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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

房贷政策到底怎么走?   

2014-08-17 14:57:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷政策到底怎么走?

邓浩志接受《珠江商报》采访

 

核心提示:

7月24日上午,地产股久旱逢甘霖,应声大涨,只因有消息称,从8月1日起,农业银行在上海地区对200万元以上首套房贷款利率实行95折优惠。值得注意的是,中金公司随即发表研究报告称,四大行上海按揭全面95折,但这马上被证实为纯属“谣言”。持续了近一年的房贷紧缩政策,被视为制约需求释放,是销售萎缩的重要原因。

最近,房贷政策尤其是关于首套房贷利率的传言特别多。看多派极力寻找房贷松动的蛛丝马迹,认为针对首套房贷利率优惠及支持的政策,有可能在下半年出台;但也有看空派预测信贷政策依然偏紧……房贷到底松没松,顺德房贷利率情况如何?未来房贷政策又将何去何从?本期,珠江商报记者对顺德房贷利率情况进行大搜查,走访各大楼盘实况,并采访业内专家把脉后市走势。

顺德调查:放款时间普遍加快    房贷利率暂无优惠

上周五,有媒体报道称,从今天起,农业银行对上海的商业贷款金额200万元以上的首套房贷利率实行95折优惠。对此,有业内专家指出,无论是限购还是信贷,只要上海松动,一线城市的平衡就会被打破。这就是农行上海房贷变化曲线备受关注的内在原因。而据记者调查了解,顺德房贷利率目前依旧坚挺,普遍执行基本利率上浮5%~15%,唯一较明显的变化是,央行“喊话”后银行放款速度有所加快,部分曾停贷的银行重启房贷业务。

暂未跟风降价 有银行还涨价

 对比农业银行上海分行首套房贷利率的“降价”,其他城市暂无跟风行为,包括顺德也是“按兵不动”,只称目前额度尚算充裕。顺德其他银行相关业务人员均表示,目前没有总行、分行层面政策有明确的松动,今年以来,个人住房商贷总体偏紧。

 7月29日,珠江商报记者调查发现,中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、顺德农商银行执行基准利率上浮5%~15%,这与今年年初的房贷利率情况基本一致。但建设银行则从之前的上浮10%上调至15%,其工作人员表示,如果申请房贷客户的亲戚朋友在该行存钱,存进贷款额度的2倍,则存款利息上浮10%,而客户的房贷利率最低可为基准利率上浮10%。

 融360监测数据显示,7月佛山房贷依然紧张。目前,首套房最低利率为汇丰银行的9.6折,其次是民生银行的基准利率,交通银行利率上浮8%也还算优惠。但相对较优惠的银行对客户资质的要求也比较严格,有些银行更是只做合作楼盘,具体利率依据银行和楼盘的协议来定。

而二手房方面情况更不乐观,汇丰银行楼龄最多做到10年,且需成交价在100万元以上才能做到10年,贷款年限最多只能贷20年。交通银行、华夏银行和广发银行不做二手房贷款,农业银行也表示二手房额度紧张,放款需要等,工商银行二手房利率需要上浮12%,建设银行二手房只能做公积金贷款。因此,融360建议,对于买二手房的用户,希望在购房之前对各银行对待二手房的政策做细致的了解。如果是自行成交的房子更要注意,一旦房子不符合可以做二手房银行的要求,最好找中介帮忙做贷款,以免到时候贷款办不下来。

放款时间虽提速 但银行仍很强势

事实上,今年以来,监管部门已经多次喊话要求商业银行支持房贷。5月中旬,央行召开了住房金融服务专题座谈会,要求商业银行确保住房消费贷款的资源配置、提高按揭贷款发放效率并合理定价、不许停止个人购房贷款等。6月初,银监会官员也表态,要求银行大力支持首套住房需求,同时,抑制投资和投机性的住房需求,商业银行要继续执行差别化的住房贷款政策。

在监管部门的一次次喊话后,房贷市场紧张情况较去年有所缓解。今年年初,顺德部分银行暂停首套房贷业务,包括平安银行、招商银行、广发银行和邮政储蓄银行。但央行“喊话”后,招商银行和邮政储蓄银行均重启房贷业务,而且各大银行放款时间逐渐恢复正常。

据珠江商报记者走访楼盘发现,在客户信用情况良好的情况下,目前银行放款时间平均提速至50天左右,对比年初的短则3个月,长则半年以上有较大改善。但也有陈村某楼盘销售人员称,央行喊话后,放款时间依旧很慢。此外,银行对于开发商也提出“霸王条款”,例如,发展商的客户A在X银行做按揭,银行要求5年内若A断供,银行有权从发展商的账户划走A余下未还的款项。在没有其他银行可选的情况下,开发商表示只能无奈接受。

房贷走势   救市or压市?

信贷政策被视为影响楼市成交的最重要因素,“限贷”比“限购”更具杀伤力。最近,有关房贷利率的传言风声四起,业界因而都在揣测下半年房贷政策走势,尤其关注首套房房贷利率是否松动。有专业研究机构称,未来信贷依然紧缩,银行资金成本越来越高,前几年普遍存在的85折房贷利率,已基本“后会无期”。

但也有看多派寻找房贷松动的蛛丝马迹,认为市场会逐渐好过一些,总体将缓慢回暖。

毫无疑问,首套房贷利率是否松动俨然成为拯救或压垮楼市的那棵稻草。目前楼市正处于微妙的弱平衡状态。半年多的调整,虽然成交量大幅下滑,但至今没有一家前20强的房企在全国范围内掀起降价战。因此,新房的跌幅比较有限。此时,一棵稻草的力量都将改变天平的刻度,我们将持续关注房贷政策的变化。

看多派:楼市随之回暖

方圆地产首席分析师邓浩志:

首贷放松了,市场会好过许多

 国务院常务会议第八点:“引导商业银行纠正单纯逐利”,这意味着针对首套房贷利率优惠及支持的政策,有可能在下半年出台。而目前房贷紧张是整个市场资金紧张的一个重要原因,首贷放松了,市场会好过许多。

预计在李总理的表态和央行指挥棒下,四大行会逐步在全国对首套房贷有所放松,受惠的主力应该是一二线城市,而楼市资金紧张的局面应该会有所缓解。配合各地放开限购等扶持政策,加上微刺激后的经济复苏,下半年楼市开始回暖,谨慎看好。

佛山合富辉煌副总经理陈熹:

下半年顺德首套房贷会松动

目前关于房地产政策的传言很多,基本上趋势是“松动”,因为房地产是支柱产业,对于经济的影响很大。由于之前很长一段时间的限购和限贷,房地产市场进入一个多问题的阶段,再不放开,房地产可能会出现大面积资金短缺的局面。并且,首套购房者本来就不是调控的对象,在限贷的过程中,这一部分购房者是被误伤的,因此首套房贷放开是大势所趋。

在目前整体政策松开的趋势下,相信下半年顺德会跟进放松首套房贷,届时将刺激市场需求,对市场成交起到促进作用。

看空派:房贷利率下调乏力

寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同:

利率市场化下,房贷利率优惠不可持续

9成以上的购房者都要靠房贷支持才能买房,因此房贷如果能恢复正常放款已经是对楼市莫大的帮助。但是,如果要银行回到房贷利率优惠的时代则不太现实。在利率市场化的大环境下,凭什么要求银行选择回款周期长、利润相对较小的业务?实际上,下半年整个贷款额度规模是宽松的,甚至超过2008年的水平。比如,开发贷放松趋势明显,因为这个可以上浮,银行有利可图,而且一般需要1~3年就可以回笼资金。

 因此,光靠目前这种“喊话”式的要求是没有实际作用的。建议给予购房者首套房贷款利率稳定的优惠,而利差应该由国家财政补贴,从而为购房者提供便利。

居营销集团佛山公司市场部副总监王秋凤:

信贷政策保持紧缩将成大概率事件

房地产资金流动性难有大改善,资金偏紧依然是下半年的难题。虽然,最近关于房贷松动的呼声渐高,但银根放松机会不大,仅仅比上半年好一点。中央对此将会以“微调”为主,此前央行实施了两次定向准降为符合条件的商业银行释放2000 亿元左右的资金。但是这些资金不会直接针对房地产,更多于偏向农业、集体经济领域,流向房地产的比例不大。            

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