注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

公寓返租卷土重来“30%直接回报”  

2014-08-01 11:28:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

公寓返租卷土重来“30%直接回报”

邓浩志接受《羊城晚报》采访

 

公寓返租现象近期大有卷土重来之势。上周记者巡盘发现,天河区某即将开售的公寓项目,打出“30%直接回报,8年赚回一套公寓”的招牌,番禺、增城、从化等区域的公寓项目也先后出现类似的返租回报宣传。业内人士分析认为,返租其实是之前已被政府部门禁止的营销方式,市场上的返租大部分只是营销噱头,真正的回报率远没有宣传的那么高。返租现象频繁出现,说明时下不少公寓的销售遇上了困境。

市场现状:返租现象重出江湖

据了解,天河区这个项目即将推售两栋公寓,一栋是毛坯销售,售价为2.5万元/平方米左右;一栋带精装修销售,售价为3.5万元/平方米左右。“带精装修的公寓,将会由酒店统一经营管理,每年返还业主6%的房价作为回报,共返还5年,业主可以轻松获得30%的高回报。”楼盘销售人员介绍。据悉,购买带精装修公寓的买家,必须和酒店签订合作协议;而购买毛坯公寓的买家,则可以自由处置物业。

除了每年按照百分比返还的方式外,市场上还有直接返还月租的方式。番禺某楼盘现正推出LOFT公寓,同样有两种售价:毛坯价和带装修价。销售人员介绍,带装修销售的公寓带租约一同销售,毛坯公寓则无租约。“买家购房时可以和酒店签约,首次期限为3年,买家可以享受3年的稳定返租回报,其中,50平方米的公寓每月返租3600元,62平方米的单位每月返租4200元,78平方米的单位每月返租5000元。买家收楼后,还需交纳1万-3万元给酒店,由酒店统一配置公寓内的家具、电器。”

专家分析:特殊时期特殊手段

在从化、增城等区域内,近期同样出现了有类似返租现象的楼盘。但是,返租其实是政府早已经明令禁止的。2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》规定,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售未竣工商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。如若出现这些违规行为,将会被警告并罚款。

既然是明令禁止的行为,为何商家还铤而走险大举返租的旗号?“没办法,广州公寓的供应量太大,同质化现象严重,商家要在竞争中获胜,就需要一种特殊的手段。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为:“现在不少公寓的销售陷入困境,由第一阶段的价格竞争转入了运营差异化的发展,房企必须抛出更有吸引力的运营方案,让投资者觉得投资公寓是有收益的,返租自然重返市场了。”

观点PK:6%

超高回报率有木有?

现在不少打返租旗号的公寓项目都称“每年有6%的超高回报率”,这比目前中心区成熟商圈内项目的投资回报率还要高出近一倍,如此诱人的回报率,到底有木有?

正方:运营得当有机会实现

邓浩志(方圆地产首席市场分析师):有可能实现,关键要看运营方的实力。如果运营方非常有实力,越做越好,且与买家签订的租期比较长,例如5年甚至以上,那么买家的收益相对会稳当一些。一旦这个项目被运营得很成功,以后的租金还有可能上涨。

反方:只是商家的权宜之计

肖文晓(业内资深分析师):超高的返租回报率只是商家的权宜之计,是羊毛出在羊身上的表现。“现在的投资回报率,超过4%已经很不错了。即使在天河、越秀的核心商圈内,顶级公寓的投资年回报率都达不到6%。如果新公寓项目的投资回报率能有那么高,开发商大可以只租不售,自己岂非更赚钱?!”

 提高售价后的诱人承诺

周峰(满堂红市场研究部高级经理):所谓“返租”,就是发展商在提高售价后(返租和不返租有两种不同的售价)给买家的一种诱人承诺,相对来说,郊区商用物业更喜欢使用这种销售手段,但能否保证买家有稳定的回报,并不是由发展商的宣传决定的,而是由市场承接力决定的。买家最大的风险是,可能只在发展商约定的年限里能拿到租金,但超过了这个年限,收益便没法保证了。

风险提醒:返租有风险,投资需谨慎

北京市大成(广州)律师事务所律师郑文双表示,公寓返租行为要看开发商的销售手续是否完备,如果是已经竣工的项目,可以采取返租的方式销售,否则就违反了《商品房销售管理办法》的相关规定。小业主可能面临的风险有:1、如果开发商资金链断裂或者项目经营不善,租金或其他返还款便没有保障,小业主可能无法收到对应的回报。2、小业主还要特别留意返租期间物业管理费如何分担的问题,如果由小业主承担,年回报率会大打折扣。3、开发商如果未按照《商品房买卖合同》的约定把买受人的房屋进行物理分割,而只是进行产权份额分割,买受人可能因所购商品房位置不确定而无法办理房屋所有权证。

广东通利达律师事务所律师李成认为,签订返租条约会影响买家的使用、出租或转售,因为返租给开发商后,自己便不能自由使用、出租该物业,如果想转售该物业,承租人有优先购买权,而且带租约的房子一般不方便转售。此外,在合约规定的租赁期中,房屋损坏的责任如何承担也是个问题。

  评论这张
 
阅读(193)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017