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邓浩志的博客

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中介收缩裁员“度淡”  

2014-07-06 16:16:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中介收缩裁员“度淡”

邓浩志接受《广州日报》采访

受一手降价影响,二手行情转淡

近日,深圳、北京、上海都出现中介关铺潮再现的新闻,记者在广州一些中心区域也见到有中介地铺歇业。日前,中原地产高层公开表达对楼市的悲观,认为深圳楼市进入衰退期,9月起降价潮将持续3年。广州会再现关铺潮吗?二手楼市行情真的如此悲观?在采访中,业内人士表示,说“关铺潮”似乎严重了点,广州目前确实出现中介收缩裁员等现象,这是对于市场转冷的自然调整,目前收缩程度远比不上2008年、2011年,但楼市行情确实不容乐观,成交复苏至少要等一手楼市复苏3个月后,而一手楼市回暖还远没有时间。

市区郊区均见中介关铺歇业

目前广州二手市场受一手市场降价的影响,加大了客户观望气氛,导致二手成交的惨淡,克而瑞监测,二手连续几个月成交持续低迷,前5个月成交224万平方米与去年同期367万平方米相比,下降了三分之一,价格也出现了一定程度的回落。近日不少地产圈人士的转发信息里都可见中介关铺和房企裁员的消息,而记者在淘金路一带也见到,有中介地铺关门歇业。

方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉记者,三大中介行都有地铺关门,而且不是集中在某个区域,无论郊区、市区都有此类情况。但相比2008年、201120%~30%的收缩率,本次关铺还不能用来形容,只是开始出现这种现象。淘金一带属于租售两旺区域,尚有中介关铺,那么广州目前中介地铺行情究竟如何?记者采访了广州三大龙头中介中原地产、满堂红、合富置业的相关负责人了解情况。中原地产华南区总裁李耀智表示,今年年初,中原地产在广州有250多间地铺,目前仍是250多间,个别地铺确实存在调整关门的情况,比如因租房合约到期等原因,但不存在批量关铺裁员的情况。而满堂红市场部高级经理周峰表示,近半年广州二手市场成交行情不佳,目前中介压力确实不小,尤其是中型中介生存压力较大,一般连续三四个月出现亏损的情况下就会关铺,而大中介抗风险能力强,即使二手行情跌到冰点,还能通过一二手联动分散压力增加收入。至于合富置业则表示,对此问题不便回复。

关铺会否越演越烈 目前还难以判断

2008年、2011年广州也曾出现关铺潮,市场并未出现悲观论调,但今年中原地产公开唱空深圳楼市:深圳楼市将掀起一轮降价大潮,下跌至少持续两三年,并表示被开发商拖欠佣金30亿元,而前两次楼市调整期并未见到此类消息传出,难道这是因为今年楼市的行情格外让人悲观吗?对此,中原地产李耀智表示,主要是通过中原地产市场指数来判断,今年前5个月深圳一二手成交总量为306万平方米,同比下降42.8%,创2008年以来新低。相比深圳,广州的行情则好得多,而发展商拖欠佣金的事情在广州比较少。不过今年整个市场行情变化相当大,有些发展商仍对政府救市抱有幻想,不如及时降价走量。

克而瑞房价广州首席分析师梁永光表示,中介关铺潮直接反映了当前房地产一二手市场的表现。受全国整体市场回落及部分城市降价的影响,二手市场也难幸免。要说今年与往年有什么不一样的话,那就是2008年和2011年都是由于房地产新政导致,而今年则是由于一手市场供求关系及企业资金链导致,从而传导到二手市场。从克而瑞监测来看,上半年深圳住宅的供应面积为153万平方米,成交面积为166万平方米,供求比少于1,供不应求。所以,梁永光认为深圳不会出现大面积的降价潮,个别企业或项目可能会由于资金链原因或者冲业绩的需要而出现降价,但不会在深圳这个城市漫延。

对于广州的中介关铺现象是否会越演越烈,邓浩志表示,目前还难以判断,但这种惨淡行情仍会持续相当长时间。周峰认为,今年二手市场调整程度比2008年、2011年更大,3年前的调整是因限购政策,而今年信贷持续收紧,让市场难以承受。不过,业内人士对市场仍有信心,中介地铺调整也出现新的趋势,一些中型中介地铺关门收缩后,立即有小中介接手,如西关龙津路一带,这些接手的小中介不少是经历过2008年、2011年市场调整的中介从业人员,现在自己出来做老板,看到市场收缩时其实反而有低价布点机会。

二手市场复苏年内无望?

对于下半年的市场行情,李耀智表示,只要银根持续收紧,房贷政策不放松,市场就难有变化,回暖还需相当长的时间。邓浩志表示,根据以往经验,一般是一手市场复苏3个月以后二手市场才能回暖,按目前的行情一手最快也要到今年四季度才有反弹的可能,而二手则至少到明年才会复苏。梁永光则认为,一二手市场成交量会持续低迷,在九、十月份会有一个小反弹,但还没真正触底,预计年底会企稳,但回暖还为时过早,或将会维持到明年上半年;而价格会有一定的回落,且会持续一段时间,或者直至明年上半年。

心理价差大 中介劝业主降价5%~7%

今年以来,广州二手楼市持续淡静,特别是在3~4月的学位房风潮过后,市场行情日趋低迷。“从4月份开始,我们公司已经要求前线经纪们主动劝业主降价。”据满堂红研究部高级经理周峰介绍,今年以来的二手房成交持续低迷,其主要原因是买卖双方的心理价差较大。如买家所预期的议价空间在10%以上,而现时业主能勉强接受的议价幅度还处于5%~7%。合富置业市场经理梁燕明表示,近一个月二手住宅成交个案中,业主愿意让价的平均幅度已上升至7%左右,而年初业主心态普遍比现时强,当时业主愿意给予的平均让价幅度不高于5%。

记者在新黄埔区踩盘时留意到,几乎所有楼盘都有二手中介人员在现场带客,有的站在楼盘大门前的马路上,顶着烈日向过往行车奋力挥动着手中的楼盘宣传牌。有的则尾随前来看房的买家,试图从同事手中抢来一宗生意。从人数上来看,楼盘现场的二手中介比发展商自己培养的销售人员还要多上几倍,而其专业性和服务态度却也因各个分行的用人标准不一而参差不齐。对此,受访的多位中介人士表示,倘若限购和信贷政策无新变化,中介经纪转去卖一手房的情况将持续甚至愈演愈烈。

合富房地产经济研究院院长龙斌表示,纵观全市二手房放盘价和成交价格波动,轻微的小幅度调整不及发展商对一手房的降价幅度。市中心二手房业主普遍对价格较坚持,出现主动降价的二手房源多集中在一手供应量较充裕的区域,如番禺。另有部分大户型“长寿盘”也加入下调放盘价的行列。此外,部分地段一般、优质学位资源较少的市区板块二手房也有一定程度的价格回调,但这部分房源数量不多,并且以急需套现或“卖一买一”的换房客业主居多。

周峰指出,现时二手房成交量低迷,买家观望情绪渐浓,从5月份的成交数据来看,向来是二手市场成交主力的60~90平方米之间的两房或小三房物业,其成交比例却有所下降。换言之,这一面积区间对应的有效可入市客户数量也在减少,“目前这批客户对价格的斟酌程度要更高一些,小业主的开价一旦仍与前几个月一样,定在市场价上方约10%左右,必然遭遇强力压价。”

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