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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

广州上半年卖地60宗收金412亿元“面粉”有望跌价  

2014-07-11 14:23:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州上半年卖地60宗收金412亿元“面粉”有望跌价

邓浩志接受《新快报》采访

今年广州土地成交经历了“先热后冷”的局面,前三月连续诞生了番禺、黄埔、荔湾与增城地王,然而第二季度土地成交却急转直下,多宗靓地流拍,大多数以底价成交。据搜房网监控广州国土资源和房屋管理局网站,2014年上半年广州通过招拍挂方式出让的地块一共77宗,成功成交60宗,总占地面积339万平方米,成交金额达412亿元,总体来看推地完成度远不如去年同期水平。

20家标杆房企上半年拿地总额

据资料显示,20家标杆房企拿地总额上半年在全国拿地总额不足1600亿元。从数据上来看,1月份为582.52亿元,2月份为331.99亿元,3月份为261.95亿元,4月份为154.4亿元,5月份为116亿元,6月份仅为110亿元,房企拿地整体放缓的趋势已经十分明显。

2014上半年广州土地成交楼面价TOP10

名次 土地 面积(平方米) 成交价格(万元) 楼面价(元/平方米) 竞得人

1 荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040417、18、19地块 79311.9 291570 23546 华发

2 海珠区宝岗大道AH010834地块 12282 29191 23108 华发

3 荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南F040405 60847.2 299434 22031 金融街

4 荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南F040404 54677.9 394976 19734 中海地产

5 荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南F040416、15 58853.8 393842 19540 中海地产

6 荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南F040403、02 26383.3 171117 19093 中海地产

7 番禺钟村街汉溪村地块一 18211 80000 18695 广东保利

8 黄埔区蟹山路48号地块 49381 166585 17868 广东保利

9 荔湾区秀水涌以北地块 42143 142301 15975 华发

10 番禺区南村镇万博商业地块三 17779 146000 14528 招商地产

1上半年卖地完成情况远不如去年

据统计,上半年广州通过招拍挂方式挂牌出让的地块一共77宗,其中有10宗地流拍,7宗地中止出让。在成交的60宗地中,共计有住宅用地24宗,商住用地15宗,工业用地18宗,其他用地3宗。

成交金额方面,广州一季度土地出让收入266亿元,二季度土地出让收入146亿元,二季度成交金额缩水45%。上半年总计成交金额为412亿元,除去今年刚并区的增城从化,成交金额同比去年上半年增加10.91%。

成交面积方面,广州一季度出让1626951.07平方米,二季度出让1763870.24平方米,除去增城从化,出让面积同比去年上半年大减56.04%。区域方面,合并萝岗的黄埔一举成为广州最大土地成交户,共成交19宗地,增城南沙分别以15宗和10宗位列二三,越秀和花都零成交。

据资料显示,广州2014年对土地出让金收入预计是800亿元,而今年上半年广州的土地出让金收入达412亿元,已完成51.5%。相比去年上半年完成69%的成绩,今年的成绩并不算理想。不过按照目前的推地速度来算,广州要完成今年土地出让800亿元似乎没有压力。

2一季度地王频出 二季度流拍增多

据统计,2014上半年,华发、中海、保利和碧桂园在广州均夺得三宗土地,中泰国际夺得两宗,此外,珠实、金融街、奥园、方圆、万达、招商在广州均有一地入囊。

大房企拿地多在一季度。1月28日土拍吸引21家房企参加,2月21日土拍15家房企齐头并进,3月26日16价房企齐齐抢食。进入二季度以来,房企在拿地方面就开始变得十分谨慎。4月21日称得上史上最快土拍,2家房企参加举牌仅3轮,5月两场萝岗土拍现身房企数大为缩减,6月增城土拍虽有6家单位,但无一为房企。原以为会掀起一场龙争虎斗的油制气厂地块,仅3轮举牌便宣告结束,被珠实和广州城投联合体以61.5亿元夺得,楼面价10506元/平方米,仅溢价1.4%,成为广州近一年来最受“冷落”的明星级住宅地块。

原本5月有一宗备受瞩目的住宅地块推出,这宗位于老城区海珠区的橡胶新村东部住宅地块,是难得一见的广州老城区住宅地块,自推出起便引发业界关注,然而却在出让前夕被突然中止。此外,萝岗中心区科学城板块也有两宗靓地中止。

据统计,广州上半年共中止出让土地7宗,流拍10宗。其中仅6月份,流拍高达7宗,中止出让2宗。

广州上半年共成交60宗地,据统计,以底价成交高达38宗,占比63.3%。其中住宅用地6宗,商业用地11宗,工业用地18宗,其他用地3宗。

3计划土地出让率仅27% 多宗靓地未亮相

根据《2014广州经营性用地供地蓝皮书》,2014年广州预计出让居住用地64宗,商业用地83宗。然而截至上半年,广州仅出让居住用地24宗,商业用地15宗,出让率仅为26.53%。

根据用地供应计划,广州仍有众多靓地没有亮相。广州国际金融城15幅商业地块、广钢新城6幅商业和住宅用地、广州南站7幅商业和住宅用地、人民水泥厂地块、广日电梯地块、鱼珠木材市场居住地块至今未有挂牌公示,下半年是否推出尚未得知。

方圆地产首席分析师邓浩志看来,目前开发商销售速度放缓,资金的充裕程度也远不如去年,而大开发商普遍以高周转为经营策略,不像以前采取囤地的方式来获利,对土地的价值会有新的评估。不过,邓浩志仍强调,在众多大开发商纷纷回归一线城市的背景下,一线城市的土地对他们来说仍是“僧多粥少”,总体来说土地价格还是以看涨为主。

广州今年也吸引了不少外地实力房企南下,诸如北京金融街控股、龙湖地产等房企如今在广州已有所斩获,而如泰禾等房企也意欲今年在广州拿地,广州地市势必又将掀起多轮争抢。

后市

地价年底料跌至谷底

或现抄底良机

楼市的低迷正在迅速影响上游的土地市场,经历过去年的疯狂地王之旅之后,今年土地市场的热度正在逐渐消散。业内分析人士认为,下半年地方政府供地量势必增加,而土地价格将在第四季度跌入谷底,房企抄底拿地或将迎来最佳时机。

克而瑞研究中心一份分析报告表示,考虑下半年房企销售将进入高峰期,资金相对较为充裕,拿地意愿有所抬头,再加上地方政府财政压力,下半年各地政府的土地供应量势必增加。

财务稳健房企四季度或将迎来较佳拿地时机。从去年11月开始,各城市一手住宅成交量开始下滑,二季度以后,住宅市场的量价进入低谷。从一季度开始,全国土地市场成交量也开始大幅缩量,底价成交、流拍现象明显增多。一般而言,土地市场的量价调整会滞后商品房市场3-6个月。另外,一般来讲,由于地方财政的压力,下半年政府土地供应的意愿很强,入市价格也会比较合理。因此,今年四季度,土地价格或将跌入谷底。这或许是企业抄底拿地的较佳时机。

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