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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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物业维修资金使用难  

2014-09-18 11:01:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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物业维修资金使用难

邓浩志接受《新快报》采访

 

一组由中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会统计的数据,近日再次吸引眼球——自1998年实行住宅专项维修基金管理办法至今,我国收缴的维修资金在5000亿元左右。广州目前约130亿元物业维修基金,但使用率仅为1%。随着广州不少商品房小区逐步进入老化期,作为物业“养老钱”的物业维修资金却躺在银行里睡大觉,这让不少业主叫苦连天。

据了解,未来广州的物业维修资金的使用将发生重大变化,专项维修资金未来拟划转小区业主大会实行“直管”,如发生电梯冲顶、蹲底等严重安全隐患,资金有望一日到账。

现状

1

签名四个月仅获1/3业主同意 维修资金没法用

小区电梯频频故障却无法维修?近日,在天河北路的都市华庭小区,记者见到了一份由物业管理处张贴的通告,该通告表示:由于前期大厦电梯经常出现故障,管理处从5月底已启动了业主专项维修资金更换电梯重要零配件。现专项维修资金需要得到2/3业主签名才能动用,目前只有30%的业主签名。为保障各楼宇电梯正常运行及业主与住户的人身安全,希望尽快启动维修资金进行维修。

然而,这份8月份就已经张贴的通告,到目前得到的响应寥寥无几。“我们的业主很多都出国定居了,这里住的大部分都是租户。”都市华庭的物业管理处人士告诉记者,目前小区只有三分之一的业主签名同意,而物管处也在加紧联系海外的业主进行确认。

据悉,都市华庭的电梯维修需要18万元的资金,这对于物管公司来说,仅依靠收取物管费无疑是杯水车薪,但电梯事关业主安全,5月起到9月份只有三分之一业主签名,距离三分之二的业主签名还有距离。也就是说,在接下来的一段时间内,该小区的电梯仍将“带病运行”,这难免让不少业主心惊。

事实上,物业维修资金使用困难已成为广州不少小区的通病。位于沿江中路的天字广场业主想使用物业维修资金更换电梯也是阻碍重重。该小区虽然也有物业维修资金,但更换电梯却依然是业主分摊费用。据悉,天字广场无法动用物业维修资金则是因为签名同意启用的业主不足三分之二,最终业主只能自己凑钱更换了事。

2

部分小区物业维修资金缺失靠开发商垫资

据了解,根据1998年起执行的《广东省物业管理条例》,开始正式实施征缴物业专项维修资金,在2003年8月31日前签订物业买卖合同的,维修资金由开发商缴纳;这之后则由业主自行缴纳。但在不少早期开发的小区,物业维修资金的缺失,让小区设施的维修变得异常困难。这其中就包括有“中国第一村”之称的祈福新邨。

“由于祈福新邨开发较早,一些早期组团已经有近20年的历史,但是还没有物业维修资金的说法,很多早期的业主交了一千多元的‘维修费’,但这笔钱早已花完,如今小区许多设施都已经陈旧,例如道路维修、路灯维修等都需要大量的资金。另外,小区为加强保安,近年来还增添了‘天眼’系统,这些目前都是开发商垫资的,据说已经花了上千万元。”一位接近祈福集团的人士向记者表示,由于祈福新邨的有些业主缴纳了物业维修资金,一些又没有缴纳,因此在使用上难以达成一致,所以要动用这笔钱十分困难。

另据媒体报道,东风广场今年也曾出现过因为早期部分楼宇没有物业维修资金而无法维修电梯的情况。据悉,东风广场T3栋楼层属于东风广场的一期工程,其三部电梯都是1998年建成的,三年前就开始经常发生故障,只有中间一部电梯能正常使用。

东风广场的物业管理公司高乐物业管理公司于今年年初开始征集业主意见,欲对这三部电梯进行改造。但面对物业公司的公开筹资行为,一些业主拒绝分摊费用,最终维修电梯一事陷入困顿。

3

广州130亿元物业维修资金使用率仅1%

一边是各小区急需维修公用设施,一边是物业维修资金躺在银行“睡大觉”。近日,一组由中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会统计的数据,再次吸引眼球——自1998年实行住宅专项维修资金管理办法至今,我国收缴的维修资金在5000亿元左右。广州目前约130亿元物业维修资金,但使用率仅为1%。

随着广州早期小区的逐渐老化,物业维修的需求日渐提高,但一方面是物业维修需要用钱,一方面是物业维修资金在银行“睡大觉”,尴尬的局面如何破解成为社会关注的焦点。

对于物业维修资金使用困难的问题,房地产业内人士邓浩志认为,一方面要简化使用手续和审批过程,要让物业维修资金物尽其用;另一方面,在物业维修资金的管理上,应确保这笔钱是不是用在该用的地方,是不是用得合理,例如应该在使用的过程中引入业主委员会的监督,在维修工程上实现资金使用的公开透明。

“物业维修资金放在银行,其购买力是逐渐损失了,不但实现不了增值,甚至连保值都谈不上。打个比方说,以前一万元能修个电梯,可能过些年只能买一个电梯零件。”在邓浩志看来,物业维修资金的使用要有完善的思路,更要有合理的渠道,提升资金的整体增值保值能力。

未来物业紧急维修资金

有望“一日到账”

据了解,未来广州的物业维修资金的使用将发生重大变化,物业的“养老钱”将有望得到及时使用。记者从广州市国土房管局获悉,新的《广州市物业专项维修资金管理办法(草案)》已在草拟之中,并已进行了局部征求意见,未来有望向社会正式公布。其中最大的改变是,专项维修资金未来拟划转小区业主大会实行“直管”,如发生电梯冲顶、蹲底等严重安全隐患,资金有望一日到账。

据了解,为改进目前广州物业专项维修资金的管理不足,《办法》拟作出重大规定,专项维修资金未来拟划转小区业主大会实行“直管”。对于已成立业主大会选举产生业委会的,将由业委会负责组织实施专项维修资金的使用,业委会也可以委托物管负责具体工作;另一方面,未成立业主大会选举业委会的,相关业主可以自行实施或者委托物管实施,也可以向物管所在地居委会提出申请,由居委会在所属街道办事处的指导和监督下负责组织实施。

据透露,新的《办法》拟规定当物业出现危及人身和财产安全,或者严重影响正常使用的情形的,组织实施单位可申请紧急使用物业专项维修资金。以最容易出现问题的电梯为例,当电梯发生冲顶、蹲底等严重影响乘客安全事件的,或者电梯存在安全隐患经电梯检验检测机构或者原电梯制造单位进行安全技术评价为危及乘客人身安全的,或定期检验时被责令停梯整改的;上述情况下都可以紧急申请使用维修资金。而供电、供水、排水、屋顶、外墙等设施出现功能障碍或者脱落危险时,也都可以申请紧急使用维修资金。

如果维修资金未划转业主大会管理的,物管企业在遇到紧急情况时,可以向房管部门申请,主管部门要在1个工作日内确认,并且在收到使用方案之日起1个工作日内将工程预算费用的50%划转到施工单位。项目竣工验收后,再申请把剩余款项划转给施工单位。

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