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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

部分楼盘价格回到四年前 继续降价空间不大  

2014-07-25 11:53:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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部分楼盘价格回到四年前 继续降价空间不大

邓浩志接受《新快报》采访

 

“7”字头起开盘,低于四年前同区公寓售价   大壮国际广场(黄埔)

半个月前,位于萝岗科学城板块的大壮国际广场首次开盘,推出的370套公寓售价7888元/平方米起,均价9000元/平方米,引发了上千人哄抢,成就了下半年首个“日光”盘。

实际上,供应量近两年井喷的萝岗公寓市场早已经敲响警钟,去年底,萝岗区国土规划局就有意对萝岗公寓供应划红线,规定“对于含商业功能的地块,商业部分建筑面积不小于地块开发总建筑面积的30%,公寓形态的商业和办公建筑面积不大于地块总建筑面积的30%。”虽然规定最终并未执行,但是萝岗的公寓市场确实陷入了困局。

萝岗公寓市场从2012年开始供应有所加大,到2013年、2014年更是呈现爆发性增长的趋势。从地理位置上看,大壮国际广场是全广州最大的城市综合体项目,位于黄埔开创大道与科丰路交会处,毗邻萝岗万达广场,周围有地铁六号线、四号线以及21号线形成的地铁交通路网,可谓是占据了萝岗最核心的地段。回顾同个板块的公寓售价,作为萝岗早期的公寓项目之一,飞晟文汇广场首期于2010年开盘,记者翻查资料发现,该盘在2010年底时首期尾货售价约为12000元/平方米,带2500元/平方米的精装修,剥除装修后的售价约为9500元/平方米,该价格高过目前大壮国际广场的首期开盘价。

业内分析

邓浩志认为,项目的低价走量和发展商资金可能也有一定的关系,同时,在公寓遍地开花的萝岗,楼盘无疑是“晚起的鸟儿”,前期已经销售的多个公寓,包括萝岗敏捷广场、合景天骏、萝岗万达广场等已经抢走了一大批公寓客,不用价格制胜要赢得市场相当有难度。“既然是大项目,采取低开高走也是常见的一个营销策略。”

●天健上城(天河)

“1”字头楼价,与相邻楼盘去年二手房价相当

近两年来,天河的月度成交均价屡次攀上“4”字头,珠江新城的楼价动辄四五万元/平方米起步,天河北、车陂等仅有的小部分楼盘楼价也到了三四万元/平方米,“2”字头的楼盘对于天河而言都是稀罕货。不过,最近天河就有楼盘打出了“1”字头的噱头。这个楼盘正是位于天河广园快速路与车陂西路交界处的天健上城。“1字头入住天河”,在天河东路口可以看到楼盘醒目的广告。

据了解,当前天健上城在售揽胜组团,户型包括77-100平方米两房到四房,均价22000元/平方米,最低价为19500元/平方米。楼盘于2013年8月份首次开盘,开盘均价为2.4万-2.5万元/平方米,毛坯房发售,如今的均价已经直降了两三千元/平方米。

天健上城地处奥体中心板块,是该板块在售的仅有的两个楼盘之一,另外一个是销售已久的别墅楼盘帝景山庄。和楼盘距离相近的洋房项目有位于中山大道中与车陂路交界的富力天禧花园和中海康城,前者是一手楼盘,后者是二手楼盘。从地理位置上看,中海康城正位于天健上城的西北侧,根据中原地产提供的数据,中海康城二手房2014年上半年的成交均价约为21963元/平方米,2013年上半年的成交均价为20029元/平方米、2013年下半年的成交均价为20970元/平方米,相比可见,天健上城最低19500元/平方米的价格和一年前相邻板块的二手楼价相当。

业内分析:曾英杰表示,单从“1”字头的价格看,估计仅是少数几套单位,就天河而言,楼盘售价依然较为坚挺。还有业内人士表示,天健上城最初开盘2.4万-2.5万的毛坯售价略高,相比之下,黄村BRT边上的佳润上品菁园相似的售价却带精装修,现在市场成交不济,回调价格很正常。

●南沙滨海珺城(南沙)

均价“8”字头,接近2012年10月售价

自贸区失约后的南沙下半年楼市开启了降价潮。作为南沙标杆楼盘之一,南沙滨海珺城在十天前推出了一批新的单位,毛坯最低售价7500元/平方米,均价8500元/平方米左右。同时,买家可以自行选择加2000元/平方米的装修,精装修房源的均价约为10500元/平方米。

就带精装修的单位而言,对比楼盘今年来12000多元/平方米的均价,目前有1500元/平方米左右的跌幅。网易房产读取阳光家缘数据显示,该盘从7月7日开始,网签均价维持在8300多-9400元/平方米之间。记者对比楼盘两年前的售价发现,8500元/平方米的均价已经回到2012年10月份左右的水平,当时楼盘带装修单位的价格为8800元/平方米,当年受国家级新区的利好刺激,11月份该盘售价上调至10000元/平方米,和当前10500元/平方米的售价相当接近。

业内分析

邓浩志认为,就越秀地产而言,近两年土地成本高,新项目启动资金大,造成了较大的资金压力,通过选择在个别市场比较利空的区域进行大幅降价而回笼资金,做法在情理之中。

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