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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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何以靓地当白菜卖  

2014-08-18 14:58:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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何以靓地当白菜卖

邓浩志接受《羊城晚报》采访

 

荔湾区东漖村商住混用地楼面价每平方米才100元?!前天,广州市国土房管局网站挂出的一则公告引起广泛关注,公告称广州东灏房地产开发有限公司通过协议方式获得上述地块,占地面积为14006㎡,建筑面积为76117㎡,协议出让金额为约900万,折合楼面地价仅为117元/㎡。而据公告显示,出让金单价为638元/㎡。这一超低地价与此前同一区域出让的楼面价4407元/㎡相距甚远。

人们关心的是,开发商是怎样拿到如此低价土地的?有没有违规?将来房价能便宜一点吗?

同一家公司两次低价获地

公告显示,上述土地出让于8月1日完成,明年8月1日将进行地块开工建设。

记者翻查资料发现,该地块与2011年4月出让的广州高尔夫球场地块在同一区域,当时高尔夫地块由保利地产以78850万元取得,楼面地价4407元/㎡,足足比新出让的地块地价高出数倍!真是“平到你唔信!”

据了解,这并非广州东灏房地产开发有限公司第一次以如此“白菜价”拿地,早在2013年7月15日,其同样以协议出让方式获得同是荔湾区东漖村辖内的地块(融资二期),楼面地价也仅为113元/㎡。

据悉,广州东灏房地产开发有限公司主要从事位于广州荔湾区南岸中部东漖项目的开发,是广东保利置业的全资附属公司。

据业内人士爆料,东漖村此前与保利置业签订了改造协议,拿出东漖北路以西约10万平方米的地块,融资约22亿元,用于动迁复建等工作。东漖村目前仅两宗地块推出,均被保利置业拿下,占地面积8万平方米。

地价太低有猫腻?

据了解,与公开招拍挂方式不同,这类通过“协议”出让的土地,不少已私下签订合作协议,要支付其他的成本,所以表面上价格远远低过市场价。如东漖村10万平方米的地块,保利置业前期已融资约22亿元。

“这次国土房管局通过协议出让只是一种形式,其实在出让之前已经和开发商谈妥了合作条件。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,在“三旧”改造中协议出让土地经常会出现,这种方式一般由企业与“三旧”业主方协商,达成一致后向政府申报,然后挂牌出让,而此类协议出让很容易出现超低楼面地价。

对于外界的疑虑,广州知名地产专家韩世同认为,如果东漖村与保利置业两者存在私底下的交易,国土房管局完全不需要把这次的协议出让情况公布出来,而且协议出让在政府的监管之下存在违规现象的情况并不多。

将来项目房价卖多少?

楼面地价才每平方100多元,将来这个项目的房价也能卖个令人惊喜的低价吗?答案可能会是失望的。

“尽管楼面地价低,但实质的成本还是在那里,开发商支付的其实也不会少。”邓浩志预计,届时项目推出时房价也和市场价差不多。据了解,目前该地块周边一手房价已达2.4万元/㎡。

有业内人士也指出,这类土地协议转让交易多是合作开发,私下已达成合作协议,需付出其他改造成本,并且综合考虑了各种改造的相关因素,再加上会受供求关系影响,将来推出的房子的房价也会和周边地价相差不多,而不会过于偏离广州楼市的正常价格。

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