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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

商用公寓也要“插水价”走量  

2014-07-18 16:24:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商用公寓也要“插水价”走量

邓浩志接受《羊城晚报》采访

继前一周越秀区府前铭泰公馆推售以来,上周末,广州东部片区公寓新货也扎堆推售,其中萝岗大壮国际广场平层公寓最低售价7888元/平方米,LOFT公寓售价最低位1.1899万元/平方米,约比同板块热门楼盘万达广场要低四成;而增城的合景誉山国际小公寓价格也降至“7千字头”。有业内人士表示,受大市走低影响,商用公寓也只能跟随走上以价换量的道路,但还算可喜的是,从实际情况看,降价确实换回了火爆的成交,这也说明不少投资者对于楼市未来前景还是比较看好。

A

市场现状

有的一天卖几百套,有的几天卖不了一套

市场中的商用公寓产品遍地开花,从市中心区到各个热门外区均有不少公寓供应。从产品供应量的分布上看,平层和LOFT几乎平分秋色。在整体交投不算活跃的阶段,公寓是否依然受市场欢迎?

从近期市场行情看,去年以来一路飘红的公寓产品,而今也出现了成交分化:如上周末开盘的萝岗大壮国际广场,当天推出300多套单位发展商称大致“日光”,现场照样出现一举扫下18套单位的土豪级买家;增城的合景誉山国际同样推300多套公寓新货,当天一房和单间户型基本售完。然而,同人唔同命,同样是中小面积产品,而且还是位于越秀区地铁旁的公寓,却没能“日光”。近日,中山五路中旅商业城的公寓“府前铭泰”开始分期推售,项目的总货量有370多套单位,但至今仍有不少单位可选,目前楼盘正通过一二手联动加大其推销力度。无独有偶,同样是越秀区的某公寓,因单位面积较大,目前也进入了销售尴尬期,几天时间甚至是半个月都难有一套单位成交。

B

营销策略

新低价+分期首付,以价换量

近期畅销的公寓项目都有一个共同点,那就是“很多都是低价发售,意图用性价比来打动买家,他们均获得不错的效果,”业内分析人士肖文晓认为。方圆地产首席市场分析师邓浩志亦觉得,“现在公寓市场成交火爆,都是打折促销的结果,他们的开售价几乎是同区域住宅的半价。”

从上周末发售的大壮国际广场现场情况看,其中的LOFT公寓均价1.3万元/平方米,最低价约为1.19万元/平方米,总价38万元起;平层公寓,带装修均价为9000元/平方米,最低单价为7888元/平方米,总价30万元起,而与该盘仅一路之隔的萝岗万达广场,其在售平层公寓均价为1.4万元/平方米,最低价要1.35万元/平方米,相比之下,大壮国际广场的平层公寓售价要比万达低四成。

上周末推售的还有增城合景誉山国际公寓,毛坯均价为7300-7500元/平方米,最低总价28万元起,基本和去年5月份的公寓售价持平。其实,早在今年4月份,萝岗全新项目合景天峻首度开盘推出千套新货,定价是毛坯“7千字头”,引发成交火爆场面。在越秀区,府前铭泰公馆近期的报价为毛坯2.6万元/平方米,比同板块在售公寓的4万元/平方米要低35%左右。

如果说低价发售还只是一个市场刺激点,那么再加上灵活的首付方式,就是商家搅动快速成交的又一手段。大壮国际广场的销售人员介绍,该盘推出分期首付优惠,部分单位签约时只需先交2万元首付,余下的首付款可在一年内免息支付;据了解,誉山国际也把首付时间延长至3年,以减轻购房者的首付负担。

C

专家分析

受大市影响,供求比升至1.4:1

受大市转冷清影响,公寓产品虽然还有成交,但也难逃成交量走低的命运。哪怕是在中心区,以往皇帝女不忧嫁的公寓产品,眼下也出现滞销尴尬。“除受大市影响,供应量太多,公寓也只能降价走量。”邓浩志说。

克而瑞统计数据显示,在2014年上半年,广州商用公寓供应面积达75万平方米,成交面积约54万平方米,整体供求比为1.4:1,应大于求,这样的供求比已经是连续第二年上涨(见附表)。供求比最好的一年是2012年,为0.97:1,换算回来,即是1套房子有1.02个人购买,市场处于供不应求状态。近几年,广州商用公寓供应一直处于增量状态,2011年全年供应为68万平方米,2012年升至80万平方米,2013年井喷至133万平方米。邓浩志认为,广州的供应目前已出现供应过剩的情况,因此,公寓价格的走势将会“没有最低,只有更低。”

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