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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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不动产统一登记难成撼房价利器  

2014-08-18 14:55:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不动产统一登记难成撼房价利器

邓浩志接受《羊城晚报》采访

 

原定于今年6月底前出台的不动产统一登记条例,终于在立法层面向前迈出了一步。15日,国务院法制办公室关于《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)公开征求意见。这标志着,多年来徘徊不前的不动产统一登记制度终于有了突破性进展。

解读

看点1

房产状况不可随便查

【条例内容】 第二十三条权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。同时,有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定,查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。

【解读】北京盈科律师事务所合伙人律师唐红新表示,权利人比如房产产权所有人,还有房子抵押给银行(抵押权人)都有一定的权利去查询登记资料,而对于利害关系人,唐红新举例说,甲把房子卖给乙方,如果出现纠纷和问题,乙方也可以去查询这个房子到底是谁的。

法律专家表示:“如果你想查看某个官员的房产情况,相关部门是不会受理的,因为你和他没有‘利害关系’,除非你要求仲裁或者上诉,但这样来讲成本太高”,因此,对于反腐的作用有限。

对于房产登记可“盘查”,有人士会担忧自己隐私公开。但征求意见稿明确,不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员未经权利人同意,不得向社会或他人泄露查询获得的不动产登记资料。

看点2

统一城乡“大家底”

【条例内容】 第四条下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:(一)集体土地所有权;(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;(三)森林、林木所有权;(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;(五)建设用地使用权;(六)宅基地使用权;(七)海域使用权;(八)地役权;(九)抵押权;(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

【解读】 “条例明确了不动产登记全国统一登记的路径,首次确立了不动产统一登记的范围。”中国社科院经济研究所研究员汪利娜表示,不动产登记是为摸清“家底”,过去提到不动产往往城乡分离、对城为主,这次明确的范围更广,内容更全。这是我国首次在不动产登记实施层面对“大家底”给出国家定义。

“不动产登记改革,大多数人狭义地理解为城市房地产问题,广阔的农村地区通常被忽略。”汪利娜说,随着明确城乡不动产统一登记,城乡土地物权将进入平权时代,农村建设用地及房产价值不高、集体土地流转难等问题可能破题。

看点3

或降低行政成本

【条例内容】 第二十一条国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十二条不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。

【解读】《不动产登记条例草案》(专家意见稿)的起草人之一——中国社会科学院法学研究所民法室主任孙宪忠教授此前表示,“征求意见稿”最大的亮点是“统一”,要建立统一的登记制度。

“统一”有四点涵义:首先是统一登记的部门,按照立法逐渐把各个登记部门统一起来,这样才符合物权法的要求,才能达到保证交易安全的目标;第二,统一的登记程序;第三是统一权属证书、不动产登记簿,统一登记的基本信息;第四是立法的统一,需要与物权法这部基本性的法律相配合。

长期以来,我国不动产登记信息分散在住建、农业、林业、国土等部门。改变不动产登记数据分散、“九头治土”、行政成本高等声音不绝于耳。“不动产登记暂行条例出台,将使多头管理、权益管理链割裂问题得到进一步协调。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

影响

A

条例实施打压房价?

至于民众期待实施《条例》将压低房价,方圆地产首席分析师邓浩志表示不动产登记并没有这么大的效果。他解释,舆论猜测中的官员大量抛售房产,对于整个房地产市场的供需关系并不会造成很大影响,谈不上打压房价。

经纬房产研究中心总监瞿中奇也认为,实行不动产登记对拥有多套物业的人群会产生一定的冲击,但只是一小部分。

然而,SOHO中国董事长潘石屹则表示,若今年实施不动产统一登记,房价马上会跌。

北京房协秘书长陈志认为,从长远来看,不动产登记对抑制房价有一定意义。《条例》将来出台会对人们的购房预期产生很重要的心理影响,届时房产也将更多的回归资产属性。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,预计随着不动产登记的加速,大户型二手房供应将继续增加。而多家房产中介表示,最近并没有出现抛售房产现象。有中介透露,7月份二手房成交量很小,如果有抛售现象出现,成交量应该很快就上来了。

B

房地产税将要来临?

不动产登记一直被认为是开征房地产税的先行条件,而对于房地产税可能开征的时间问题,瞿中奇则表示,首先是不动产登记要做,然后才能开始征税。

据透露,房地产税改革方向已被最高决策层锁定,在最高层的文件中已明确了加快立法的改革,房地产税的实施成为未来的一个大方向。2016年即将上演全面改革重头戏。

著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康近日在2014年博鳌房地产论坛上表示,虽然上海、重庆两地房地产税试点存在激烈的争议和明显的阻力,但在先行先试动作方面,都切入了实际的改革进程,积累了必要的、前所未有的经验,并且逐渐凝聚共识。

C

将会起到反腐作用?

不动产登记制度之所以持续受到舆论关注,很大程度上来源于民众对围绕这一信息公开机制的两大期待:促进反腐、打压房价。

邓浩志也表示《条例》可起到反腐的作用。但合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江却认为,《条例》的主要职能是对国内的所有的不动产有所了解,虽说这一制度会对高端物业造成一定的影响,但还没有到能反腐的程度,只是会影响某些人的心理,起到部分的约束作用。

张大伟也认为,不动产登记本身并不是房地产调控,目的也并非反腐。

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