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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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需求拐点或逼近  

2014-06-08 10:03:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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需求拐点或逼近

邓浩志接受《南方都市报》采访

    房地产市场进入拐点已渐成各大券商的主流判断。摩根大通近日预计,今年中国整体房价下降2%,但一线城市仍会涨5%。国泰君安分析,房地产建筑就业人数约占国内总就业人口的一成,只要未来国内房地产价格下跌幅度不超过三成,充分就业仍有保障。方圆地产首席分析师邓浩志接受南都记者采访时表示,目前房地产业竞争激烈,地产行业利润已滑至10%左右。

地产投资4年短周期波动

    中国房地产市场的未来走向愈加变幻诡谲。摩根大通近日预计,今年中国整体房价下降2%,这也是有记录以来的房价首次下跌。然而不同城市情况不同,国内一线城市房价预计仍保持上涨幅度达5%的强劲势头。二线城市预计仍将持平,但供应严重过剩的城市价格可能下降10%。三线城市由于房价和价格敏感度较低,降幅也将小于供应过剩的二线城市,预计达到5%。

    瑞银证券分析称,时至今日已经越来越担心房地产是否面临拐点。过去10年间住房的供给量一直快于内在需求,而支撑投资性需求的诸多因素正在消退,目前房地产持续大幅下滑是未来两年中国经济面临的最大下行风险。瑞银将2014年和2015年的G P增速小幅下调至7.3%和6.8%。

    国泰君安证券有关人士向南都记者分析认为,需要注意的是部分二三线城市,尤其是房地产库存大量积压的城市,或会出现房价下跌三成的可能性,因这些城市人口持续流出,房产去化缓慢,不过未来几年中国整体房地产价格出现悬崖式下跌的可能性较小。

根据宏源证券报告,国际经验显示房地产长周期为18年,中国经验显示房地产投资符合4年左右的短周期波动。

“与欧美国家成熟发达的投资理财产品相比,我国则显得相对贫乏,房地产被当做投资项目。目前房地产投资放缓,市场疲软,房价虚高。房地产价格这时有一个回落期。”中山大学岭南学院教授钟晓青向南都记者表示。

宏源证券认为,中国房地产投资符合4年左右的小周期,主要驱动因素是政策周期或信贷周期。在现有政策不变的前提下,2014年随着银行信用趋紧以及销售的下滑,预计房地产投资将明显减速,到2015年和2016年预计在小周期和长周期下行叠加下,房地产投资将进一步下行。

    中山大学岭南学院教授钟晓青告诉南都记者,相对于国外18年的房地产周期,中国4年的房产投资则显得有些“风险过大”。但是与周边例如香港相比仍有上升的空间,所以近期内也不会崩盘。

降温对就业影响有限

“中国房价跌幅不超过三成就不会影响国内就业,”这是国泰君安最新宏观研报的观点。

    国泰君安证券首席经济学家林采宜周二表示,房地产建筑的就业人数约占国内总就业人口的一成,只要未来国内房地产价格下跌幅度不超过三成,充分就业仍有保障。若房价跌幅超过三成,那么国内失业问题就会凸现出来。

    包括万科、保利等多家主流房地产企业都并不讳言当前房地产已走完了黄金时代,利润将回归,不过同时也都认为未来几年中国整体房地产出现断崖式下跌的可能性较小。

中山大学岭南学院教授钟晓青则在接受南都记者采访时认为,不宜过分夸大房地产在就业吸纳中的作用。

    “中国目前的就业拉动主要靠第一产业和第二产业,并不是靠房地产容纳过多的就业人口,说三成成下跌底线则是过分夸大了房地产的作用。”钟晓青表示。

    在国泰君安看来,以G P构成来看,一季度投资对G P的贡献率达四成,而当前房地产市场在投资中占22.5%比重,简单测算,房地产对G P的贡献度达9%左右。

     “目前房地产业竞争激烈,一二线城市非争出地王不能拿下土地,面粉都比面包都贵了谈何高利润?”方圆地产首席市场分析师邓浩志向南都记者表示利润向上爬可谓“压力山大”,所以每遇楼市下行周期,地王项目必定亏损。地产行业利润就10%左右。

    下跌指数的判断要依据城市类型和发展结构判断,合富房地产市场研究院院长龙斌告诉南都记者,一线城市仍然有人口流入并存在较多的规划利好,即便下跌也会有接盘者,刚需空间比较大,稳定系数更高。

    宏源证券总结分析国际经验认为,房价先于生产者/消费者比例见顶。中国生产者/消费者比例于2017年见顶,两年内下降0 .45%,按照美日经验,中国人口结构变化将导致房价每年下降1.8%-2.6%左右。中国1985-1990年经历了一波婴儿潮,年均出生人口2300万人左右,1990年后每年出生人口持续大幅下降到2000年左右的1600万人左右,这意味着当前中国正处于住房需求的顶部区域,住房需求的拐点已经渐行渐近。

    过,摩根大通中国首席经济学家朱海斌也表示,中国提高城镇化率的计划没有停止,国内家庭收入增长也较为稳固,这两个因素将创造住宅需求。再加上较高的家庭储蓄率,都是支撑市场的重要因素。

    “拐点说目前估计还是炒作,近期来看根本不可能,只是有些人的一厢情愿而已。”在钟晓青看来,拐点论也还需要商榷。

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