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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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社保门槛若变,买房需求大量释放  

2014-08-30 12:35:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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社保门槛若变,买房需求大量释放

邓浩志接受《南方都市报》采访

 

去年11月18日,“穗六条”出台,外地人购房的个税或社保缴纳门槛从1年调整为3年,“限外令”升级。

 近日有消息传出,社保门槛将从3年调整回1年,目前走内部流程中,预计9月1日执行。市房管局随后否认,表示消息不属实。然而,由于上半年成交量出现大幅萎缩,有关广州或将率先于一线城市松绑限购的传闻不绝于耳。在业内人士看来,今年广州楼市政策估计以稳健为主,社保门槛调整的可操作空间较大。

 如果这一判断成真,将对市场产生什么影响?

 影响1外地人购房需求有望释放

合富辉煌集团市场研究部监测统计显示,2月开始,广州楼市成交陷入低谷,2-4月月均成交量37万平方米;五一、端午楼市经历了两轮降价促销,成交有一定回升,但月均成交仅54.6万平方米,黄金月成色不足。

 根据市国土房管局统计,1-6月广州十一区新建住宅网签面积364.76万平方米,同比下跌30%。7月份延续上半年颓势,根据阳光家缘统计,十一区网签一手住宅4287套,环比下跌26%,同比下跌31 .7%;成交面积486276平方米,环比下跌33.8%,同比下跌34%。供给上升,成交下降,最直接的后果就是库存上升。

合富辉煌集团市场研究部监测统计显示,目前广州十一区整体存量达到1101万平方米,去化周期长达16.5个月,以南沙、花都、番禺为代表的外围区域,存量尤其大,消化周期激增。其中,从广州原十区(不含增城、从化)新建住宅的供求比来看,已经达到157:100。

广州市社科院高级研究院彭澎分析,“穗六条可调整的内容是第三条,把外地户口购房社保年限三年压为一年,这种空间是有的。”他认为,现在广州市里和房管局的领导班子遭遇大调整,还不是放开政策的一个时间窗口,新的调控政策可能在今年年底居住证制度出来后出台。

如果放松,对楼市成交有多大影响?合富辉煌首席分析师黎文江援引广州市常务副市长陈如桂日前在新闻发布会提到的数据,“2013年广州市户籍家庭购房比例为65%,2014年上半年这一比例上升至90%。换句话说,去年非广州市户籍家庭购房比例为35%,今年上半年这一比例降低至10%,有25%的外地人购房需求被抑制了,预计这部分人群需求会释放。”

 中地行策划部总监谢沁表示,贷款收紧的局面下,被抑制的外地需求即便放开,短期内对拉动成交有帮助,但不会出现诸如20%-30%的剧烈反弹。

 影响2西片区楼盘可松口气

佛山限购放开,广佛交界盘成交大涨,价格上涨也是迟早的事。而广州西片区楼盘就雪上加霜了,方圆地产首席分析师邓浩志分析认为。

  佛山自2011年在施行限购政策以来,规定外地人购房的个税或社保缴纳门槛为1年,相比穗六条,其购房资格门槛更低。在穗六条出台之后,佛山市汇诚鸿图地产顾问有限公司总经理刘世恩曾表示,“首先是房价驱赶,广州本地人和外来人来买房的都比较多;现在又有了政策驱赶,市场会更旺。”在佛山开发商看来,去年开始的“穗六条”,间接推动了佛山市场东部区域的成交。

 事实证明如此。据佛山市住房与城乡建设管理局公布的数据,今年上半年佛山全市成交一手住宅32943套,同比减少13.8%,二手住宅成交量为12848套,同比增加1.7%。佛山所包括的5个区域内,一手住宅市场只有南海区出现成交量同比增加,二手住宅市场则有南海和顺德出现成交量同比增加。南海和顺德两区与广州接壤,表现相对稳定。

 从个盘来看,根据广州克而瑞监控数据,广佛交界的佛山盘汇豪家园2013年5月-10月网签成交112套,12月至今年5月网签成交309套;中海锦城2013年5月-10月网签成交775套,12月至今年5月网签成交1846套。去年11月份前后的成交对比来看,表现不俗。

 近日,佛山放松限购,外地人凭身份证可购买一套住房。

黎文江认为,“佛山取消限购对广州极为不利,如果广州社保门槛降低,对广佛交界的广州楼市无疑是利好”。根据广州克而瑞监控数据,广佛交界处的广州楼盘成交整体低迷,比如路劲隽泷湾2013年5月-10月网签成交324套,12月至今年5月网签成交72套。御金沙2013年5月-10月网签成交1975套,12月至今年5月网签成交109套。深业江悦湾化被动为主动,降价促销后,6月、7月分别网签成交205套、103套,改变了以往最多几十套的成交颓势。

谢沁认为,政策影响面有但也不会太大。广佛交界处的购买人群,往往是夫妻一方或者双方跟佛山关系密切,最大影响力还是楼盘性价比,比如价格是否优惠。

影响3公寓成交萎缩

社保门槛提高,导致了部分买家购房计划受阻。早前计划在市区购房的外地买家,在穗六条后多处于两种状态,一种是“急于置业,改买商业公寓”,另一种状态则更加普遍,“持币观望,部分人向外围不限购板块迁移”。

 根据南都去年11月份报道,新政后首个周末,不限购不限贷的公寓引来一股抢购热潮,公寓开盘大卖近千套。2013年年底,广州公寓浪潮来势凶猛,仅12月中旬一周就有4000套新货入市,大有与刚需产品平分秋色之势。

 合富辉煌集团市场研究部监测统计显示,预计2014年广州将推出近2.5万套的公寓新品,遍布11区,这一数据比去年还要多出近5000套。全市11区今年在售和计划推出的商务公寓项目共有五十余个,其中四十多个在售。

 根据广州克而瑞监控数据,2012年公寓网签成交11819套,2013年公寓网签成交15476套,2014年1-7月公寓网签成交10808套。住宅“三年社保”成为外地买家入手的拦路虎,“七成首付”也抬高了投资客的门槛,一旦重新调整为“一年社保”,公寓市场会受到多大冲击?

 “其实公寓已出现滞销,一些区域比如萝岗公寓盘集中,竞争激烈而降价促销。如果社保门槛降低,必将进一步导致公寓成交萎缩。”黎文江表示,广州公寓的投资回报率本身就偏低,供应量不断加大,而租赁市场又没有承接力,公寓成交萎缩是必然。

谢沁表示,有10%左右的客户购买公寓是希望自住。如果社保门槛降低,或将促使一部分投资分流至中小户型住宅。“公寓最大的问题还是在自身,市场竞争太激烈,投资回报能否实现”。

 影响4增城从化洼地效应不变

“穗六条”实施,疏导更多的购房需求寻求增城、从化解决。特别是增城,本来就是广州刚需购房的首选之地之一,更直接受益于原十区限购门槛的提高。

 根据广州克而瑞监控数据,增城2013年6-12月网签成交套数占全市比例分别为26.5%、23.7%、36.2%、29.5%、23.8%、34.2%、26.8%;2014年上半年这一比例分别为26%、36.7%、28.3%、22.2%、14.3%、15.11%。可以看出,去年11月份至今年3月,增城整体占比略有提升,但伴随中心城区“三限”放开,增城二季度购房占比明显下滑。

  从个盘来看,据合富辉煌对2014年上半年十大热销楼盘分析,中海誉城、万科东荟成、亚运城、万科欧泊、雅居乐锦城为积极促销,是率先降价的项目;而锦绣天伦、誉山国际、锦绣御景国际、保利东江首府全部位于增城,全部为受利好而带动成交的项目。

  “增城从化撤市设区,但纳入限购的可能性很低,预计未来还将继续执行不限购政策。随着地铁13号线、21号线等的开通,增城、从化轨道交通网越来越完善,实现了1小时生活圈,因此我对这两个区域的市场还是比较乐观的”,黎文江表示,增城从化的价格洼地,并不会随社保门槛的调整而变化。 采写:南都记者 王艳玲 实习生 杨思佳

  穗六条可调整的内容是第三条,把外地户口购房社保年限三年压为一年,这种空间是有的。

   ——— 广州市社科院高级研究院彭澎

  去年非广州市户籍家庭购房比例为35%,今年上半年这一比例降低至10%,有25%的外地人购房需求被抑制了,(若社保门槛3年变1年,)预计

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