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南沙限购松绑风声背后 广州楼市的阳谋与现实  

2014-07-31 12:07:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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南沙限购松绑风声背后 广州楼市的阳谋与现实

邓浩志接受《观点地产网》采访

 

[摘要]楼市下行中多地纷纷传出放开限购消息,而同样的风声出现在一线城市则显得极具刺激性。继上海辟谣限购松绑后,广州楼市也上演了一场限购放开传言再遭官方否认的风波。

楼市下行中多地纷纷传出放开限购消息,而同样的风声出现在一线城市则显得极具刺激性。继上海辟谣限购松绑后,广州楼市也上演了一场限购放开传言再遭官方否认的风波。

7月22日,广州一业内人士爆料“南沙正在申请放开限购”,消息一出引起市场种种猜测。但广州市国土房管局相关负责人随即对此说法表示否认,指南沙楼市限购政策并无改变。

除去调控政策的关注热度,此次限购松绑风声的另一焦点是广州南沙新区楼市现状。据广州备案网站阳光家缘数据统计,2014年上半年南沙区新建住宅网签套数为2408套,同比去年下滑幅度达到46.15%。

合富辉煌市场监测数据显示,南沙区正面临存量激增、去化减缓的市况,6月初的存量面积已达118万平方米,按今年月均销售5万平方米的水平计算,消化时间预计长达两年。

陷入去化困境的南沙楼市是一个侧面反映,以其为主角的限购松绑风波后,今年广州楼市也同样呈现疲软现状。今年上半年广州新建住宅网签33020套,同比减少30%,而7月广州单周新建住宅成交连续两周跌破千套,创下自春节以来的最低成交量。

“冲刺年中业绩的降价潮过去后,开发商和购房者都在观望下半年”,合富辉煌首席分析师黎文江认为,7月广州市场正呈现买卖双方的僵持局面,但若8月市况不见转向因素,开发商仍将面临较大的降价压力。

南沙限购松绑传言

“大概6月份南沙已经传出制定了放开限购的方案,但由于各种原因一直未能落地,最近全国各城市放开限购可谓风起云涌,广州也在考虑南沙放开限购的可行性”,广州方圆地产市场分析师邓浩志于7月22日在微博表示,“南沙正在申请放开限购。”

同时,邓浩志指此次南沙限购放开并非只针对港澳人士,而是范围更大的放开,其并未解释消息来源及限购放开的具体范围,但消息一出随即引起市场多方关注。

同日稍后,广州市国土房管局相关负责人对媒体否认该消息,称南沙楼市限购政策并无改变。观点地产新媒体致电南沙多个项目,销售人员也均称目前执行的限购政策并没有变化。

邓浩志7月23日则称,南沙放开限购是在申请,“不知道落地可能性和时间,我只是呼吁放开。”

事实上,此次限购松绑风声之所以触动市场敏感的神经,还在于南沙楼市今年以来正陷入疲弱的销售困境。今年上半年南沙区住宅成交量同比去年下滑幅度超过46%,区域部分楼盘已出现以装修改毛坯、特价单位等方式进行的降价促销。

纵观南沙近两年来的楼市起伏,无不与政策利好息息相关。2012年9月,南沙获批成为国家级新区,刺激投资带动成交量上升。2013年8月,南沙再以申请自贸区驱动政策利好,当年房价同比涨幅达到15.5%。

但今年以来,南沙开始面临供应庞大、去化缓慢的销售困境,并在6月自贸区申请遭遇叫停的催化下开始显现降价趋势。明面上的政策“阳谋”利好已不足以支撑南沙楼市。

“南沙过往两年的成交本来就不是刚需主导,主要是政策利好下的投资需求在支撑,当利好不再时投资客也不会再入市”,合富辉煌首席分析师黎文江表示,南沙下半年预计存量与新增货量将超过万套,出货压力之下唯有降价才是开发商走量的办法,“能带动成交的降幅预计要到20%。”

以政策利好为支撑的南沙已经褪下局部高热,而南沙样本后的广州楼市现实,则是今年以来的成交下滑与下半年开端的持续低谷。

广州楼市陷僵持低谷

从半年销售数据来看,今年广州市场已遭遇明显降温。2014年上半年,广州全市新建住宅网签33020套,相比去年同期减少30%,销售金额则减少了近180亿元。

7月首周,广州住宅市场成交以量价齐跌为下半年市场开局,单周新建商品住宅网签1079套,环比减少17.19%,销售面积12.94万平方米,环比降幅达22.78%。

而最近两周广州楼市成交仍正在进一步萎缩。阳光家缘数据显示,7月7日-7月20日的两周中,广州新建商品住宅网签套数分别为953套和865套,接连跌破千套。创下今年自春节以来的最低纪录。

黎文江分析指,市场成交在7月出现进一步下行的原因是买卖双方的观望僵持,“广州市场需求仍在,但冲刺年中业绩的降价潮过去后,开发商和购房者都在观望下半年,期望7、8月份市场出现新变化”,其指,下半年商业银行贷款额度的松紧将成为市场走向主导因素。

广州公积金管理中心最新消息称,自7月至今年底,广州每月公积金贷款额度仅为10亿元。由于规模锐减,部分银行或将出现无公积金额度可贷的局面。

对此,黎文江认为公积金贷款限制较大,对许多购房者而言并非首选,因而额度收紧影响较小,接下来商业银行对房贷业务的放松才将是市场向好的关键,而基于6月M2的增量,预计“额度和房贷利率有一定放松空间。”

但其同时指出,截至目前仍未有房企下调业绩目标,“如果刺激因素没有出现,9月份开发商还将面临较大的降价压力。”

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