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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

年内近10个烂尾楼将“复活”  

2014-07-14 16:19:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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年内近10个烂尾楼将“复活”

邓浩志接受《信息时报》采访

广州预计有近10个今年年内可入市。位于荔湾区站西鞋业批发商圈的鞋博汇,当属22个烂尾楼中最早被盘活的一个,近一个月该盘成交套数为8套,成交均价为31959元/平方米。加上海珠区的明珠花园、黄埔区鹤林苑5号楼、珠江新城的珠控国际中心、越秀区的麓湖轩等共6个盘都已获得预售证。记者了解到,这些盘活的一手楼以较优惠价格面市,如明珠花园目前对外公布的售价2.3万元/平方米,亦与其2.2万元/平方米的二手售价相近;而黄埔区鹤林苑5号楼还出现一二手价格倒挂的现象。

环城商厦

位置:荔湾区环市西路

环城商厦位于荔湾区环市西路十字路口,在地铁5号线西场地铁口旁,交通便利。该楼盘现已成功盘活准备上市,并且易名为君荟名轩。记者在现场看到,楼盘正在施工,已经没有了之前烂尾楼的痕迹。记者从施工现场的标牌上得知,楼盘于2013年开工,预计竣工日期为2015年5月20日。君荟名轩正在办理预售证,预计本月就能开放售楼中心。开发商方有关人士称,该盘有两房一厅及三房一厅户型,但具体面积未定。楼高22层,第4层起为住宅,一层8户,地下3层。

入市时间:7月(初定)

麓湖轩

位置:越秀区麓湖路9号

位于越秀区麓湖路9号(广东电视台旁),为单体裙楼,1~3楼为商铺,带环市路小学学位。该盘共有180套,主推75~106平方米2房、98~127平方米3房、111~166平方米4房。目前该楼盘已经开放了四间样板房,最小有87平方米的两房以及100多平方米的三房和四房样板房。据销售人员表示,该楼盘预计价格为3.8万~4万元/平方米,最小面积至少都需要300万元。目前正在进行诚意登记,10万元可享受开盘额外9.8折优惠。

入市时间:7月

明珠花园

位置:海珠区东晓路

位于海珠区东晓路的明珠花园在1997年因开发商内斗开始烂尾,2013年两股东重新合作将之盘活。去年5月,开发商透露建成4栋住宅中仍有3.8万平方米可售,再加上烂尾的两栋住宅按原规划仍有4万平方米可售,预计盘活之后的可售面积住宅将达到7.8万平方米。部分户型可望二线江景。

记者踩盘看到,明珠花园小区大门面对马路,其户型只有两种,为100至110平方米的两房和三房,每层8户。以样板房来看,其紧凑设计略显拥挤,而部分户型主卧客厅均面对马路。销售人员透露,目前小区住户以附近金融人士为主,未来明珠花园还将有300多套推向市场。除了住宅,这两栋烂尾楼下有2万多平方米的商场,还有地下车库。

明珠花园目前对外公布的售价2.3万元/平方米,亦与其2.2万元/平方米的二手售价相近,无怪乎其推出后相对抢手。

入市时间:今年4月

鹤林苑5号楼

位置:黄埔区大沙地

据销售人员介绍,鹤林苑今年2月已开始发售,最高有10层,一楼为商铺,2楼以上为住宅,一梯5户,电梯房,“因为是以前的设计,户型实用得没法说”。据了解,户型有62至81平方米的两房和三房,其中83平方米的三房已卖完,而60多平方米的户型中又有63、64、67、68平方米等多种户型,均为两房。目前每个楼层都还有余货,其中不少是东南向,剩下50多年的产权。

记者发现,鹤林苑小区的二手房及其周边的二手房都已达1.3万元/平方米,而鹤林苑目前对外公布的带装修价却仅为1.3万至1.4万元/平方米,2楼的甚至才1.2万元/平方米,一二手倒挂。根据阳光家缘的数据显示,最近一个月鹤林苑的网签均价超过1.3万元/平方米。

入市时间:今年2月

龙津花园

位置:荔湾区龙津路

该盘盘活之后就已开放了销售中心及样板房,并对外公布了售价。但直至目前,该盘仍未正式售卖。记者了解到,其可售货量约130套,有90至140平方米的两房到四房,2梯9户,土地仅剩50年左右使用年限。毕竟是烂尾20年的老楼,电梯和楼道之间的距离小且窄,居住环境并不十分理想。不过,从龙津花园步行至地铁一号线陈家祠站仅七八分钟时间,预计入市后其所处的地段将令不少买家心动。

入市时间:未定

富溢轩

位置:海珠区江燕路

富溢轩现已易名中源御品,占地面积约7621平方米,由3栋20层高层住宅组成,一至三层裙楼为商场。位于广州江燕路南段,临街而建,江燕板块的新兴楼盘,与工业大道板块连为一体。中源御品目前已建好销售中心,项目有40~83平方米的一房至两房及106平方米的三房,货量300多套。

入市时间:今年下半年

业主声音

部分业主依法获得租借运用权

在此次调查中,记者发现,这些中心地段的烂尾楼并没闲着,部分烂尾楼盘私下仍然被转租出去或者直接改成了商铺来经营,出租率还挺高。

大德路德鑫阁的一名业主向记者透露,大楼的业主还算比较齐心,虽然烂尾了,但大家通过法律程序拿到了租借运用的权利。他表示,在今年以前,德鑫阁的租借和管理都是由业主自己负责。今年5月份,业主们还找来管理人员成立一家公司,作为物业公司来管理大楼的租借和日常运作。就在物业处,记者看到墙上挂着物业企业法人经营执照,其中公司的业务规模包含了租借管理效劳。

德鑫阁的一名档主则跟记者说:“我们在这开店,但都不住这儿,这里没法住人。”根据这里一名店主的说法,虽然晚上大楼有人值班看守,但晚上无电的大楼谁有胆量住在里面?

而荔湾区汇成花园虽然住了不少的租客,但在记者采访中,有很多人都表示由于小区内那两栋烂尾楼年代太久远,都完全没有留意过,也不清楚是什么原因导致的烂尾。记者采访到的住户也都是外地人,称没听说过跟这两栋烂尾楼有关的事情。只是由于租金便宜,交通还算方便,就一直住了下来。

专家声音

盘活后仍有利润空间

对于在楼市低迷期仍然有不少烂尾楼重新入市这个问题,广州知名地产专家邓浩志表示,这些被盘活的项目都经历了漫长的盘活过程,走了很多的程序,这个过程往往长达数年。虽然现在市场并不景气,但从整体来看,这么多年广州的房价一直呈现上涨趋势。不少烂尾楼项目盘活后重新入市,仍然是有利润空间的。至于目前仍然未盘活的项目,很有可能是面临着严重的债权纠纷问题,后来者很难接手。

烂尾项目可改造成安置房

易居房地产研究院研究员严跃进认为,从地方政府层面看,此类烂尾项目影响市容市貌,所以需要从城市建设的角度推进解决。一方面给予此类开发商相应的资金补贴,加快烂尾项目的改造。第二个方面是促成此类项目股权的转让,让其他有实力的开发商接盘。第三,在规划允许的情况下,对该项目的产品定位进行重新审视。很多时候由于项目本身定位不成功,从而导致后期的盈利无望,房企在中期以烂尾的形式进行止损。所以要根据目前政策的导向,积极进行烂尾项目的业态调整。比如将此类烂尾项目改造成安置房,迎合目前棚改下的住房需求。

对于房企来说,盘活烂尾楼,应积极推行股权融资模式,让别的企业积极参股,从而扩大资本金。在获取资金的时候,能够扎实推进烂尾项目的推进。若资金确实紧张,忍痛割爱也是一个明智策略,从而盘活资金。 

楼市低迷环境下盘活更难

广州知名地产专家韩世同认为,广州市在2003年曾发布过针对当时130多处烂尾楼的盘活文件,基本上都是“一楼一策”,而现在整个广州余留的烂尾楼为数不多,压力也减小了,并不会像以前那样迫切解决问题。

如果到现在都没有盘活并且没有盘活方案的话,那一定是债务纠纷或者土地纠纷始终没有解决。在如今楼市低迷的环境下,盘活烂尾楼比以前更难。烂尾楼主要是因为债务问题,债权、纠纷等问题并不容易解决,有的开发商已经跑路,有的存在违规问题等。以前的问题不解决,后面的人就无法接手,而政府在这方面也只能起到协调作用,市场不好的情况下盘活的可能性更低。

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