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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

广州十区均价跌至“1字头”  

2014-06-05 14:18:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州十区均价跌至“1字头”

邓浩志接受《南方都市报》采访

昨日广州国土房管局公布:4月,广州十区两市一手住宅网签均价15443元/平方米,同比涨11.6%,比3月仅微涨1.5%。而按十区口径,广州4月网签均价回落至18830元/平方米。

有业内人士认为,尽管十二区市均价仍在上涨,但广州5月楼价实际上已开始下降。亦有分析认为,开发商目前的资金链还不算紧张,加上近期传出政策松动的风声,业内观望的情绪较浓,大规模降价潮尚未拉开。

4月,广州十区一手住宅网签面积为44万平方米,与去年同比减少23.5%,与上月环比增加8.2%。若加上从化、增城两市,全市十二区市的一手住宅网签面积63.74万平方米,同比减少23.2%,环比增加6%。

其中,越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔等六区网签面积共15.81万平方米,花都、番禺、南沙、萝岗等外围四区共28.19万平方米,增城市15.21万平方米,从化市4.53万平方米。

在十二区市成交量排名中,增城仍居全市首位,虽然比3月减少了17.5%;其次为番禺,达到10.53万平方米。黄埔、越秀成交量居尾,分别为0.29万平方米、1.27万平方米。

今年3月,广州十区新建商品住宅均价为20127元/平方米,是近三年以来,首次突破2万元/平方米关口。4月,十区均价回落至18830元/平方米,与去年同比上涨15%,但比上月下跌6.4%。

但若按十区两市口径统计,虽然4月网签量环比、同比双双下跌,但均价15443元/平方米,同比涨11.6%,环比涨1.5%。

中心6区新建商品住宅网签均价28182元/平方米,外围4区新建商品住宅网签均价13585元/平方米。另外,增城市新建商品住宅网签均价7932元/平方米,从化市新建商品住宅网签均价7750元/平方米。

部委行动

住建部紧急摸底多地楼市

库存急升供应过剩成难题,房企“让利跑量”心理渐占上风

楼市下滑,库存激增已引起中央关注。日前,住建部多个调研组分赴南京、广州、深圳、福州等地实地调研楼市真实情况。

业内人士指出,在房地产市场持续下滑,库存飙升的背景下,更多城市有可能松绑限购措施。但现阶段供需关系已转向,在房贷未有明显放开的情况下,放松限购难以产生较大影响。

5月20日,住建部工作人员飞抵南京调研。此次选取的调研重点包括调控政策已进行调整的部分城市,例如珠三角、长三角,此外,对于浙江、江苏等库存严重地区也进行了调查。

5月22日,住建部相关人员再度到珠三角区域摸底,5月23日又转战深圳。调研结果显示,部分中心城市表现仍不错,目前对经济冲击并不大,但市场开始出现分化。部分三四线城市情况要好于杭州、贵阳等二线城市。

“此次中央方面决心较大,并不是想出手行政干预。”上述知情人士表示,中央这次更希望市场能自我调整,避免重走老路,将泡沫再次放大,引发更大风险。

据参与调研人士透露,如今令政府头疼的是,如何消化供应过剩问题。日前易居研究院发布的《2014年度35城商品房供求关系专题研究》报告显示,重点监测的35个重点城市中,29个城市商品住宅呈现供大于求的关系。

由于多年供应过剩的积累,重点城市库存急剧上升。截至4月底,重点监测的35个重点城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米,环比增长2.6%,同比增长19.5%,创五年来新高。其中,有28个城市库存出现了同比增长现象。报告显示,库存高企不再限于二三线城市,一线城市也逐步深陷其中。

在此背景下,销售下滑带来存销比大幅度上涨。4月35个城市新建商品住宅存销比为15.2个月,而3月该数字仅为13.9个月。

 中原地产市场总监张大伟认为,楼市在信贷收紧影响下,上涨开始乏力。购房者观望情绪增多,房企“让利跑量”心理渐占上风,供需格局已悄然生变。上海易居房地产研究院研究员严跃进也认为,近年来楼市的火爆促使开发商投资力度一再增加,因此,未来两年部分中西部城市面临较大去库存压力,今年反弹力度偏弱,房地产市场的下行风险剧增。 经济参考报

  业内分析

  5月楼价已呈明显跌势但中心城区还很稳定

 方圆地产首席分析师邓浩志认为,4月连续4周广州中心城区的签约量很大,网签量最高的前20个楼盘,中心区占三四席,以往多数仅有1个,甚至没有。“以前从来没试过,而且这些楼盘的集中推盘期早就过去了。说明限签放松之下,这些很可能是去年积压的成交量,集中在4月释放。”

  认为,高价盘集中签约带来的均价上涨,不是市场的真实反映情况,5月楼价已呈现明显的跌势,比如龙头房企万科的新盘“万科欧泊”,上周推售的新单位较前期单位降幅超过20%,旧荔湾区域也开始降价,“但中心城区的楼价还很稳定,外围区域五一期间还只是促销,最近开始实质性的降价。”

 大规模降价尚未出现开发商资金链还不算紧张

 合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江认为,3月十区网签均价较高,主要因为高价盘网签集中,而4月萝岗的中海誉城等楼盘开始降价,售价约在13000—14000元/平方米,约低于周边均价1000元/平方米,推盘量达到数百套,成交量较大,或因此拉低了4月的均价。

 黎文江认为,目前开发商仍以推出“特价”、“一口价”等促销居多,或将较差的单位低价出售,但大规模的降价还没出现。他认为,开发商目前的资金链还不算紧张,加上近期传出政策松动的风声,业内观望情绪较浓。

“广州目前剩余的多数是高价盘,供应量跟不上的情况下,普通刚需买家的选择很少。”黎文江认为,2012年至2013年,广州楼市成交量很高,刚需盘基本已被消化完,因此不少开发商去年赶工,希望在今年国庆推货,随着新盘推出或能带动成交量回升。

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