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邓浩志的博客

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萝岗公寓同质化严重,投资回报不高  

2014-08-29 10:50:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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萝岗公寓同质化严重,投资回报不高

邓浩志接受《羊城晚报》采访

 

今年来,广州萝岗商业公寓项目动作不断,尽管楼市大环境转冷,萝岗公寓项目却逆市趋增,成交火爆。对此,业内人士认为萝岗公寓项目受捧的原因是适应了市场的需求,打折促销进一步加速了成交。至于投资回报的预估,专家直言,同质化的公寓产品投资回报不高,有专家认为涉外公寓值得期待。

而按照广州“123”城市功能布局规划,到2020年也就是6年后,萝岗至少将新增100万人口,这么多人来到这边工作、居住,基本上都是刚需,因此也就不难理解为什么像万科、中海、奥园、万达、雅居乐、绿地等等大型的开发商全部都进驻萝岗了。

萝岗商业公寓成交火爆

从近期市场行情看,萝岗商业公寓大受追捧。此前开盘的萝岗大壮国际广场,发展商称当天推出的300多套单位大致“日光”,现场更是出现了一举扫下18套单位的土豪级买家;7月下旬大壮国际广场推出二期,平层公寓的均价升至1.15万元/平方米,升幅接近三成。而壹品E·PARK项目也不示弱,7月下旬加推新货的售价已升至1.4万-1.5万元/平方米,涨幅超过7%。

对此,知名房地产专家韩世同分析,萝岗商业公寓受捧的原因主要有两点,一是政府给的商业用地多,拿地成本相对实惠,而属于近郊区域的萝岗大面积开发写字楼和商场不太可能,因而商业公寓价格较有竞争优势;二是萝岗属于开发新区,近些年发展迅速,涌入大批商务人士,商业公寓恰好可以满足其投资与居住的双重要求。跟酒店相比,酒店费用相对高,且缺乏家居感,商住公寓便利舒适,不同类型的设计也能满足年轻人的家居需求。

不过,方圆地产首席市场分析师邓浩志却认为,萝岗公寓市场成交火爆,都是打折促销的结果,萝岗公寓的开售价几乎是同区域住宅的半价。

投资回报如何?

萝岗商业公寓值不值得投资,回报如何?韩世同给出的看法是,商业公寓投资回报主要取决于后期的经营管理,需要看公寓的物业价值和租赁比,物业价值高才能保障高租金,从而实现投资回报。

而合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江则认为,萝岗区商业公寓的投资回报不会太高,同质化太严重了。今年以来萝岗区公寓新增货量飙升,原本用来开发写字楼和商业区的土地,许多开发成了公寓,成交量大的另一个方面也表明出租率将会降低,租赁下降势必会影响租金,进而拉低投资回报。

邓志浩也持相同观点,认为公寓的投资回报低。对于投资者而言,在购买的时候需慎选产品,考虑价格的同时需要考虑公寓的产品设计情况,层高优于层低,最好带独立卫生间和天然气设备。

涉外公寓能否成为新宠?

据相关机构统计,预计2014年广州将推出近2 .5万套公寓新品,从供应量来看,萝岗板块集中5000套商业公寓,是全市公寓大户集中地。而号称“打造科学城首个涉外商务住区”的壹品E·PARK项目,推出科学城仅有的300套国际酒店式商务公寓,大放豪言称投资回报率高达18%,未来公寓的日租回报达到500—700元/天,投资回报率是一般项目的10倍以上。

这类产品能否成为科学城的公寓收租王?韩世同认为,将公寓租给外籍人士,收益高。

黎文江则认为,萝岗区高新技术产业多,将来可能入住不少外籍人士,但目前来看,涉外产业、外籍人口还不多。他认为,就现在而言,开发商可以与7天连锁这类的经济型旅店合作,寻找机会。

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