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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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楼市繁荣可持续,房企多元已谋变  

2014-07-28 18:46:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市繁荣可持续,房企多元已谋变

 

邓浩志接受《南方都市报》采访

 

    近期,西南财经大学中国家庭金融调查和研究中心制作的《中国家庭金融调查》,引起了房地产界人士的热议。根据此份调查,我国城镇居民拥有住房比率已达到87%,远远超过日、韩、德、美等发达国家,也高于印度、墨西哥、克罗地亚等发展中国家。此外,城镇家庭拥有多套房的比重已达到21%。另有数据显示,一手房市场出现库存严重挤压的现象。6月35个城市新建商品住宅存销比为18 .1,这也意味着市场需要用18 .1个月的时间才能消化完这些库存。

城镇居民拥有住房比率已达87%

    拥有多套房产的家庭所占比例越来越高。据西南财经大学中国家庭金融调查和研究中心制作的《中国家庭金融调查》显示,近三年来,城镇居民的住房拥有率呈现较大增长,从2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%。而截至今年3月,城镇家庭拥有多套房的比重已经达到21%。

    数据同时显示,我国城镇居民拥有住房比率已经达到87%,远远超过日、韩、德、美等发达国家,也高于印度、墨西哥、克罗地亚等发展中国家。

    另据该研究小组测算,目前有24.6%的家庭存在刚性需求,但真正有能力买房的家庭只占其中的18%~39%,而2013年的住房空置率是22.4%。

    在空置率居高不下的情况下,一手房市场则出现库存严重挤压的现象。据上海易居房地产研究院7月14日发布的《6月份新建商品住宅库存报告》,显示,截至今年6月底,35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.8%,同比增长22.9%,库存再创历史新高。同时,35个城市新建商品住宅存销比为18.1,这也意味着市 场 需 要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。而在5月份,该存销比数值为16.4个月。

易居研究员严跃进指出,6月份库存去化周期超过18个月,表明去化压力空前大,这将压制房价,预期未来几个月多数城市房价将下跌。

新房的发展空间仍比较大?

    在家庭拥有房产套数占比大、库存压力大等现象下,一手房市场走势成为业内关注的焦点。业内专家的看法明显地分为两派:一派认为,房地产行业仍处于成长期,未来对于一手房的需求仍然很大;另一派专家则认为,较高的住房拥有率确实会影响未来的新房市场。

    合富房地产经济研究院院长龙斌就比较看好未来的新房市场。龙斌分析,城镇化进程未来不太可能停滞,随着人口的流动,房地产市场的需求也就不会停滞。“城市化有两个进程,一是农村人口向城市聚集,目前城镇人口占比是57.73%,未来的10到15年,城镇人口会达到65%;二是中小城镇的人口向大城市聚集,估计5年到10年之间大城市的人口会翻一番,这两个过程在未来应该是不会停滞的,有人口流动就意味着有住房需求。”

   而针对家庭房屋自有率占比高,龙斌认为,数据只是静态的指标,几年之后,适婚人口、外来的大学毕业生以及其他外来人口逐渐涌入,足以保证对住房市场的需求。以广州为例,拥有广州户籍的居民住房的比率在80%左右,但是非户籍人口中,绝大多数都没有自有住房,住房市场的需求仍比较大。

    广州同创卓越顾问公司总经理赵卓文同样认为,新房市场的发展空间还是很大的。他认为,在广州等一线城市,拥有住房的人群占比虽然在八成以上,但很多人持有的是老房子,这些房子的建筑面积并不是太大,而且楼龄相对较老,并不是说已有了房子 就 不 会 再买 房 了 ,住 房需 求 中 固 然有刚需群体,但也有想换房的改善型买家,而且改善型买家的数量也不在少数。

    赵卓文举例,以广州为例,目前拥有自住房的人中,大约有八成居民的住房质量不高,只有10%的住房标准是高的。而改善型买家对高品质住房的需求还是比较大的。因此,新房的发展空间仍比较大,只是未来的主要销售对象可能是改善型买家。

楼市尚未触及天花板

    今年以来,房地产企业资金链紧缺,成交销售不如以往,各地各区的库存量屡创新高,去化指标持续恶化,投资增速和新开工面积增速同时放缓。房价方面,在今年4月份也开始出现了第一轮降价。在市场低迷的大环境下,房地产的“天花板论”在今年又多次被提及。

不过,专家们对于“房地产行业触及天花板”这一说法普遍都不认同,认为房地产行业目前仍处于快速发展阶段。

    赵卓文指出,目前的房地产行业虽然不若往年的高速发展,但依然处于比较好的发展阶段。“虽然有人说房地产现在已不是黄金时期了,但也没有哪个行业能像房地产行业一样发展得这么好。以目前的情况来看,维持几年的繁荣发展是没有问题的。”

方圆地产首席市场分析师邓浩志也持相同态度,他认为,中国还处于城镇化的过程中,目前全国的城镇化水平在57%左右,而未来城镇化进程还会继续发展,只是由高速发展阶段进入了分化发展阶段,一二线城市发展较快,三四线城市相对缓慢,“城镇化还会继续发展,有人口流动就有购房需求,目前还不算触及天花板”。

合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江还补充说明了广州的城镇化程度水平。据他介绍,广州的城镇化虽然达到83%左右的水平,但是还有大量的城中村。据统计,目前广州所辖12个区县共有304个城中村,村民户数近35万户,共98.25万村民,外来人口多达500万人。城中村中巨大的人口数量对房地产行业而言,很大一部分是潜在的客户。

未来发展商“不再是盖房卖房那么简单”

   虽然专家们都认为目前房地产行业尚未触及天花板,但不可否认的是,当行业进入成熟的发展阶段后,想从中获利就变得困难许多。那么,开发商要如何寻找新的行业增长点,如何转型面对未来市场的挑战?

     据了解,今年以来,不少开发商借助房地产服务业和金融业,获得了新的高速增长空间。对此,黎文江指出:“房地产以后会转变为金融的衍生品。”也就是说开发商会靠房地产信托、股票来延续产业的发展,不再是盖房卖房那么简单。旅游地产、养老地产、工业地产也是不错的发展方向。

    几年前,就有企业将发展方向瞄准了旅游地产。2009年,雅居乐在海南的清水湾旅游地产项目开始发售,当年销售额达到64亿元,占公司年销售总额的27%。

   龙斌更进一步分析称:“未来房地产行业的增长点首先与经济的增长点有关,其次与金融改革有关,也与城市发展格局的改变有关,最后与购房人群的阶层和生活方式的改变有关。”

    龙斌指出,由于房地产市场存在各方面的限制,开发商必须要寻找新的行业增长点。除住宅之外,商用物业也是一个很重要的增长点。龙斌解释称:“商用物业是经济发展到一定水平之后,城市发展到一定阶段之后的产物,会产生大量的需求。”这也就解释了为何最近两年,各个城市的城市综合体取得了较快的发展。

面对新的市场形势,赵卓文认为,房企该不该转型,还是要根据自身的特点来决定,不能一味地模仿其他房企。

其他说法

“再过几年,二手房交易甚至会多于一手房交易”

黎文江认为,长远来看,受独生子女的影响,未来新房市场会受到一定程度的冲击。“上一代去世之后,房产自然会留给下一代独生子女,那么独生子女在未来手上会有很多房子,在未来十几二十年内,一手房市场就会逐渐缩小。”

黎文江表示,去年广州一手房的销售面积是1000万平方米,二手房的成交面积达到将近1000万平方米的水平。这说明在部分城市,目前一手和二手市场已处于比较平衡的的状态,其预计,再过几年,二手房的交易甚至会多于一手房交易。

据2013年的数据显示,中国的独生子女数量已达到了1.5亿人。此前一则名为“N年以后,你的孩子要继承几套房?”的帖子引起了广大网友的关注。帖子显示,若干年后,双独夫妻手上少说也有3套房。

不过,也有业内人士指出,有多数房产的家庭数量毕竟不是大多数,而结婚后夫妻常用的房子可能就只有一套,其余的房产可能会被卖掉或出租,老人也可以选择以房养老不将房子过户到儿女名下。

邓浩志则表示,不同城市的情况有所不同,一线城市还是会供不应求,三四线城市有明显的供大于求的情况。

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