,则产生了分歧。方圆地产顾问首席市场分析师邓浩志认为此轮楼市调整去年10月下旬已有苗头,因此预计到今年第四季度成交量会有所回升。北京福盛德经济咨询有限公司首席经济学家冯建林则指出,基于今年的楼市调整是源于市场的内在力量,调整幅度可能更大,调整时间可能要2年或更长时间。预计今年下半年房价可能持续下行,明年逐步企稳回升,全国房价可能要到2016年或之后才能恢复到2013年的水平。

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三大楼市调整周期

2008年调整

时间:2008年初到2009年上半年——— 约一年半

从2007年房地产疯狂的涨价潮中,“9·27新政”直挫楼市,导致2008年房地产市场急转直下,而2008年的全球金融危机更是给房市雪上加霜,不过也带来了新的机遇,担当起挽救经济下滑的“引擎”,11月份出台4万亿计划让房地产行业受益良多。

2011年调整

时间:2011年下半年到2013年初——— 约一年半

在刺激经济的大环境下,房价也在2009年、2010年一路创新高,而国家从2010年开始就逐步收紧政策,不过收效并不大。直至2011年1月底,国务院办公厅发布“国八条”,调控再一次升级。不过进入下半年,才出现开发商大规模被迫降价。自2012年开始,各地方政府陆续开始救市,3月份成交量便出现了强劲回暖。

2014年调整

时间:年初——— ?

2013年在数次调控叠加效应之下,房价仍一路狂飙往上。直到今年初成交开始陷入低迷,3月份杭州率先降价,迅速扩展至全国,目前包括一线城市在内的房价也均现降价。目前经济、市场环境更加扑朔迷离,楼市调整将如何发展成为关注焦点。

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