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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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市场调整期广州开发商拿地谨慎  

2014-06-09 15:22:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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市场调整期广州开发商拿地谨慎

邓浩志接受《新快报》采访

尽管5月广州土地出让宗数和面积均创下今年新高,然而受到楼市低迷影响,广州土地市场也“遇冷”,两场土拍均草草收场,成交金额也骤减,作为难得一见的广州老城区宅地也突然中止出让。业内人士判断,随着“降价潮”蔓延至一线城市,广州房价调整压力骤显,清库存将成为房企首要任务,接下来土地市场或将出现明显降温。

广州土地市场成交持续缩水

据搜房网监控广州国土房管局网站,5月广州共有12宗土地成交,总成交面积达727314.14平方米,是今年以来的最高纪录。然而成交金额却缩水至479199万元,环比4月份的697148万元骤减31.26%,同比去年5月减少31.91%。

成交区域方面,黄埔以9宗独占鳌头,占据四分之三的成交量,总成交金额达46.49亿元,5月所有住宅用地和商业用地均位于黄埔。除了黄埔外,仅剩增城成交2宗工业用地和南沙成交1宗其他用地。

土地性质方面,5月广州共成功出让住宅用地3宗,商业用地3宗,工业用地4宗,其他用地2宗。萝岗LGPQ-A1-3地块溢价60.88%为上月最高,镇龙住宅地和商业地分别溢价13.56%和1.6%,其余土地均以底价成交。

全国土地市场普遍陷入低迷

事实上,在全国范围,楼市的不景气也迅速传导至土地市场,5月土地成交低迷,观望气氛浓重,企业拿地态度愈发谨慎,导致土地市场底价成交、流拍现象频出,土地成交面积和金额同环比均大幅回落。5月份300个城市土地成交面积和金额分别同比下降61%和41%。溢价率有所下降,平均溢价率仅为18%,同比下降了7个百分点,环比下降6个百分点。

数据显示,2014年5月,CRIC监测的三百个城市土地成交总建筑面积共计为2752.39万平方米,环比下降33%,同比下降61%,总成交金额为817.66亿元,环比下降33%,同比下降41%。总体来看,本月土地市场成交量价继续走低,一线城市也出现下跌态势,土地成交总建面和金额分别环比下降80%和7%。

开发商拿地意愿明显下降

值得注意的是,在上月成交的12宗土地中,仅有3宗有超过2家单位以上报价。开发商在市场调整期明显拿地热情不高。

5月15日出让的LGPQ-A1-3地块吸引了包括金融街在内的8家单位报名,原以为会引来一场龙争虎斗,孰料仅用时7分钟,举牌17轮,该宗宅地得主便尘埃落定,被老东家尚水酒业夺回。仅隔一天,“包围”该宗宅地的萝岗奥园广场高调宣称已拿下该宗地,将其纳入萝岗奥园广场版图之中。

虽然该宗地以9364元/平方米的楼面价刷新萝岗地价纪录,但该地为三旧改造,根据三旧改造政策,旧厂房地块卖出后,原东家可拿回至少六成地价,因此原东家拿回地块成本比其他开发商要低。

5月21日,镇龙皮片区一商一宅地出让,两宗地共吸引了4家房企报价,最终均被广州市天境房地产开发公司夺得,据资料,该房企背后为中泰国际集团,总拿地价不足9亿元,最高楼面价仅为4334元/平方米。中泰国际集团副总裁文俊称,集团原本以为成交楼面价会超过6000元/平方米,因此觉得此番拿地的价值尚算合理。

“萝岗最新出让的宅地成交价不高,尽管有位置的因素,但‘4’字头的楼面地价确实偏低,主要是这块地的市场关注度不高,拍卖前在市场上基本听不到什么声音,参与竞拍的开发商也非常少。”方圆地产首席分析师邓浩志认为,目前开发商并不是不想拿地,而是受制于楼市低迷,资金出现紧张,所以不敢盲目抢地。

原本5月有一宗备受瞩目的明星住宅地块推出,这宗位于老城区海珠区的橡胶新村东部住宅地块,是难得一见的广州老城区住宅地块,自推出起便引发业界关注,然而却在出让前夕被突然中止。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,该地块的中止出让很大程度上是受到土地市场降温的影响。随着“降价潮”蔓延至一线城市,广州房价调整压力骤显,清库存将成为房企首要任务,接下来土地市场或将出现明显降温。

新闻链接

6月广州推地17宗

起拍价超5月土地总收入

尽管土拍“遇冷”,收入骤减,但政府在推地方面仍保持着稳定的节奏。据搜房网统计,6月广州一口气推出了17宗土地,住宅用地达10宗,总起拍价为54亿元,该起拍价已超过5月土地的总收入。

5月份黄埔在卖地上独占鳌头,6月增城则奋起直追,共有9宗土地亮相,占52.94%的供应量。在增城的10宗土地,有5宗土地以拍卖方式亮相,这是时隔一年后,增城再度以拍卖方式出让土地。

南沙将有4宗商住用地出让,均是村留用地,值得注意的是,其中2宗土地首次接受港币缴纳保证金。

黄埔2宗住宅用地和1宗工业均位于科学城,其中KXC-P7-1地块仅建总部公寓,不作商品房出售,KXC-I4-5地块涨价2亿再挂牌,竞买人须为总部企业。

原定于上月推出的从化温泉镇温泉村林果场地段地块,因故推迟出让,将于6月18日进行拍卖。

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