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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州南沙区有必要调整限购  

2014-07-29 17:22:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州南沙区有必要调整限购

邓浩志接受《信息时报》采访

 

无论是明文宣布,还是暗地酝酿,曾经作为楼市调控“狠招”的限购政策正在多地被松绑。根据中原地产统计,全国已有19个城市的限购有不同程度的松动,占所有46个限购城市的比例为41%。另外,43个城市涉及调控放松,包括户籍政策松绑、公积金政策松绑、税费减免等。

今年以来,广州已多次对房地产调控政策进行了微调,部分区域的限价标准被大幅提高,同时针对高价盘的限签政策也有所放宽。广州是否会放松限购?7月1日,广州房管局明确对外表示,广州肯定不会放开限购。不过,有不少行内人士表示,广州整体放松限购的可能性没有,但不排除部分区域会松绑,比如南沙区。

楼市库存高企“逼”政府救市?

中原地产首席分析师张大伟表示,目前放松限购的城市,一类为发布明确政策文件调整,如呼和浩特、南宁、济南等。另外一类为事实上有松绑但未明确发文,即“只做不说”,如苏州、南昌、厦门、温州等。北京、上海等一线城市的限购口子仍然没有放开。日前上海一家大型中介内部人士对《第一财经日报》记者透露,上海的限购政策在执行层面已经出现松绑的迹象,“我们已经有成功操作的案例。”不过,官方则随后表示,上海限购松绑并未官方发文,目前上海市相关调控政策并无变化。

有分析认为,变通限购政策的很多城市楼市库存持续高企,房企上半年销售业绩不佳,倒逼地方政府主动进行限购政策的松绑。易居房地产研究院日前对35个城市2013年商品住宅现货的去库存化周期研究发现,35个城市中,排名前三位的包括呼和浩特、兰州和石家庄,其存销比数值分别为37、28和25。该数值越大,意味着商品住宅库存越高。换言之,呼和浩特属于去库存化速度最慢的一类城市。易居房地产研究院研究员严跃进指出,市场降温,将加快地方救市的节奏。

此外,据58同城统计数据显示,济南楼市上半年合计签约住宅为20753套,比2013年同期的30974套下调了33%,而可售新房套数却上涨了1万套。满堂红市场研究部高级经理周峰预计,下半年会有其他城市陆续放开限购,但广州可能会跟随北京上海等一线城市,不会做放开限购的“出头鸟”。

三问广州楼市限购

广州是否可能放松限购?

或会部分调整。

方圆地产首席分析师邓浩志表示,广州不可能放松限购,这和广州人口增长速度有密切关系。目前广州楼市总体还是供不应求,但个别区域又可能放开限购,比方南沙区。

合富地产经济研究院院长龙斌也表示,广州调整限购的可能性非常大。业内资深专家韩世同表示,广州局部调整的可能性还是有的,但很大程度上取决于佛山是否会全面放松限购,毕竟广佛同城化,佛山放松限购对广州楼市影响还是比较大的。

局部调整何时有可能?

最快第三季度末。

有行内人士表示,广州南沙区放松限购最快可能是在9月份。邓浩志指出,南沙区有可能在第三季度或是第四季度初放松限购。龙斌则表示,这个时间点暂时无法预测,但是希望政府能越早调整越好。韩世同也认为,放松的时间很难说,主要还需根据市场行情及其他城市的情况来看。

广州楼市限购应不应该放松?

应针对部分区域的部分产品。

龙斌表示,目前广州楼市相对低迷,尤其是二手楼市,受到限购、限贷、限外以及高税收的制约,成交量持续低位,大户型单位特别是144平方米以上的产品,积压情况更加严重,建议对大面积产品进行限购调整。

此外,也应该对一些特别的区域进行限购松绑,比如作为国家级新区的南沙区。该区人少货多,正处于建设中,应该鼓励大家去该区域买房,甚至入户该区。这样的调整对市场是利的,因为目前供求关系已经得到缓解,信贷也持续收紧,重新调整限购政策非常有必要。

邓浩志认为,南沙区应该放开限购,主要因为,该库存全市第一,40个月的存销比属高风险区间,远高于全市平均水平,政府应该正视去存量问题;新区应执行新政,对发展新区、吸引人才等都有帮助;新区应主动吸收投资资金,而非中心城区以照顾刚需为主,单独放开后并不会带动全市价格上涨。

相关动态:今年以来广州变相放松限价限签

今年以来,广州已多次对房地产调控政策进行了微调,部分区域的限价标准被大幅提高,同时针对高价盘的限签政策也有所放宽,也因此导致天河和越秀的均价再创新高。

在执行限价不限购的增城、从化两地,从5月份开始,限价线被松绑,从化最新领取预售证的楼盘限价标准已提至近万元/平方米,而增城则同意开发商取消两套合同,以实际售价进行销售。有关数据显示,6月份均价前十名楼盘共网签133套单位,中海花城湾推新货,单盘更是网签112套,均价达47438元/平方米,均价最高的则是侨鑫汇悦台,为117422元/平方米,第十名的均价也高达45210元/平方米,显示高价盘网签较为顺利。

作为一线城市,广州的限购坚冰被认为难以打破,但仍可曲线松绑。业内人士认为,广州目前采取的是“温水煮青蛙”式的松绑楼市调控,这样既可以规避触碰中央红线的风险,又能有效释放市场购买力。如果确实需要救市,政府手上还有不少牌可打。

专家观点

满堂红市场研究部高级经理周峰:穗六条略放松就可产生效应

广州最近几个月已陆续放开限签和限价,对一手网签的限制几乎是放开了。限购政策确实对市场的成交造成严重的影响,特别是去年的穗六条,把外地客户进入广州的途径几乎封断了。广州不同于其他二三线城市,潜在需求还是很大的,如果能对限购作有效放松,即使不是完全取消,都可以对市场带来明显的利好。

合富房地产经济研究院院长龙斌:大户型是时候放松限购

限购这种非市场化的行政限制政策本身不合理,是阶段性的产物,当市场从亢奋转为极度收缩,从供不应求转为供过于求的时候,限购没有存在的必要。建议广州认真思考限购推出时间表,现在应该考虑大户型放松限购、郊区放松限购如南沙等,二手放松限购,以及二套房贷首付下降等调整措施来应对宏观形势和市场形势发生的变化。

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