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邓浩志的博客

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“贴息”鼓励房贷 市场各方仍观望  

2014-08-15 18:22:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“贴息”鼓励房贷 市场各方仍观望

邓浩志接受《金融投资报》采访

据搜房网数据,2014年上半年成都市主城区商品新房成交约629万平方米,商品住宅成交50656套,比去年上半年下降14.34%,住宅成交面积为483万平方米,比去年上半年下降16.27%。此前,在限购松绑消息的刺激下,成都楼市成交虽有提升,但接下来一周,商品住宅成交量又出现环比下降。

 成都锐理数据品牌营销中心总经理郭洁指出,此次政府希望在短时间内用这种购房优惠补贴的形式来刺激下半年市场快速恢复,加速楼市回暖。而在市场分析人士看来,成都此次的贴息政策是目前为止动作最大的救市措施,第一次明确用财政补贴购房者,也第一次明确开始用信贷政策救市。相比其他30个城市对限贷的松绑,这一政策影响更大。

 下半年成都楼市是否会因为首套房贷财政补助持续回温?方圆地产首席市场分析师邓浩志在接受金融投资报记者采访时表示,“目前影响房产成交的两大因素,一是限购政策,现在很多二线城市已经放开了;二是由于商业贷款放贷慢、利率高造成的资金链紧张,也在一定程度上影响了购房热情,补贴3%可以促进金融机构加大基准利率贷款的放款力度,受此影响,成都刚需住宅的成交量会有明显改善。”

  相对而言,开发商对于这一政策的“利好”效应则显得较为冷静。阳光壹佰置业(成都)有限公司销售总监周莫的观点颇具代表性,她向记者表示,四川的贴息政策是成都政府在促进房地产市场销售举措中开创的一个先例。通过对银行的鼓励,让市场活跃滚动起来,对于销售会产生一定的提振。“不过,总体而言,现在购房者对于救市的看法更趋理性,不会再盲目追逐利好,针对购房者的刺激很难带来楼市过热,甚至是疯狂的销售,因此不会有大量资金入市的情况。”周莫说,楼市已经进入白银十年,对于真正的刚需购房者而言,即使不出台刺激政策,依旧会购房。而炒房者与投资者,一则无法享受此次政策的利好,二则即使出台系列政策,但房价并没有太多上升空间,因此很难吸引其入市。

银行:贴息将产生政策性利好

尽管效果难以准确评估,但首套房贷财政补助确实会对刚需产生一定的利好。不过,作为此次政策的主要承载者,金融机构是否会贯彻执行才是更为关键的决定因素。

 毫无疑问的是,3%的补贴力度不低。以成都为例,粗略测算可知,2013年成都商品住宅成交总金额为1714.9亿元,假设其中1/3为普通住房,那么按照首套房可贷额度70%,成都政府需要给予银行财政补贴支出达12亿元。但仍有评论认为,银行的房贷利率受资金供需关系影响,在当前银行资金链紧张、资金来源被大量分流的情况下,银行不一定会牺牲房贷利息而接受贴息政策,该政策的刺激效果可能有限。

  一篇名为《财政补贴首套房贷是滥用行政干预》的评论中,作者杨国英就提出疑问,“3%的首套房贷款补贴,以30%的最低首付款计,对应房价还不到万分之二,这在整个贷款风险基数中,近乎可以忽略不计。故而,在楼市拐点已然形成之下,商业银行面对未来可能发生的系统性风险,是很难为3%的首套房贷款补贴而松开信贷闸门的。”

 不过,从记者了解的情况来看,目前四大行四川省分行均证实,他们已经看到该文件,并表示将按照相关政策积极支持川内首套房贷,但目前还没有具体操作细则。其中一家国有商业银行相关负责人告诉记者,“我们正积极与各级财政部门进行沟通对接,将一如既往地认真贯彻落实国家住房差别化信贷政策,坚持服务民生,支持居民购买自住普通住房的信贷需求,持续加大对购置首套房客户的贷款投入。”

  西南民族大学中国西部经济与金融研究中心主任蒲成毅也对该政策颇为看好。他表示,“出于对房地产市场风险的防控,即使商业贷款已经将贷款利率提升了10%,购房者依旧很难取得贷款。而另一方面,银行本身的资金流动性是充足的,而刚性住房需求产生的贷款属于可以百分百回收的优良资产,3%的补贴主要是政府拿出的一种风险补偿,其实是对银行的一种政策性利好,可以有效改善银行惜贷的现状,进而强烈的刺激房地产市场,降低市场的下行预期,提振市场信心。”

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