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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州土地缘何又见“面粉贵过面包”  

2014-07-02 16:24:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州土地缘何又见“面粉贵过面包”

邓浩志接受《羊城晚报》采访

楼市成交量持续下滑的压力明显传导到土地市场。继上周广州第7次收回原定出让地块中止出让之后,23日,增城4宗住宅地“流拍”。不过,令人不解的是,同一日番禺市桥一宗江景地块,以1.1万元/平方米的楼面价挂出,贵过不少特价房。如此“面粉贵过面包”的手法推地,是政府卖地信心依然十足,还是对楼市走势预期偏差?

专家分析,尽管广州6月土地出让是三年来“最冷”,但对于靓地好地,有垄断优势的地方政府,自然不用像眼下房企那样降价走货,高价卖不出也可“持地待涨”。

挂牌地价贵过特价房望江美景真能吸金?

23日,一宗位于番禺市桥街盛泰路东郊工业区的混合商住地挂牌出让,该宗地面积共计2.76万平方米。其中,商业用地面积3336平方米,居住用地面积20715平方米,可谓“巨无霸”住宅地,在扣除掉配建的安置房和商业及服务设施配套面积后,该地块的起始楼面地价已达到11419元/平方米。挂牌起始价8.04亿元。

另外,地块要求开发商要配建1万平方米安置房(含相应配套地下停车、人防等设施),建成后无偿移交给广州市番禺区人民政府市桥街道办事处。此外,还要配建商业中心和幼儿园后,无偿进行移交。同时,该宗土地要求中小套型(90平方米以下)比例不低于60%。

但9800元/平方米、1.07万元/平方米……最近番禺不少楼盘劈价求出货,而番禺这宗市桥江景地块,以1.1万元/平方米楼面价挂出,贵过不少特价房,明显有“面粉贵过面包”之嫌。

虽然据克而瑞分析,该地块望江,加上周边没有污染源,北面有番禺广场、中央公园,距离地铁口仅1公里左右,预计届时地块项目售价将超2.2万元/平方米。但业内人士质疑,目前楼市走势不明的情况下,官方叫价是否高了点?

11宗土地拍卖“流产”土地市场遭遇“寒流”

事实上,同在23日,原本5宗地块同日出让的增城,有4宗住宅地由于未达到拍卖条件而取消,仅有一宗商业地正常出让,被开发商以8346万元的价格收入囊中,折合楼面地价2694.43元/平方米,溢价79.64%。

这是继7宗土地因故中止出让后,广州再有4宗住宅地块拍卖遭遇“流产”。

今年年初广州楼市开始走冷时,土地市场仍一片火热。但近期土地市场也骤然入冬。据了解,广州上一次大面积叫停土地出让是2011年底,当时楼市成交冷清,土地市场遭遇寒流,广州南站12宗地块因故中止出让。

出地放缓但不会降价?政府“吊高了卖”等回暖

资料显示,不单广州,一线城市土地市场也已现全面降温。有统计表明,今年6月,一线城市土地成交将现至少近三年的“最冷月份”,而上半年前20强房企拿地同比将降两成。

分析称,目前楼市整体遇冷,房企对于土地市场愈加谨慎,但是由于下半年楼市可能企稳,今年晚些时候或将出现集体“推地潮”。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,目前市场持续低迷,加重了开发商悲观的预期。在目前房价存在下行压力的情况下,开发商主动选择拉长开发周期期待市场复苏期。眼下资金压力也导致拿地节奏放缓。

在他看来,随着“降价潮”蔓延至一线城市,广州房价调整压力骤显,清库存将成为房企首要任务,接下来土地市场或将出现明显降温。

不过,对于地方政府而言,在土地出让的节奏上只会放缓而不可能降价。上海易居房地产研究院研究员严跃进分析,目前一线城市部分土地也面临流拍现象,为了防止出现各类非议,地方政府会主动中止部分地块的出让。在他看来,尽管目前多块土地中止或押后出让,但政府并不会就此减缓全年的推地步伐。“地方政府希望市场行情变好后,再进行土地的出让,这样能够让土地卖个好价钱。”严跃进直言,“持地待涨”是当下地方政府的心态。

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