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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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楼市下半年回暖,也或迎来牛皮行情  

2014-07-03 14:20:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市下半年回暖,也或迎来牛皮行情

 

文/邓浩志

 

目前市场上对于楼市波动一直处于观望状态,绝大多数人认为楼市拐点已到来,但其实早在2013年的第四季度房地产拐点已经到来。只是在当时情况是成交萎缩,但价格并没有太大变化,所以有些人可能认为那是还不算楼市拐点,不过可以看到,从去年11月份开始,楼市已经进入了拐点的第一阶段。

 

楼市拐点阶段性分析

 

第一阶段:缩量

详细说,房地产的拐点是从2013年第四季度开始的,自那以后,成交持续萎缩直到今年的五月(因六月数据暂未公布)。而成交最低迷的时间是在今年二月份,当时正值春节过后,客户购房热情偏低,开发商宣传力度减弱,整体成交都达到一个低点,所以当时市场开始紧张,因为成交低迷的情况已经持续了半年之久,部分开发商也已出现资金紧张情况,不过总体显现并不明显,楼市拐点未浮出水面。

之后,很多人寄望于五一楼市可以有短期复苏,但事实却低于人们期望,于是开发商在五一之后有了一个正面降价,一些供应量比较大的区域,例如番禺、花都等降幅比较明显,楼市也正式进入拐点的第二阶段。

 

第二阶段:以价换量

楼市拐点的第二阶段,即以价换量阶段。从第一阶段楼市的萎靡可以知道,开发商在资金回笼上速度减缓,为缓解资金紧张,开发商只能寻求以价换量,也就是开发商通过降价的方式增加销量,以谋求资金的快速回笼,保证其资金链的完整和顺畅。可以看到,五月份之后,已有部分开发商选择降价,但数量有限,且降价幅度不大。但从六月份开始,降价的开发商数量明显增加,幅度也明显加大,虽然当中也不排除此时正处于传统的楼市淡季,或者因世界杯举办,大众的聚焦点从楼市上转移等情况影响,可以明确一点,开发商意在以降价方式刺激成交。

 

 

“以价换量”需差别化看待

 

按照2008年和2011年那两次楼市下跌的经验看,开发商在现在只需以价换量,用降价寻求出路,便可以换到成交量,原因主要还是因为市场需求和供给不平衡。

数据统计显示,目前市场上需求仍然比较旺盛,而这种需求主要集中在一线城市和部分二线城市。北上广深之所以可以采用以价换量,主要在于其可以抓住市场,另外,从人口增长速度、产业的发展看,一线城市每年都需要10-15万套住房,而以广州为例,每年仅成交10-12万套,当中存在供需缺口,因而一线城市仍会有人出手,加之开发商采取降价来刺激成交(10-15个点乃至20个点),在一线城市以价便可换量,其房价仍会上涨。

另一方面,三四线城市现在还存在库存较大的问题,单纯依靠降价来谋取成交并不可靠。长远看来,仍看好一线城市楼市,二线城市个别发展,三四线城市库存偏多。

 

从楼市下跌原因看未来发展

 

抛开一些主观因素,今年房地产市场下跌主要有几点原因:

一是经济下行压力导致整体经济下滑。今年上半年经济比较糟糕,也让我们看到下半年政府刺激经济的可能性,中央也在不断微调。从传统上看,通常第四季度会出台一些刺激政策,中央也在会议上声明“保7.5”,所以下半年利好政策应该会出台,相应的经济也会在今年第三、四季度有所好转。

二是房地产价格上涨过快,导致消费力跟不上房价上涨速度。针对这一点,可以通过以价换量来解决。

三是反腐导致的高端消费,或者说奢侈品消费能力减弱。这是不可避免的,并且在下半年中央仍会坚持反腐工作,打击力度过大势必挫伤高端消费能力。

四是国家信贷政策的变化,导致市场资金紧张。货币层面目前处于微调阶段,目前也有部分降准降息的议论发出,但真正降准降息可能短期内不会实现,只能说若下半年经济仍不景气,则有可能出现降准降息。虽然这次的降准降息可能和前两次不同,不会大幅度或频繁地调整,

总的来说,在以上四点中,除了反腐这点中央会坚持,其余三点在下半年仍存在变化的空间,而且这些变化都有可能集中在三四季度,或者三季度末四季度初。

 

2014年下半年楼市预测

 

个人认为今年六、七月是一个楼市抄底的时候,但开发商若要安全度过难关,以价换量是一个很重要的手段。另外,楼市会在第四季度逐渐回暖,包括行业和政策都会趋向于利好。但这次回暖的力度与2010年和2012年相比并不强烈,前两次回暖是“大跌大涨”的情况,而这次回暖应该是一种“缓跌缓涨”的趋势。

从价格走势可以看到,今年降价幅度并没有前两次那么大,下跌速度缓慢,而预计回暖较慢主要因为这次开发商的资金普遍没有当时紧张,并且,政府可能采取的经济措施和地方政府实行的楼市松绑政策力度也没有前两次强,所以,开放商在资金一般紧张的状态下,其降价促销的力度也不会很大,在市场不理想或资金紧张时采用降价促销来刺激成交,而在市场一般时又暂且放任观望,这就会使市场变成一个牛皮的状态,开发商不愿意大让步,消费者不愿意急着出手,因而下半年的回暖不会是一个大反弹,而是一种牛皮偏软的情况。

可以说,房地产市场的黄金时代已经过去,目前已经进入了白银时代,也就是说,在房地产行业弯腰就可以捡钱的时代已经过去,现在需要寻求与市场契合的时机和方式才可立足。

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