注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

二线“限购松绑潮”有内因,一线城市难跟进  

2014-08-04 15:36:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

二线“限购松绑潮”有内因,一线城市难跟进

文/邓浩志

根据市场走势的转变,从去年十一黄金周至今年四月份,是广州楼市出现拐点的第一阶段,此阶段最大的特征为“缩量”,基本上成交量只有高峰期的60%—70%。第二阶段从今年五月份至七月份,最大特征为“价跌量稳”,持续了较长时间的成交低迷导致开发商资金紧张,从而采取了以价换量,降价促销借此释放潜在购房需求的措施。从整体角度来说,成交虽有所回升,但因降价幅度有限,回升的量有限,开发商的资金压力仍然较大。

 宏观政策变调  “放开限购”将成大势所趋

而比开发商压力更大的是地方政府,目前各地的房地产投资和销售放慢,导致经济下行。不少地方政府现在已经迫不及待地推出很多救市措施,其中最显眼的是以“放开限购”为核心的一系列救市措施。目前,二线城市已开始逐步放开限购,首当其冲的为呼和浩特和济南,累计全国全面放开、局部放开、暗中放开限购的城市已有20—30个。

(1)地方政府提振经济离不开房地产的支撑

毋庸置疑,房地产对地方政度有着至关重要的作用。首先,今年中央有着经济保增长的需求,而房地产产业链很长,上下游加起来涉及50多个行业,包括上游的钢筋水泥,中游的建材家具、布艺灯饰,下游的服务性行业如广告业、二手中介、物业管理等。有统计数据表明,房地产及其上下游产业对GDP的贡献率高达50%。因此,地方政府提振经济,完成保增长目标离不开房地产的支撑。

(2)“土地财政”面临危机  地方政府亟需转变思路

其次,现在地方政府主要财政收入来源于卖地,是为“土地财政”。一线城市地方政府有40%的收入来源于土地买卖,二线城市占比50%,三线城市甚至达到60%—70%的比重。如果不卖地,很多地方都会出现债务危机。

从房地产成交量已经连续下滑9个月的情况来看,近期很多地方卖地都出现底价成交甚至推迟拍卖的情况。原因为推出的土地只有一个单位报价或者竞拍单位太少,地方政府只能收回重拍。例如上周广州拍卖了一块总建面近9万平的市桥江景宅地,被金融街广州置业有限公司仅以8个亿的底价收入囊中。这种情况说明以前靠卖地来支撑财政收入的道路现在走不通了,地方政府背负经济增长与地方债务双重压力。所以各地都争相推出一些放开限购的政策,这将是一个大势所趋。

一、二线城市对“放开限购”政策的不同反应

大部分松绑限购城市的特点均是人口涨幅放缓,库存压力大,因此,未来将有更多二线城市尤其是一些库存大,存销比超过24个月的城市争相启动以放开限购为主导的救市政策,以促进住房市场的深化调整,形式根据各个城市的不同情况而定。通过而一线城市情况比较特殊,由于一线城市就业机会多,经济对房地产的依赖相对没那么高,加上具有城市配套、资源上的优势,整体上处于人口流入状态。以两次人口普查的人口增长数据观察,像广州这样的一线城市每年新增人口超过50万,如果按3个人一套房来换算,每年广州需增加15—20万套住房才能满足外来人口的居住需求,且未包含广州内生的改善型住房需求。而广州一年能提供的一手住宅只有10—12万套,供应量存在缺口,所以供不应求成为导致广州这些一线城市房价长期上涨的最根本原因。

未来一段时间供不应求的基本趋势不会发生改变,每年涌入大城市的人口不断攀升导致住房需求旺盛,但城市住宅供应量已达到顶峰。所以未来控制人口增长应成为政府调控的主要目标,在这种背景下,如果一线城市出台限购松动的“大利好”,可能导致房价快速飙升,因此一线城市对于放开限购会比较谨慎,以免削弱结构调整的动力,影响城市可持续发展。在未来三年内,一线城市全面放开限购的可能性不大,但是个别区域有可能酌情调整,如库存量全市第一的国家级新区——南沙区。

综上所述,未来二线城市房地产限购政策放开大局已定,只是时间早晚的问题。但一线城市全面放开的可能性则微乎其微,但其个别区域还是有可能有所调整。

  评论这张
 
阅读(2189)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017