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邓浩志的博客

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楼市有风险 但不会崩盘  

2014-07-21 15:21:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市有风险 但不会崩盘

邓浩志接受《信息时报》采访

住建部政策研究中心主任秦虹日前公开发声,中国房地产既不同于美国,也不同于日本,目前所处阶段是调整期,但不会崩盘,但有三点风险。她还从首付、贷款、住房套数等方面进一步阐述了支持这一结论。

对比美国 中国人不愿意欠债

秦虹给出了第一组数据:中国的房贷政策是非常严格的,中国有全世界最高的住房首付,首套房的首付一般是30%,二套房的首付一般是60%,像北京等一些城市二套房首付达到70%。而且中国家庭住房的平均贷款年限低于10年。“这是因为中国人不愿意欠债。”

长期以来,美国住房自住率为60%左右,2008年达到了69%。因为当时美国的贷款利率非常低,且是低首付(一般在5%~10%)甚至于零首付。但是,宽松的货币政策导致2000~2006年美国房价一路上涨,2007年美国出现通货膨胀,之后美国两年内连续升息,利率从1%一直升到5.5%,由此,房贷的利息成倍提高,导致美国很多家庭无力负担而断供。

对比美英法 中国不会出现大面积抛售

在首付比例的差别外,秦虹又给出了第二组数据——“2012年不同国家家庭住房贷款余额与GDP之比”的数据。记者注意到,其中美国超过50%,英国接近50%,法国超过40%,日本超过20%接近30%,而中国低于20%。“由此判断,目前中国房地产市场的市场调整,不会出现大面积的断供现象,也不会出现大面积的抛售。”

对比日本 中国城镇化率有17%提升空间

再看日本和中国的对比,“日本的房地产市场经过两次大跌,一次是1975年,一次是1989年。数据显示,1968年日本家庭户数与住房套数之比是1∶1,而房地产大跌的1989年,此比值为1∶1.3,也说是有住房套数多于家庭户数30%。”秦虹认为,日本在上世纪70年代初时城镇化率已经达到76%,到房地产泡沫破裂的90年代初时,日本的城镇化率已经接近停滞了近20年。“目前中国的城镇化率是53%,按照全世界一般水平,中国的城镇化率还要提高十几个百分点,即使到70%的水平,还有很大增长空间。”秦虹认为,这意味着中国每年新增城镇常住人口近2000万人。

专家观点

人口红利继续存在是楼市稳固的基础

易居房地产研究院研究员严跃进认为,从人口角度看,整个人口高峰将在2025年才到达。在这之前,人口红利继续存在,那么房地产市场稳定增长的基础也依然具备。从整个住房需求的变化看,随着社会保障、教育、医疗投入的加大、市民化进程的加快,刚需向改善型需求转变的节奏在加快,会进一步刺激房地产市场的需求。政府提出“城镇化是未来十年中国经济发展的最大动力”,包括产业、人口、财政等资源将逐渐释放,能够极大提升中国投资和需求的层次。目前我国城镇化率虽然步入了减速发展期,但从绝对量看依然会逐渐上升。从总趋势看,城镇化率一直处于上升过程,这能够为住房需求带来各类刺激。从这几个角度看,中国房地产市场出现崩盘的说法确实是危言耸听的。

连线本地

专家认为穗楼市

整体需求仍旺盛

目前广州一二手楼价下跌频有发生,方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,广州楼市不会崩盘,因为目前需求量仍然很大。虽然最近库存有所增加,但总体上看广州还是处于人口快速增长周期,每年新增的住房需求也非常大,所以楼市整体需求仍然很旺盛。广州楼市应该没有太多系统性的风险,如果说有风险可能是个别企业或者个别产品类型上面。比如一些是供大于求的产品。

秦虹眼中的楼市风险

1.中小房企的资金链压力大

2.房地产市场调整会首先波及土地市场,这对地方融资平台债务的偿还直接造成影响

3.商业地产受产业投资人主业经营状况影响大

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