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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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精装公寓争打“返租”牌抢客  

2014-07-23 12:04:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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精装公寓争打“返租”牌抢客

邓浩志接受《信息时报》采访

有数据显示,今年广州有近2.5万套公寓上市,遍布天河、黄埔、番禺、海珠各区。在供应量巨大的压力下,不少楼盘打出了“返租”的旗号,承诺在固定的年限内买家可以拿到固定的投资回报率。但专家和律师表示,这种表面看似万无一失的诱惑其实暗藏风险。

  公寓盘盛行“返租”风

  天河新天地项目上周六开盘推出带装修地铁上盖酒店式公寓,共35套,以及9~13层的毛坯公寓,共110套,户型涵盖37~94平方米的一至两房单位。据了解,精装单位折后均价2.8万元/平方米,毛坯单位折后均价2.3万~2.4万元/平方米。该项目还有硬性规定,买家购买带装修单位必须与酒店签订五年的“返租”合约,每年按房款的6%返租,而买毛坯公寓不能签“返租”合约。

  打着“返租”的旗号的公寓不止这一家,从化某楼盘销售别墅的同时在售酒店式公寓,酒店公寓建筑面积在80平方米左右,均价2.3万元/平方米,带精装修,配家具,总价180万元/套起,每年“返租”房款的7%。番禺某楼盘推出5米层高LOFT公寓,带“返租合约”出售:50平方米的公寓租金3600元/月,62平方米的租金4200元/月,78平方米的租金5000元/月。

  满堂红市场研究部高级经理周峰认为,所谓“返租”,就是发展商在提高成本后,给予消费者一种诱人的承诺,也是郊区商用物业惯用的销售手段,但能否真正保障买家稳定的回报,并不是由发展商宣传决定的,而是由市场的承接力确定的。买家最大的风险是可能只在发展商约定的年限里能拿到租金,但过了这个年限,收益就没法保证。

  广东通利达律师事务所律师李成表示,“返租”合约虽然从表面上看是保障了买家的利益,但是其中的风险不能小觑。首先,在承诺的年限中能不能收到返租款,有何保证缺少支撑。其次,签订“返租”条约会影响买家的使用、出租或转卖,因为“返租”给开发商后,自己就不能使用、出租了,如果转卖的话承租人又有优先购买权,而且有租约的房子一般转卖也不方便。此外,在五年租赁过程中,房屋损坏的责任如何承担也会是个问题。

  据了解,建设部自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》中规定,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。若房地产开发企业在销售商品房中有返本销售或者变相返本销售商品房的;采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的行为,将被处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。

  这是否意味着打着返租旗号的公寓属于顶风作案?方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,大部分公寓都是以其他类型企业的名义来“返租”的,这样并不违反法律规定,从而达到揽客的目的。

  萝岗公寓“7”字头便过住宅

  根据合富辉煌市场研究部报告显示,今年广州有近2.5万套公寓集中推出,遍布天河、黄埔、番禺、海珠等区域。尤其是萝岗区,今年商业配套可谓井喷,绿地、奥园、敏捷等房企相继入驻,使该片区商业公寓新增面积已逾28.12万平方米。克而瑞数据也显示,今年上半年,萝岗新增商业公寓达4994套,占全市商业公寓新增供应近40%,相当于去年全年萝岗新增公寓供应量的7.5倍。

  在价格方面,萝岗不少公寓的价格甚至比住宅还低。7月5日,位于萝岗的大壮国际广场在琶洲香格里拉酒店开盘,推出两栋房源,一栋为26~75平方米的平层,均价9000元/平方米左右,最低单价为7888元/平方米,另一栋为40~100平方米的复式,均价13000元/平方米左右。

  业内人士不看好公寓前景

  第一太平戴维斯南区董事长林木雄表示,广州的公寓凭借不限购不限贷的优势,从理论上来说应该比住宅更有投资空间,不过供应量太大了。公寓的投资空间要看区域位置,市中心的公寓客源不用担心,但是近郊或者远郊的公寓,谁来住,谁来买都是问题,所以投资空间会缩小。

  周峰也认为,公寓的供应量太大,且多数在郊区,未来8~10年或许会在郊区成为市政配套逐步完善对象的前提下,价值有所上升,但也可能在很长一段时间内,投入的成本无法得到合理的回报,毕竟同质化太严重。

  邓浩志也表示,公寓前景不明朗,主要是供应量太多,如果广州放开限购,对公寓的打击将是致命的。

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