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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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年内近80主流楼盘开 盘或推新全新盘约四成  

2014-07-17 08:25:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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年内近80主流楼盘开 盘或推新全新盘约四成

邓浩志接受《南方都市报》采访

如果银行方面能逐步放松房贷,下半年成交量还是有保障的;如果房贷不放松,容易引发外围项目降价。

———合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江

即便上半年一手房成交不容乐观,今年下半年新房供应量仍不减。据南都记者不完全统计,今年下半年,广州近80个主流楼盘开盘或推新品,其中全新盘达30个,老盘推新近50个,一手房总新货套数超过2万套。不少业内专家指出,下半年楼市降价潮或持续到9月份,之后价格会逐渐稳定,成交量也会有所上升。

城郊仍为推货主力

据南都记者不完全统计,今年下半年,广州近80个主流楼盘开盘或推新品,其中全新盘达30个,一手房总新货套数超过2万套。

另据搜房网数据监控中心统计,广州预计将有114个楼盘在下半年开盘或推新(含商业性质项目),新增供应住宅货量达到5 .5万套,市场可售货量近11万套,同比上升15%.城郊五区依旧是供应主力。其中,推货量排在前三位的分别为增城、南沙、番禺。

合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江认为,增城、南沙能占据下半年推货量前两名主要的原因是:今年上半年增城楼市推货少,造成供不应求,因此将供货集中在下半年借此提高成交。而南沙的利好政策尚未落实,各项政策还在调整,上半年的成交状况并不理想,库存量比较大,因此下半年推货量大。

增城、从化“撤县并区”后,购房者对区域房价信心提升不少,开发商在该区域的拿地积极性也有所提高。据搜房网统计,广州下半年供货冠军增城推出的21盘中,4个项目是新盘入市,17个项目是老盘加推。而在21盘中,13个都集中在东部置业热门的新塘板块,占总推新量的61.90%.

刚需产品约占八成

经纬研究中心提供的统计数据显示,广州楼市下半年新推产品多以2万元/平方米以下的刚需产品为主,占整体新增供应量的80%,多位于地处城郊的从化、花都、南沙和增城。

广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬表示,近两年来,刚需产品较热销,发展商自然会迎合市场主推刚需盘。

除了刚需型产品以外,还有豪宅产品。数据显示,今年下半年广州有多个豪宅项目将推新品,但3万元/平方米以上的高端产品占整体新增供应不足10%,主要来自海珠、白云、天河和越秀等老城区。

合富房地产经济研究院院长龙斌指出,中心城区房价居高的主要原因,还是其所处的地理位置,不仅有便利的交通,还有完善的商圈、教育配套等。

新黄埔商业项目有看头

据南都的不完全统计,广州下半年主流全新盘和老盘推新加起来楼盘数量最多的前三名分别是新黄埔、番禺、南沙、花都(南沙和花都并列第三)。黄埔区下半年共计11盘开盘或推新,其中全新盘4个,老盘加推7个。番禺区下半年共计10盘开盘或推新,其中全新盘1个,老盘加推9个。南沙区下半年有9盘开盘或推新,其中全新盘5个,老盘加推4个。花都下半年也有9盘开盘或推新,其中全新盘2个,老盘加推7个。

而据搜房网数据监控中心统计,新黄埔区预计有16盘在下半年开盘或推新,占中心六区总货量的39.02%.这16盘中有6个是商业性质项目,新黄埔成为全城商业产品供货最多区域。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,这主要还是与政府的供地计划有关,中心城区供应的住宅用地越来越少,多数都是商业用地,那么开发商自然就只能开发商业项目。龙斌则认为,新黄埔的商业项目主要还是在原萝岗,这是东部山水新城的核心区。近几年来,萝岗的基础设施和交通配套发展较快,加上靠近天河的地理优势,大众对它的认同度逐渐提高,商业项目发展自然较快。

降价潮预计在9月前结束?

下半年广州本地楼市走向会如何?据合富辉煌《2014下半年广州楼市价格走势预测报告》显示,广州市区拿地成本高、难度大,市区项目下半年降价幅度有限,预计仅在10%左右。花都区项目多在当地小型开发商手中,下调冲动小,降价主要看个盘。南沙政策市特征明显,当前利好失约,预计区域整体降幅超过20%.

不少业内人士表示,下半年的降价或持续到9月份之前,之后房价会逐步稳定,销售量也会有所回升。

黄韬表示,降价潮预计在9月前就会结束,价格逐步稳定,成交量也有所上升。他认为,目前价格调整已到位,一手房均价已经降了10%左右,部分区域如番禺、花都、增城的房价已降了20 %-30%.“如果房价再降,会对经济发展带来不利,因此9月份应该是房价开始稳定的时候。”

龙斌也持此观点。在他看来,目前经济已有回升的态势,不用过于悲观地看待下半年楼市,房价会趋于平稳,成交量也会有所增加。

黎文江指出,“金九银十”是传统销售旺季,许多楼盘也调整至9月入市。如果银行方面能逐步放松房贷,下半年成交量还是有保障的;如果房贷不放松,容易引发外围项目降价。“随着经济形势好转,GDP回复到7.5%以上,也有利于房地产市场的回暖。”邓浩志则表示,房贷可能会有些微放松,但程度不会太大。

延伸

后续调控政策应因地制宜?

呼和浩特、济南取消限购,引起业界对下半年房地产政策的猜测。

就广州而言,黄韬认为,广州虽然没有全新政策出台,其实暗地里已有微调,如此前高价盘不能网签等,今年也开始放松。“我个人认为,从市场角度来看,限购政策应该放松。”

国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任邓郁松指出,房价走势主要取决于市场销售情况。今年以来,由于商品房销售面积持续下降,房地产开发企业资金回笼速度减慢,同时受多种因素影响,房地产开发企业的融资难度加大、融资成本提高。如果短期内房地产市场销售状况不能明显好转,下半年房地产开发投资增速将会继续回落。从目前房地产市场运行情况观察,如果房地产信贷等政策不发生大的变化,预计下半年房地产开发投资增速将低于上半年,房地产市场销售情况仍不乐观。

对于目前的政策,财政部财政科学研究所所长贾康称存在“一刀切”的隐患,不同辖区之内情况千差万别,应该允许不同地方政府根据特定情况相机抉择和灵活掌握。

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