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邓浩志的博客

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金九银十或全面以价换量  

2014-09-02 11:55:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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金九银十或全面以价换量

 

文/邓浩志

2014年全年,即使限价、限售、限签等调控手段逐步推出市场,开发商各出奇招进行促销,各地楼市成交量仍差强人意。

年中已过,楼市冷清未有所改善,随着全国各地7、8月楼市销售数据出炉,就7、8月整体成交情况来看,市场去化速度依然徘徊在低位,尽管8月成交量开始回升。各地方限购取消对市场影响较为有限,在目前政策环境趋好但信贷环境尚未明显好转的前提下,以价换量消化库存仍是市场主旋律。

在传统楼市交易旺季“金九银十”到来之际,楼市是否有回暖机会,成为了许多业内人士的期待。

影响本轮楼市低迷的因素有所弱化

一、政府政策打压,各地方采取限购措施,中央调控政策收紧。这个原因在最近得到一定的放松,部分二线城市采取放开限购措施,一些地方政府或省一级政府出台了一些扶持楼市的政策,在政策面上放松甚至扶持了楼市的发展。因此这个原因已经开始弱化甚至开始对楼市产生正面支持的作用。

二:市场资金链紧张,银行信贷缩紧,货币量不足,货币政策趋紧。但继各地逐步放开限购之后,首套房贷利率的松动也开始蔓延。当前,银行房贷审批周期缩短、部分银行房贷利率开始有条件下浮,标志着房贷政策开始“微调”,走向定向宽松,将对购房者入市起到拉动作用,楼市在今年剩余的时间里谨慎看好。尤其是央行提出支持首套房贷的政策如果能落实,对房地产市场将产生利好影响,至少可以缓解资金链紧张。

当前国内房地产市场成交量已经筑底,价格可能继续回落,但一线城市和大多数二线城市今年四季度就将回稳,但不一定回升。

取决于政策支持,“金九银十”部分地区可能出现良性发展

对于刚需性较强,受到政府政策支持,如已实施放开限购等利好政策的城市,金九银十期间可能房产市场的供应量会有所增加,房价可能有回调空间。如果说房地产业也需要定向降息,也需要微刺激的话,那么针对初次置业者的贷款利率优惠政策,将是合理的、健康的、对经济及民生有正面影响的刚性需求。因此,政府的政策调整将成为楼市走向的主导因素。

 

广州:“金九银十”广州市场能否回暖将取决于政策调整

近期局部楼市成交量有所上升,并非是楼市回暖的信号,更多是开发商以价换量的结果。6、7月份降价促销潮对于市场有一定促进作用,但如果楼市在后续缺乏新的利好支持,在未来成交量也难以有所突破。如在8、9月份有利好出台,广州市场可能会加速复苏;如无利好出现,金九银十将出现类似6、7月份开发商去化压力大只能降价清库存的情况,旺季难旺,金九银十可能成为6、7月份降价潮的延续。能否出现变局将取决于市场政策的调整,地方政府、货币政策的态度。

存货较多、银行惜贷、限购短期内难以放松,将使广州楼市在下半年维持下行趋势,以价换量或不可避免。

除此之外,佛山放开限购也对广州楼市产生不利影响,根据松绑细则,对本地及外地居民在佛山购房均有放松,无佛山户籍、无房产居民也可在佛山购房,无需提供社保证明。且两地距离近,价差大,佛山的房价比广州低20%,广州西片区买家将会转移到佛山。

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