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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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学位房喊价6万,土地溢价恐过百倍!  

2014-08-02 16:34:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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学位房喊价6万,土地溢价恐过百倍!

邓浩志接受《羊城晚报》采访

不久前,广州知名学位房东风广场五期对外开售,在整体市场不敢喊高价的情况下,该盘却以6万元/平方米的高价胆壮入市。在媒体纷纷讨论学位房具有超强保值能力的时候,记者也从另一角度看到“囤地”高手的巨大收益。

据了解,东风广场第五期的新入市产品土地产权是从1999年算起,迄今已有15年,当时开发商的地价水平是多少?羊城晚报记者为此采访了丽丰控股集团以及项目方的负责人,该负责人以“商业秘密”与“不清楚”等理由拒绝回应。

而据一位从事房地产超过20年的业内人士介绍,东风广场地块当年为协议转让,所以当时的地价已无从查阅,但据他所知,2000年左右这一片的地价也就每平方米几百元,“这样算来,土地溢价已达近百倍”。

记者从广州市房管局的官方资料查阅到,目前有记录的土地转让的备案是从2004年开始。而就在2004年,与之一路之隔的锦城广场,开发商新鸿基地产从当时的广州钟表厂手中取得一部分办公用地,当时的地价只是2000元/平方米左右。同样在2004年,在东风东路附近的水荫路,一块小型住宅用地,楼面地价是800元/平方米左右。可见,东风广场在1999年的土地成本肯定不会高到哪里,每平方米仅需几百元是极可能的。

香港上市房企的丽丰控股对于东风广场的运营模式,是不少港企典型的操盘手法。“香港企业很会‘囤地’。”方圆地产首席分析师邓浩志对记者说,广州不少香港开发商手里的地块,都是“囤”了数年时间才慢慢开发、慢慢卖的,而且很多都能获得比较丰厚的额外溢价收益。比如珠江新城的凯旋新世界、和记黄埔在广州的多个项目都是拿地十多年了才开始慢慢开发的,而后慢慢升价分期售卖。

据悉,东风广场在1996年开售第一期产品,单价普遍卖八九千元,有些卖过万元,全港式操作,吸引粤港两地不少投资客前来购买。1997年,因为香港爆发金融危机,楼价下挫,一度降至7000多元/平方米。其最近一次有新货发售已是2006年,当时的均价是1.2万元/平方米。目前该楼盘的二手价在4万元/平方米左右。

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