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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

5月推货1.4万套,仅卖不到6000  

2014-06-08 21:37:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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5月推货1.4万套,仅卖不到6000

邓浩志接受《南方都市报》采访

5月作为传统楼市旺季,既是上半年楼市一个总结,也是下半年楼市的一个风向标。据搜房网数据监控中心统计,尽管5月推货量环比、同比均大涨,但广州全市成交量仅环比上涨12%,同比却狂跌22%。

得益于“三限”松绑,尽管网签均价创近三年来房价新高,数据上还比较漂亮,但真实的市场却进入胶着期,为促成交,越来越多楼盘加入降价促销行列。

据统计,5月广州降价楼盘数量高达59个,占比超两成,创下自20 13年2月份以来16个月降价盘最多的纪录。

推货积极成交欠理想

5月广州全市共派出79张住宅预售证,新增住宅房源14370套,环比前一个月10432套增加了37.73%,同比去年5月4248套激增238.28%。2014年5月房源新增量更创下2013年1月至今月度新增房源量的最高值。

推货积极,成交却并不理想。据搜房网数据监控中心统计,5月广州新建商品住宅网签5855套,环比4月5227套虽上涨12%,同比却狂降22%;网签面积为673972平方米,环比4月上涨12%,同比下跌19%。

其中,中心六区(含萝岗)网签2081套,环比涨8%,创近5个月成交量新高。白云区成交量达457套,为六区之首,保利西海岸项目单盘贡献111套。此外,海珠区成交235套,环比大涨51%。

郊区成交不敌往日。5月广州郊区新建商品住宅仅成交了3298套,环比大跌25%,是今年以来的最低峰值。番禺以1101套位居全市冠军,其次为花都成交996套,“成交大户”增城仅贡献了825套。

限价放松,网签回归真实

5月广州全市新建商品住宅网签均价为16361元/平方米,环比4月上涨12%,同比上涨26%。

中心区成交量小幅推涨房价,六区成交均价为24083元/平方米,环比上涨7%,单个区域均价保持在常规水平。其中越秀区网签均价38787元/平方米,赶超天河33213元/平方米,成为全市价格最贵区域;海珠区31000元/平方米,仅次于越秀、天河。

近郊五区新房网签均价为12192元/平方米,环比上涨14%。其中增城网签均价9130元/平方米,环比涨14%,自2011年2月至今,房价首次出现“9字头”。一方面,今年4月广州明令禁止购房签订双合同的行为,增城多数楼盘取消双合同;另一方面,市场多个超过1万/平方米的项目网签,如保利东江首府网签均价12191元/平方米、翡翠绿洲网签均价10185元/平方米、海伦春天网签均价11031元/平方米、碧桂园凤凰城网签均价12968元/平方米等。

受益于政府三限松绑,去年高涨的房价得以在今年的数据上逐步体现,然而成交量呈现下滑,意味着楼市进入胶着期。

更多楼盘降价促销

数据上的房价上涨,无法掩盖市场的整体“滞涨”,已有越来越多的楼盘加入降价促销的行列。据统计,广州5月同期在售住宅及公寓项目共290个。其中,198个楼盘报价持平,占比68.28%;涨价楼盘33个,较前一个月减少3个,占比11.38%;全市共有59个楼盘报价下跌,占比20 .34%,这是自2013年2月以来16个月内降价盘最多的一月,也是16个月以来首次降价盘占比超2成。与4月相比,5月份广州报价下跌楼盘59个,比4月份31个接近多1倍;另外,5月份,广州涨价盘占比仅11.38%,是自今年1月份以来,涨价盘占比最少的一月。

从区域来看,广州5月跌价盘主要集中在郊区。据搜房网数据监控中心统计,广州5月份共59个楼盘报价下跌,其中中心六区19个,近郊五区40个,占全市降价盘总数的67.80%。其中,番禺降价盘最多,达15个,其次是增城和南沙,分别有9个盘报价下跌。

值得注意的是,南沙四五月份同期在售楼盘20个,涨价盘仅广州星河丹堤一个,由4月的12000元/平方米均价变为13000元/平方米。事实上,南沙楼市今年其实逐渐在降温,市场供求比也随之提高,让开发商感到压力。目前南沙有不少楼盘都推出特价单位。

土地市场也遇冷

受楼市低迷影响,在上月成交的12宗土地中,仅有3宗有超过2家单位以上报价。据广州国土资源和房屋管理局网站,5月广州共有12宗土地成交,成交金额479199万元,环比4月减31.26%,同比去年5月减少31.91%。

成交区域方面,黄埔以9宗独占鳌头,占据四分之三的成交量,5月所有住宅用地和商业用地均位于黄埔。其中萝岗LG PQ -A 1-3地块溢价60 .88%为上月最高,镇龙住宅地和商业地分别溢价13.56%和1.6%,其余土地均以底价成交。除了黄埔外,仅剩增城成交2宗工业用地和南沙成交1宗其他用地。

原本5月有一宗备受瞩目的明星住宅地块推出,这宗位于老城区海珠区的橡胶新村东部住宅地块在出让前夕突然中止。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,该地块的中止出让很大程度上是受到土地市场降温的影响。随着降价潮”蔓延至一线城市,广州房价调整压力骤显,清库存将成为房企首要任务,接下来土地市场或将出现明显降温。

尽管“遇冷”,政府在推地方面仍保持着稳定的节奏。据统计,6月广州推出17宗土地,住宅用地达10宗,总起拍价为54亿元,该起拍价已超过5月土地的总收入。

分析

“红5月”为何不红?

就全国来看,不止广州,今年1- 5月大中城市成交量与去年同期相比也普遍下滑2- 3成,整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。

同策咨询研究部总监张宏伟分析认为,银行信贷紧缩持续导致1-5月份市场短期表现仍然“马力不足”,尽管央行5月12日“喊话”要求支持个人住房贷款,短期来看,因为“央五条”并非正式通知,银行存款成本也没有明显下降的迹象,大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率,贷款审批速度也没有明显提高,目前指望商业银行下调利率、提高审批速度、支持首套自住房贷的政策落空。因此,银行信贷紧缩导致“钱荒”、利率上浮的现象甚至会影响到2014年第三季度整体市场的行情。

中原地产

5月二手楼成交量

环比4月大降近四成

南都讯记者邱永芬实习生乐俊慧在一手楼降价走量之际,不愿降价的二手房小业主若卖房或要经历相当长的周期。中原地产日前统计,其司5月份促成的二手住宅成交宗数环比4月大幅度下降38.7%,成交面积环比也下降33.6%,其中中心六区成交宗数占90.6%,另外,中心六区成交宗数环比均呈下降趋势,其中,天河区降幅更是达到50%。这是继4月份以来,又一个成交量环比下跌月。

中原二手住宅成交数据显示,广州二手楼市在4月遇冷,呈现出量价齐跌的趋势,成交价环比3月下跌约5%。而5月份成交量仍处于低位,租赁活跃度也持续下降。但5月份全市二手住宅成交均价为22163元/平方米,环比4月上涨约4 .9%,价格基本回稳至3月份时的水平。中心六区中除白云区均价是17576元/平方米外,其余五区均价都突破了2万元/平方米的关口,而越秀区更是首度破“3”。据了解,白云区最低均价来源于罗冲围板块及机场路板块,均价分别低至15684元/平方米和15972元/平方米。5月均价最高的是天河区的珠江新城板块,均价高达35384元/平方米,而越秀区小北路板块紧随其后,均价35010元/平方米。

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