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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州多套房产业主不急抛售  

2014-08-30 12:29:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州多套房产业主不急抛售

邓浩志接受《信息时报》采访

 

8月8日举办的2014博鳌房地产论坛上,财政部财政科学研究所所长贾康表示,当前财税改革已经拉开帷幕,房地产税作为重点之一,或将在2016年前实现加快立法,在2017年实施。房产税一旦开征,就意味着市民手头的房子越多,被征税的可能性就越大。为此,记者采访了数个在广州拥有近10套房产的业主。他们中的大部分人都表示,对房产税已有心理准备,手中的房产不会在熊市中抛售。

不动产登记为房产税铺路

据了解,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部等部门已经就房地产税的有关问题,进行了多次讨论。值得注意的是,不动产登记制度推进一直被认为是为房产税试点扩围开路。然而,去年3月份国务院办公厅规定的2014年6月底前出台不动产登记条例,目前尚未出台。

8月10日,国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部和国家林业局联合下发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》。《通知》明确要求结合国家建立和实施不动产统一登记制度有关要求,将农房等集体建设用地上建筑物、构筑物纳入宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作范围,实现统一调查、统一确权登记、统一发证。此次系领导小组成立以来首次五部门联合发文,也是第一次明确“农房”纳入不动产登记范围。

全联房地产商会创会会长聂梅生在接受记者采访时表示,今年房地产税还是在准备阶段,“首先是不动产登记要做,摸家底、上户口”,然后才能开始征税。

中原地产首席市场分析师张大伟表示,市场对不动产登记是否能够如期落地一直存在疑惑,目前看,政府相关部门在加快推进这一政策落地。一二线城市都出现了大户型二手房上市增加的现象,预计随着不动产登记的加速,大户型二手房供应将继续增加。

多套房产业主不会低价抛售

对于房地产税推进的大致时间点,贾康表示,现阶段正在加快对房地产税的立法进程,明年将进一步加快立法步伐;“在推进过程中,要避免现有的过多争议,应该允许大胆尝试,给出大胆尝试的弹性空间。”对此,拥有多套房产的业主们怎么看?

龙先生在海珠、南沙、番禺、增城等区域共有8套房,其中6套房出租,另外2套用于自住。他平时住在海珠区90平方米的小三房里,周末就开车去增城的别墅度假。他告诉记者,6套用于出租的房子都位于近郊和远郊,如果现在卖只能压低价。现在距离真正实施不动产登记、开征房产税,还有很长一段时间,因此他不会急着在现在的熊市中低价卖房。

朱小姐和丈夫在广州从事布匹生意十几年,在逸景翠园已经拥有两套复式和两套平层,去年又在白云区和老城区分别买了3套房子。手上有7套房的她日前明确表示,不管是否会开征房产税,她都不会考虑卖房。“因为钱不断贬值,我们又不会炒股,只能将房产作为唯一的投资保值渠道。”

不动产登记是否会引发房价下降,SOHO中国董事长潘石屹认为:“若今年实施不动产统一登记,房价马上会跌。”然而有业内人士认为,不动产登记仅会在小范围内造成影响,并不会引发房价整体的震荡。

房产税开征可抑制投机需求

业内人士认为,房产税的开征能够加大存量房的持有成本,有利于抑制投机需求。易居房地产研究院研究员严跃进表示,2013年房产税是热门词汇,和当时房价飙升有很大的关系。但到了2014年逐渐和整个新型城镇化、房地产调控的长效机制建立过程相挂钩。征收房产税的改革,本质上是吻合目前房地产市场化发展的思路。

他分析认为,在一线城市,一人购买多套住房用于炒房的现象相对普遍,这极大地影响了当地的住房秩序,提升了当地外来务工人员的住房成本。征收房产税,能够加大存量住房持有的经济成本,对于抑制投资投机需求、实现一户一房的住房目标是有益的。

不过,目前全国楼市处于调控松绑阶段,方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,房产税的实行对于楼市影响目前还比较难评估,毕竟征收范围和方式都不明确。中国社科院财经战略研究院副研究员何代欣则表示,由于房产税涉及多方面利益关系,在房地产税立法中,需要处理好三方面关系:一是要解决好房地产税与中央、地方财税关系调整,及地方公共产品有效供给的问题;二是房地产税与稳定税负的关系,合并重组房地产相关税收,避免重复征税;三是房地产税牵动的其他领域改革。

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上海重庆两地房产税试点已失败?

上海和重庆同时于2011年1月28日起开始实施房产税改革试点,但两地试点方案在征收对象、计税面积、税率、减免政策、税收收入用途等方面有较大的差异。三年过去了,两地楼价是否被抑制了?根据58同城公布的最新6月份房价指数数据,如果按2010年为基期,全国70个大中城市房价上涨了14.7%。而上海上涨了25.1%,重庆则为14.4%。换而言之,上海涨势超过全国,而重庆略低于全国。

北京市华远地产股份有限公司董事长任志强指出,重庆和上海试行了一种房产税,也就是通常所说的对持有物业过程中征收的一种税叫房产税。可是为什么重庆和上海试行房产税条例的文件中都没有写“沿用1986年的条例”,而都写的是根据国务院第136号会议精神,因他们知道原来的房产税的法理和他们现在实行的房产税的法理是不对等的。原来那个时候土地是非出让制度,现在土地变成了出让制度下的土地,出让土地和非出让土地的概念完全不同的,租用和原来非租用的概念也是完全不同,包括财产权利也是不同。

我国房产税发展历程:

1950年1月,政务院颁布了《全国税政实施要则》中规定征收房产税和地产税。

1950年6月,税收调整,将地产税和房产税合并为城市房地产税。

1951年9月,公布了《城市房地产税暂行条例》,并在全国范围内实行。

1984年,国务院规定“恢复征收土地使用税(保留税种暂缓征收)和对国内企业单位恢复征收房产税”,故将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。

2007年1月1日施行修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,将外商投资企业、外国企业纳入纳税人范围,实现内外资统一。

2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织及外籍个人,依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

2011年1月28日,上海、重庆作为试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点办法,正式开始对部分个人住房征收房产税,开创了我国住房制度改革以来向本国国籍个人拥有住房征收房产税的先河。

知多D

国外房产税征收现状

美国——征收房地产税是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持,并不以此为主要手段来调控房地产市场,但对购买和持有房地产的需求有间接影响。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下,此外还有一些服务性收费项目,这些税费综合起来则对抑制房市过度投机起到一定作用。总体税率大致介于1%~3%之间。

日本——《地方税法》规定,固定资产税的标准税率是1.4%,但这并非是强制标准。除固定资产税之外,日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”(各地税率略有不同)。

俄罗斯——国家规定的税率范围为:清查价为30万卢布以下(1美元约合30卢布),税率不超过0.1%;清查价为30万至50万卢布,税率为0.1%至0.3%;清查价为50万卢布以上,税率为0.3%至2.0%。俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠,如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员,等等。

墨西哥——各州政府在计算房地产税时基本遵循以下公式:房地产税=(土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格)×房地产税税率。在征收过程中,房地产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩,根据涨跌情况作出相应调整。

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