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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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谁是下一个“松限”城市?  

2014-08-18 15:01:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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谁是下一个“松限”城市?

邓浩志接受《信息时报》采访

 

自佛山放松限购之后,广东省限购城市还剩下广州、深圳、珠海三个城市。业内专家认为,有多个迹象表明,珠海或成为广东下一个放松限购城市。广州、深圳两市,都是一线城市,且资本十分活跃,房价虽都在下降,但是已基本处于稳定状态,不会再有大的降幅;并且广州、深圳两市的住房都存在供不应求的现象,并不符合“松限”特征。

珠海最符合“松限”特征

2011年10月31日下午,珠海市政府召开非公开会议,会议决定:11月1日起对新增住宅项目实行限价,主城区(香洲区)范围内实行限购,珠海因此成为了全国首个实行房产双限令的城市。珠海作为二线城市,却有着一线城市的房价。全国35个放松限购的城市,有几个共同特征:都是二三线城市,并且房价、成交量都在下降,且有持续下降趋势,供过于求。珠海目前也符合这一特征。

进入2014年以来,珠海主城区网签成交量一直处于比较低迷的状态。据珠海搜房网数据监控中心统计,截至6月30日,珠海主城区2014年上半年共有56个项目在珠海市商品房预(销)售专网登记预售,其中2014年上半年有网签成交记录的项目共有37个,共网签成交2386套,总成交面积25.5万平方米,同比2013同期成交4113套的数据下跌42%。2014年7月珠海房价环比下跌0.55%,住宅均价为13223元/平方米,这是2014年2月份以来首次下跌。

深圳明确宣布不放松限购

近日,深圳市规划和国土资源委宣布,根据分类调控精神,深圳将继续实施限购政策。同时,将健全房地产市场监管机制,加强市场监测分析,一方面加强预售许可管理,引导开发企业理性定价;另一方面要求开发企业严格按照一房一价的要求,在价格部门备案销售价格,明码标价对外销售。

深圳成为“松限”潮中,首个公开表示不放松限购的一线城市。克而瑞广州高级分析师肖文晓表示,深圳放话继续坚持调控在意料之中,四大城市会是最后一批放开限购的城市,而深圳的财政结构决定了它是全国最有“底气”坚持调控的城市之一。不管是否本意,2013年卖地收入在深圳全年财政收入中的比例不足一成(9.13%),数据上绝对堪称目前中国国内对土地财政依赖度最小的城市。

专家建议:完善市场调控

合富房地产经济研究院院长龙斌表示,我们在很多发达地区考察可以看到比较成功的住房制度体系设计,豪宅市场处于市场体系金字塔塔尖位置,满足少部分鼎富人群需求;而中产阶级可以在市场上购买、或者租品质高的居所;对于投资、各路资金并没有过多行政干预限制,相反,将投资看作是正常行为;但对于影响民生的投资辅之以市场手段规范,对于投机炒作行为则给予严格市场监管;另一方面,保障体系覆盖面比较大,中低收入人群可以通过保障体系来满足比较体面的纯粹居住需求。这应该是我们房地产和住房问题中长期的发展路径。

从短期来看,限购政策逐渐退出,还房地产的自住、资产双重属性,逐渐完善市场化的调控手段(如税收、财政、金融、供求市场调节等方面)应该是最好的选择。

买家心态:坐等限贷放松

近几天,在广州天河上班的市民刘先生,接到佛山某一楼盘的电话,销售员敦促他赶紧下定。听说限购放松,原本观望的刘先生坐不住了。他上周六一早便来到该楼盘下了定金,“如今限购取消了,优质楼盘涨价是肯定的,既然迟早都要买,还不如赶紧下手了。”

不过淡定的买家也不少,在白云区上班的周小姐由于公司提供了一套小公寓给她住,并不是特别急。而金沙洲是她首先考虑的地段,因为不仅离公司近,而且还能挑到比广州盘价格更低的笋盘。不过她表示,因为去年在江西老家买了一套房,所以如果现在买房仍然会受到限贷的影响。“再等等看吧,限贷不放松的话,不仅贷款慢,而且利息也高,不划算”。

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全国35个城市放松限购

截止至8月13日,全国46个限购城市中已有35个放松限购,目前尚未取消或者松绑限购的城市还有11个,包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市,以及三亚、珠海、南京、哈尔滨、大连、银川、西宁。

“松限”后,他们成交涨了

●6月24日,呼和浩特首次发文取消限购,成为全国第一个放松限购的城市。从网签统计数据来看,呼和浩特市7月成交量明显回升。某机构数据监控中心统计显示,2014年7月呼和浩特商品房共成交1658套,成交面积178819.45平方米,环比2014年6月份上涨了68.62%,同比2013年7月上涨42.55%。

●7月10日,济南取消限购。而7月份,济南新建商品房成交12400套,相较于6月的6459套环比暴涨92%。这个成交量相当于济南今年上半年月均成交量6689套的将近两倍。8月份济南楼盘优惠力度进一步加大,打折楼盘的数量也越来越多,8月出现明显打折优惠的楼盘有55个,占在售楼盘总数的近半。

●7月18日下午,武汉房管局召集部分房地产开发企业座谈,并在会议上口头通知放宽限购。140平米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再纳入限购范围。7月19日~8月10日,武汉市新建商品住宅成交量达9984套。放松限购第一周成交套数环比上升15%,第二周环比上升8%。

●8月1日青岛限购开始局部松绑,楼市成交量小幅攀升。根据青岛市房地产交易中心的统计数据,上周新建商品住宅成交量环比增加了6%。

他们成交跌了

虽然有部分放开限购城市楼市成交量明显上升,但也有不少城市成交量持续下跌。

●其中天津、成都两个热点城市成交量环比大跌53%和42%。7月份天津一手住宅市场成交60.3万平米,环比上月下跌9%,与去年同期相比下跌39%;

●7月31日,长沙被证实松绑限购,8月3日~8月9日,长沙市内六区新建商品房网签1394套,15.09万平米,套数环比减少25.1%。这创下了长沙楼市今年年后以来网签数据的最低谷。成交量并无明显变化。

专家点评:佛山“松绑”力度较大

据了解,佛山此前执行的限购条款,要求每个本地户籍家庭,最多只能拥有2套房产,非本市户籍居民可凭连续1年以上的社保或纳税证明,在佛山购买1套房子。根据佛山“松限”后的新政,佛山户籍居民以个人为单位,拥有2套住房后实行限购。非佛山户籍居民,凭身份证可购买一套住房,不需要提供佛山本地的社保或纳税证明。

长沙与佛山几乎同期放松限购,不过,与佛山放开所有产品的力度相比,长沙的解控就显得简单很多。8月6日,长沙市住建委对外披露,长沙市已解除楼市限购令,买房不需要限购时的证明材料,不过是根据楼盘及购房对象等相关情况逐步放开。由于长沙限购令只涉及90平方米以下的商品房,面不宽,解控相对简单,因此没有“限购令解除”的正式文件。

再对比下杭州,从7月29日零时起,购买杭州市萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录;购买主城区140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。也就是说,杭州放开的是部分区域以及部分产品,主城区140方以上(包含140方)放开限购,萧山区、余杭区限购全面解禁。

对此,广州知名房地产专家邓浩志认为,佛山此次“松绑”范围覆盖了下属所有的区,还有所有的产品,涉及人群较广泛,调整力度之大,堪比任何一个城市。

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