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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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房贷利率高烧吞噬房价降幅  

2014-08-07 12:06:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷利率高烧吞噬房价降幅

邓浩志接受《广州日报》采访

记者从楼市、信贷两方面了解得知,虽然目前房价已经出现微松,但房贷利率依然高企,利率上浮的部分不但“吞噬”掉了房价下降部分,甚至还拉高了整体成本。这一切都使得楼市降价对销售的推动并不甚明晰,上半年广州楼市的月市场成交量甚至低于2008年。业内人士预测,虽然央行屡次喊话,但是房贷利率优惠短期难现,而随着多个城市政策的放松,楼市下半年或现回暖势头。

案例:房贷利率上浮8%,十万的房价白砍了

市民王小姐近日购买了一套住房,根据多轮砍价,原房东终于同意将原本200万的房子降价到190万元卖给她。

好不容易砍价10万元,王小姐还没高兴多久,就又被现实狠狠打击了一番。“银行告诉我,房贷利率要上浮8%。”王小姐告诉记者,上个月有朋友还在银行申请了基准利率,这一上浮8%,多出的利息十分可观。以贷款100万元,20年等额本息商业贷款计算,如果是基准利率,最后还款总额为179.6万元,如果利率上浮8%,则最后还款总额变成187.1万元。“这不等于我白还价了,还磨了一个月。”王小姐告诉记者。

昨日,记者调查发现,目前广州市场上,打折利率基本无迹可寻,多家国有大行首套房贷利率上浮5%~10%,而股份制银行则上浮10%~30%不等。

广深利率水平高于京沪

上周有消息称,农行表示从8月起,在上海对200万元以上首套房贷款利率实行9.5折优惠。但记者多方调查发现,其他国有行和股份制银行目前的实际放款利率并未有明显下调。

金融搜索平台“融360”7月对全国23个重点城市近400家银行房贷利率进行的调查显示,刚需购房者将继续面临房贷利率走高、放贷不易的困难。

6月重现江湖的8.5折利率仅为昙花一现,绝大部分二、三线城市优惠利率已经销声匿迹,首套房贷利率与二套房利率逐渐趋同,差别化信贷政策名存实亡。

此外,数据显示,广州和深圳的利率水平明显高于北京和上海,本月广州平均房贷利率更达到基准利率的1.086倍,创一线城市平均房贷利率新高。

记者发现,广州的一、二手房成交价都已出现悄然回调。但这种降幅所带来的整体楼市成交带动效应却并不太明显。

不少楼盘悄然降价

根据中国指数研究院监控阳光家缘数据显示,7月21日至7月27日,广州一手网签均价为14708元/㎡,环比前一周下跌4%,创下近15周来新低。而据中原地产成交数据显示,7月份全市二手住宅成交均价为24294元/㎡,环比上月微降0.5%,是5月份以来,首次录得跌幅。

方圆地产首席分析师邓浩志表示,目前广州市楼市降价已成为普遍现象,很多项目已出现10%~30%的降幅。

房价一直在降,但给消费者带来真正的实惠却比较有限。合富辉煌(中国)首席分析师黎文江直言,上半年虽然楼市降价时有发生,但并未真正拉动成交大幅回暖。

“房管局数据显示,1~5月广州市原十区新建商品住宅网签平均每个月不到44万平方米,比2008年平均每月46.1万平方米的交易量还低。”黎文江分析称,楼市降价并未带动成交,主要还是信贷问题。“贷款利率上调了10%甚至更高,即使开发商降10%~15%,也只是刚好对冲银行的利率,不会有特别明显的效果。”

业内预测:房贷利率,优惠短期难现

“不排除房价9月份开始会回暖。目前还未打折的项目还有进一步打折的可能,但已经打折了的项目不会进一步降低折扣。”邓浩志判断称。

黎文江也判断称,过了6月“冲业绩”的这轮降价之后,上市房企还有半年时间可以休养生息,等待出货时机,因此短期内楼价不会有明显下降,“随着很多的二三线城市放松限购,不少品牌房企会把主要的精力转移到放松限购的二线城市,回笼资金,而不会首选降低一线城市项目的价格,而只有一两个项目的小开发商如果没有资金压力,也会选择等待政策或信贷放松再出货。”

虽然楼价可能在低点,但高昂的房贷利率却让整体的购买成本未明显下调。对下半年的房贷利率走势,分析认为,假如未来四大行的实际放款利率全面下调,下半年信贷紧缩的局面将会得到部分缓解。

对有购房需求的消费者来说,是否应该等待信贷放开,利率下降再做考虑?对此,邓浩志称,未来房贷确实有可能放松,但现在房价比较低;未来利率比较低的时候,房价或会出现走高。等或不等可以看个人选择。

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