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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

买房后跌价有赔偿不靠谱  

2014-07-17 14:31:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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买房后跌价有赔偿不靠谱

邓浩志接受《广州日报》采访

买房后若跌价

保险赔业主差价

房价走势扑朔迷离,降价险应运而生。昨日,有消息称珠江地产旗下北京某楼盘推出了房屋降价险,若房子降价可以有保险公司来赔付。真有这等好事?据《证券日报》报道,上述楼盘的房产“降价险”是与珠江人寿合作推出的,而珠江地产与珠江人寿同属广东珠江投资控股集团有限公司。

不过,昨日珠江人寿相关负责人向记者否认公司有推出这类产品,并表示“人寿保险公司是不可能去保房子价格。”随后珠江地产相关负责人也回应称“降价险并非是一种实际存在的险种,而是开发商与客户之间就房价下降做出的前置协议。”

有业内人士猜测,“这款降价险没有任何保障的内容,有可能是珠江人寿提供专项基金进行价格担保,若价格下行,则由珠江人寿向开发商补齐降价差额,以保障双方利益。”不过有房企人士质疑,这种手段更多是为了增加客户的入市积极性,促成房屋成交,有相当一部分专家表示,这种促销方式效果有限。

记者调查发现 所谓“降价险”并非保险产品 只是房地产公司的促销手段

“降价险”究竟是一个什么样的产品呢?记者了解到,珠江四季悦城项目推出的“降价险”,事实上是让购房者以9成房款即可买房,余下10%作为保证金由客户保留。到约定的交房时间前4个月(2015年6月底),如房价没降,总房款10%的保证金再由购房者交给开发商,如果降价了,由珠江人保代客户向开发商支付余款,无需客户返还保证金。

疑问:

保险公司赔降价损失?

至于如何判定是否降价,则是以交房前4个月客户所购买房源与相邻楼栋的在售相同楼层、相同朝向房源价格相比。

在“降价险”之外,珠江四季悦城还推出了“无理由退房”政策,在购房后一年内至交楼前,如果房价下跌很大,难以通过“降价险”补差价,购房者可以申请无理由退房。

房企:

与险企无关不是险种

记者昨日联系珠江四季悦城项目,一位销售人员对记者表示,项目确实和保险公司一起推出“降价险”产品,只需要九成款便可购房。记者表示珠江人寿相关朋友称未推出这一产品,该销售解释称:“应该是刚推出,集团的人是不是都还不知道呢?”

截至昨日发稿前,珠江地产北京公司相关负责人对记者表示,事实上珠江人寿与本次四季悦城推出的“降价险”并无关联。

该负责人表示,降价险并非实际存在的险种,而是开发商与客户之间就房价下降做出的前置协议,是开发商给予客户优惠政策和营销举措的名称而已。可能在现场销售引导口径方面,在结合该营销政策的推出时,产生了关联误读和理解偏差,导致部分客户认为降价险是一种由保险公司提供的险种。

“这种做法其实并不新鲜,很多楼盘也曾提过,如果降价就补差价。这只是一种促销方式。”该负责人表示。

记者发现,这与珠江人寿负责人的说法基本一致,上述负责人表示“作为寿险公司来说是不能去保障房屋价格的。”保险业内人士也表示,就算寿险公司想去做责任险类的保险也难以通过监管部门的批准。

不过,记者却在楼盘宣传图上看到了主办单位——北京珠江投资开发有限公司和珠江人保的字样。内部人士表示“宣传的珠江人保其实就是珠江人寿。”她对记者称,由于和珠江人保是兄弟公司,当时在现场有部分珠江人保的宣传物料,帮助其做一些产品宣传,但是现场的销售理解失误,以为珠江人保参与了“降价险”,所以导致了宣传的偏差。

质疑一:

“手段百出”只为促销?

在北京举办的珠江四季悦城“中国首个保险房全球发布会”上,珠江地产营销总监刘芸岐公开表示,针对“降价险”活动,公司已明确了细则。一方面是让利广大购房者,另一方面也表明对该楼盘所在楼市区域的信心。

业内人士看来,这种手段更多是为了增加客户的入市积极性。而方圆地产首席分析师邓浩志便直言,“降价险”这种方式就是承诺客户所购房源不会下跌,从而推动成交。

也有部分业内人士对于“促成交”的效果表示怀疑。“我认为这种方式促进成交的效果肯定不明显。”邓浩志对记者表示,在目前市场环境下,相比起“承诺不跌”,购房者更喜欢买已经下跌的产品,“承诺不下跌,没有办法给购房者带来非常划算的感觉。”

“价格是开发商定的,可以定高10%,然后再把所谓的‘保证金’留给消费者。”独立房地产评论员吴其伦则在其实名微博上这样“炮轰”。他认为,在目前的市场状况下,即便比周边低10%,也比较难以打动消费者。

质疑二:“承诺不跌”猫腻重重

对于承诺不跌价,用的是交房前4个月客户所购买房源与相邻楼栋的在售相同楼层、相同朝向房源价格相比,这个本身就很容易有一些规避措施来避免所谓的理赔。”邓浩志对记者分析称,比如一个楼盘在售均价1万元,带2000元/平方米的装修,而之后“脱装”裸卖,仅售卖8000元/平方米,开发商可以说未降价。而事实上,2000元/平方米的装修事实上可能只需1000元/平方米便可以做到,开发商“脱装”已经是在暗降房价,可是“降价险”完全无法约束。

张大伟也表示,由于其出险与否的标准是交房前4个月客户所购买房源与相邻楼栋的在售相同楼层、相同朝向房源价格相比,那么就存在赔付与否的决定权在开发商手上的问题。开发商可选择本期房源交房前不降价或者封盘的方式避免保险的赔付,等过了保险期限后再采取新盘定价策略。“如果以第三方权威机构公布的该区域楼盘市场价格作为出险标准,或许将更客观一些。”张大伟认为。

质疑三:保险公司能否保房价?

专业人士表示,从字面上理解这款产品并未包含任何保费、费率、赔偿及除外责任、理赔等相关事宜,仅仅是用了一个保险的概念来替换了保证金的概念。

有保险业内人士向记者坦言,作为保险产品本身而言是不能保障房价涨跌的,“因为当中不存在任何保险利益保障部分,房价的涨跌是一个市场行为,反而更像是对房价后市的一个对赌,这从本质上也并不符合保险的基本原则。”

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