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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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货量充足价格有望微降  

2014-07-04 11:57:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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货量充足价格有望微降

邓浩志接受《信息时报》采访

今年上半年,广州各个区域均出现了不同幅度的降价,而白云区的重点板块白云新城则稍显十分“淡定”,不少项目成交都不俗。有关数据显示,在六月的第二周里,白云区以全市网签数14.85%的占比位列第一,超过了长期占据网签量榜首的天河区。位于其周边的云城路一带从“脏乱差”的城中村转身摇变成如今的高端楼盘集聚地。

楼市现状:5月中心区成交量第一

定位为“广州北部片区的商业服务中心、云山西麓的宜居新城”白云区,随着区域环境和交通的逐步完善,商业的进一步发展,使得该区域楼盘变得炙手可热。有关数据显示,在六月的第二周里,白云区以全市网签数14.85%的占比位列第一。记者在市场调查中了解到,白云区楼盘比较丰富,货量也比较足,大盘多货量多,在市场不好的情况下,下调价格的可能性比较大,但是幅度并不会太明显。

下半年推货:据经纬研究中心的粗略统计,白云区今年下半年余货共2969套,新货3620套,总货量6589套,货量还算充足。

  区域实力大剖析

  学位:优质教育资源较缺

  战斗力:★★★

众所周知,白云区优质的教育资源相比缺乏,因此该片区的学位房需求一般。目前带有省重点京溪小学的楼盘中,京溪尚苑交投较为活跃。现时京溪尚苑市场价格约为1.6~1.7万元/平方米。该片区的买家以刚需及改善型客户为主,少有学位客选择在此购房。而位于白云区的广园小学,主要对应广园中路、大金钟路的散盘。其大部分为楼龄较旧的房改房或拆迁补偿的单位,市场均价为1.5万元/平方米,较去年同期上涨了10~20%左右。

  交通:交通枢纽 四通八达

  战斗力:★★★★

白云区交通发达,是广州市东部、东北部、北部、西部的进出咽喉。目前地铁二号线和三号线从番禺开始,经海珠、越秀、天河几大版块贯穿白云新城商业要地及居住腹地。

随着地铁6号线的开通,白云区周边的楼盘受到越来越多刚需群体的关注。其中位于地铁6号线总站的金沙洲板块涨幅尤为明显,区域一手房价水平更是从地铁开通前的1.8万元/平方米,飙升至现在的2万元/平方米。在地铁6号线、水上BRT以及预计年中竣工的金沙洲大桥拓宽工程的推进下,未来区域交通网络将全面实现“水、陆、空”一体化。

  商业:商圈档次有待提升

  战斗力:★★★

虽然被列为广州“中心六区”之一,白云区的商圈发展却仅是在近十多年间从几乎无到有的过程。

从机场路到黄石路东,曾经还是整片整片农田和城中村的地方,被插上了“白云新城”的旗帜。沿着地铁2号线北延线,建起了万达广场、五号停机坪等商业配套。

按照广州市白云区发展战略规划,白云新城要成为广州城市副中心。尽管现在商圈仍以庞大的专业市场为主,低端格局在短时间内难以产生质的飞跃,但随着区域内购物中心投入数量的增加、品牌效应的增强,商圈档次也将得以提升。

  环境:大量城中村带来隐患

  ★★

白云区生态资源颇为丰富,比较有名的有白云山、帽峰山、火炉山及白云湖。白云区独有的湖光山色在广州被称为“天然氧吧”。尽管生态资源丰富,但对于年轻白领来说,不少人宁愿选择到市政配套比不上白云区的番禺置业,其中一个重要原因就是,白云区存在大量的城中村,对居民而言存在较大的安全隐患,周边环境仍然十分混乱。

  抗跌:白云新城板块

  较抗跌

  战斗力:★★★

方圆地产首席分析师邓浩志表示,白云区地域较大,南部的白云新城板块和中心城区接,属核心板块,比较抗跌。北部区域临花都,花都供应比较大,容易下跌。

  升值:发展潜力

  最大的区域之一

  战斗力:★★★★

近两年白云新城的兴起,对于白云区的发展推动无疑是巨大。白云区发展速度已达到令人咋舌的程度,很有可能在未来几年里成为发展潜力最大的区域。

作为广州众多的新城之一,白云新城显然成为了豪宅热门板块之一,其核心区已久无住宅用地供应,土地供应的稀缺无疑也是板块内楼价高企的原因之一。规划的利好,稀缺的环境,白云新城的豪宅项目有着其独一无二的不可替代性。

值得关注的是,在去年,白云新城拍出了几块贵价地块,这些贵价地块的超高楼面地价已经注定了其未来“出场”的高规格。其中,最靠近白云新城的是永泰集贤庄地块,去年引来了保利、中海和珠海华发股份的争相角逐。最终由珠海华发揽下该地块,扣除保障房的配建面积,实际楼面地价达1.3万元/平方米,按照这个楼面地价,未来售价也起码在3元/平方米以上。

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