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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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到处公寓大降价  

2014-07-24 17:49:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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到处公寓大降价

邓浩志接受《羊城晚报》采访

继萝岗公寓以“7字头”的售价低开后,本月13日,位于海珠区的合生广场推售全新B栋单位,均价为2.7万-2.8万元/平方米,比上一批单位3.4万-3.5万元/平方米的售价骤降7000元/平方米。

业内人士认为,之前海珠区公寓的售价不断走高,令成交量大受影响,要增加成交量,商家会选择让利的方式,这样的降价幅度只是个案。海珠区的公寓有专业商圈作为支撑,持续降价的可能性不大,未来的前景仍然看好。

a.

特价单位+“零首付”

上周日,位于中大纺织商圈的合生广场推售南区B栋新货,以“感恩业主购房回馈”的名义,推出2.7万元/平方米起的促销价。销售人员介绍,B栋新货整体均价约为2.8万元/平方米,业主专场额外9.6折。而在此前两个月,楼盘对这批新货的“吹风价”为3万元/平方米。阳光家缘数据显示,截至本月14日,该盘南区的签约均价为3.23万元/平方米,按销售人员的说法,这是南区A栋的价格,即今年前4个月所售产品的价格,“今年年初卖的A栋单位,同样是类似的户型面积,当时市场好,售价要3.4万-3.5万元/平方米,有不少买家一次买了整层单位作为写字楼用”。和A栋相比,B栋新货的价格直降了7000元/平方米?“我们是根据市场进行调整的,”销售人员说,“此次B栋促销的新货,是6-8层这三个低楼层的80多套单位,而非整栋新货,假如是高楼层的单位,售价还是要3万多元/平方米。”

不仅推出了特价单位,合生广场的B栋新货还打出了“零首付”的招牌。“首付可以分四期支付,一个月内付清,但就不再9.8折。”销售人员介绍,从当天的促销效果来看,三层单位当晚已全部清货。

b.

供不应求→供大于求

作为传统老城区内的公寓,既推特价单位又推“零首付”,市场压力真的那么大?方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,近一年广州楼市公寓产品的供应量大增,加上整体市场成交低迷,商家以价换量是必然的。业内资深分析人士肖文晓认为:“现在整体的市场形势对开发商来说有些压力,如果产品卖得好,自然没有必要降价。”

克而瑞房价分析师李权基同样认为,近年来,海珠区公寓的售价持续上扬,楼价增幅远远高于租金涨幅,导致投资回报率下降、投资需求相应回落。“2009年、2010年,海珠区公寓供不应求(详见附表),到了2013年,海珠区公寓的成交量只有四成左右,是近6年中最差的成交。2013年,海珠区公寓的成交均价约为2.5万元/平方米,比2009年大幅上涨了43%。我们的统计数据显示,今年前6个月,海珠区一手公寓的整体成交均价已经上涨至2.8万元/平方米左右,这也是导致需求量下降的主要原因之一。”

二手行情

租客稳定,回报率比肩珠江新城

中介人士介绍,从近期海珠区二手公寓的成交情况来看,其投资回报率在3.5%-4%之间,和珠江新城CBD公寓的回报率相近,比普通住宅的回报率要高。据分析,海珠区的公寓多位于知名商圈内,稳定的客源是其主要优势。

租赁行情旺过买卖

近期二手楼市成交淡静,二手公寓市场也不例外。满堂红滨江东分店营业经理梁玉介绍,在公寓比较集中的广州大道南、赤岗和琶洲一带,二手公寓的买卖很惨淡。“近郊一手公寓供应量大且降价促销,加上本区一手公寓也有不少选择,导致二手公寓的转手率非常低,无论是投资还是自用型的买家,近两个月内的咨询量、看楼量都明显下降,我们分店已经连续两个月是‘零买卖’了。”在叠彩园中原地产分店,经纪陈先生说:“你看看合生广场都降价了,哪里还会有人来问二手公寓,都直接奔着一手公寓去了。”

相对于买卖的冷清,二手公寓的租赁行情相对来说还算比较旺盛。满堂红新港中二分店营业经理郭勇介绍,由于赤岗一带靠近琶洲,也靠近珠江新城,所以该板块二手公寓的租赁需求量比较大,近两个月内的电话咨询量和看楼量都比较高,“平均每个月有超过10台客人,其中有一半会达成成交”。

回报率仍比住宅高

据介绍,海珠区二手公寓售价高企,近期部分一手公寓推出促销价,引发同板块一二手公寓售价倒挂。目前珠江新岸公寓的二手成交价约为2.9万元/平方米,比合生广场的一手促销价还要高,“近期珠江新岸公寓一套38平方米的单位出租,月租金为3200元,投资回报率约为3.5%。”梁玉介绍。而在需求更旺盛的纵横国际公寓,目前二手售价为2.2万-2.3万元/平方米,租金均价为65-70元/平方米·月,回报率也约为3.5%。对于全新入住的合生广场北区公寓,合富置业逸景翠园分店经纪覃先生介绍:“租金为60-90元/平方米·月,一般家电、家具齐全的单位,租金将近80元/平方米·月,如果以当初业主购买时2.1万元/平方米的价钱来计算,租金回报率能达到4.2%。”

这样的回报率算什么水平?肖文晓表示:“这年头的住宅,别说是4%,回报率能超过3%的都很少见了。”据了解,目前二手住宅的回报率普遍为2.5%-3%,相对来说,海珠区公寓的回报率还是比住宅高。

专家论市

公寓市场还未到看空的时候

肖文晓(业内资深分析师):  海珠区公寓上周的降价促销只是针对部分产品,并非大规模进行。现在的市场确实是处于“不降价便没有成交”的阶段,整体大势对商家有压力,但是有降价就有成交,因此现在还没有到看空市场的时候。海珠区的公寓大多数位于知名商圈内,位置较佳,有相对稳定的租赁群体,投资收益也相对稳定,在没有更好的理财产品出现前,投资者还是会觉得买房更靠谱,公寓也仍然是稳当型投资者的选择。

海珠区公寓还有向上的空间

李权基(克而瑞房价分析师):今年前六个月,海珠区公寓的成交量占总体供应量的近七成,成交率还算比较高。目前,海珠区在售公寓主要依托专业市场和商圈的潜在价值推动销售,海珠区公寓价格仍会高企,未来还有一定的向上空间。

在售产品扫描

海珠区公寓售价6年涨了近六成

海珠区目前在售的商用公寓项目其实不算多,集中在保利天悦、合生广场和万科峯汇这三个项目中,前两个项目的货量更多。

在售价方面,合生广场近期推出促销价,保利天悦公寓的售价却逆市微涨。克而瑞的数据显示,海珠区公寓的成交均价,已经从2009年的1.77万元/平方米上涨至今年的2.8万元/平方米左右,6年涨幅将近六成。

●保利天悦:单位面积最大

今年以来,位于琶洲会展商圈的保利天悦,新增了约4.5万平方米、466套的公寓新货。产品相对“高大上”,从最新获得的预售证可见,其新品大部分是115-200平方米的户型。今年该盘公寓曾推出短期促销,不过近两个月,其售价又回升至近3万元/平方米,单位总价超过300万元。

●合生广场:小户型最多

合生广场位于中大纺织商圈,今年推出南区A栋单位,上周末新推B栋。据介绍,B栋新货有近2万平方米、425套单位,未来还有全新的C栋可售。B栋户型面积较小,在一层共17套单位中,有13个单位是四五十平方米的一房,其余是七八十平方米的两房。若以2.8万元/平方米的均价计算,百余万元总价便有交易。

●万科峯汇:网签均价最高

位于同福西路的万科峯汇是单体楼,公寓产品位于该栋楼宇的20层以下,以38-50平方米的一房为主,兼有118平方米的两房。望江景,带全屋装修,现场报价为3.3万-3.8万元/平方米。阳光家缘显示,目前其网签均价为3.4万多元/平方米。

买家故事

留意降价机会,择楼入手

黄女士是某二手地产中介“夫妻档”的老板娘,在五羊新城开了一间小型中介公司,靠着和街坊邻里的良好关系,生意一直还过得去。黄女士说自己干这一行已近8年,经历过楼市的起伏,确认了一个道理,那就是——有钱还是买房好,因为房子最终还是会升值。2011年,黄女士毅然出手买入海珠区一套公寓。谈起这次买房经历,黄女士至今仍非常得意。

市场的变化,从二手楼市中能得到印证。黄女士说,自己把握住的,就是楼市转折的时机2011年。“那一年整体市场低迷,二手市场基本没有买卖单成交,我们都在靠租赁单过日子。到了年底,海珠区的纵横国际公寓降价,每平方米降了五六千元,那个楼盘我们很熟悉,因为我们就在那边居住,和老公一商量,觉得不到1.4万元/平方米的价格值得买,于是赶紧去抢了一套50多平方米的一房,总价74万元左右。现在,二手价要2.3万元/平方米左右。3年时间,房价上涨了六成多。现在出售,随便都能赚40多万元。不过,一般情况下我不会考虑转手,只会选择出租。磨碟沙-赤岗一带配套完善,有地铁和公交车,吸引了很多天河、越秀区和在琶洲工作的白领到此居住,我们的房子自收楼后,租赁一直没有间断,月租金超过2500元了。”

说到投资经验,黄女士说,千万不要害怕所谓的“降价潮”。“降价就意味着机会,特别是有一些楼盘,因为商家要回笼资金,降价幅度比较大的,最容易淘到笋货。”不过,黄女士也提醒投资者,对降价的楼盘,购买前一定要认真研究,“一定要看楼盘周围的环境,会不会有租客、是否能够租得起价钱,不能遇到降价就盲目购买,更不能冲动地选择降价最多的楼盘。对于降价的楼盘,我们首先会考虑市中心区好路段的项目,然后才会考虑郊区的降价盘”。

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