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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广深困守限购 珠海放松  

2014-09-27 20:27:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广深困守限购 珠海放松

邓浩志接受《南方都市报》采访

 

房地产“后限购”时代来临。目前,全国坚守限购的只有北京、上海、广州、深圳四大一线城市,以及珠海和三亚两个有投资需求的“宜居”型城市。而坚守限购的城市随时可能再减一员,目前珠海就被传将放松限购。昨日,南都记者采访珠海市住房和城乡规划建设局副局长、党组成员朱存文获悉,珠海市确实正在研究关于限购政策的问题,根据珠海的住宅发展、建设情况做研究后,如有结果会公布,但“现在还不好说”。多位珠海当地房企有关负责人告诉南都记者,珠海这几年楼市有一定投资需求,有放松限购的可能。而珠光集团有关负责人向南都记者表示,目前没有收到准信,应该说明还没到非放松不可的程度。

珠海市统计局月度报告显示,今年1-8月,珠海楼市交易相对平淡,全市商品房销售面积同比降15.4%,房地产待售面积则同比升4.8%。

中原所监测的全国40个重点城市数据显示,9月前21日的成交整体较8月同期降3%,其中二线城市降8%。

珠海多次被传“松绑”

事实上,这并不是珠海第一次被传放松限购、限贷的“双限”。但珠海住建局从未发出相关官方文件。有消息称,珠海放松限购已获得广东省政府同意。昨日,南都记者采访珠海市住房和城乡规划建设局副局长、党组成员朱存文获悉,珠海没有向省提交有关放松限购的申请请求,也没有拿到政府批准,不需要走这个流程。

不过,珠海住建局承认“正在研究关于限购政策的问题”。主要考量依据是,“看珠海的住宅发展、建设情况做研究”。朱存文表示,一旦住建局研究给出明确结果会进行公布。关于具体时间表,则直言“现在还不好说”。

近日,广东省房地产协会召开会议,分析了全省房地产形势,称大势影响之下,为房地产健康发展,珠海市应该退出限购、限贷政策,广州、深圳可以逐步有序地退出限购限价政策。目前,广东省还有广州、深圳和珠海三地实行限购。

作为二线城市,珠海的房价一直可以说稳中微涨。为了稳定市场,珠海市早在2011年11月1日就开始实行限价限购的“双限”政策,也是全国首个推行楼市“双限”的城市。但今年以来,珠海房地产形势也受到大势影响,不仅成交持续低迷,土地市场也略显冷清。

据珠海市统计局月度报告显示,今年1-8月,珠海市的楼市交易相对平淡,全市商品房销售面积为179.23万平方米,同比下降15.4%,但降幅环比收窄0 .6个百分点。房地产待售面积为170 .91万平方米,同比上升4 .8%。另外,8月珠海住宅投资同比增长27.94%。

从去库存速度看,截取7月数据发现,珠海去化周期约为14.7月,同时上半年累计去化率为25%,达到了近两年的最低水平。

数据意味着,相对于较为平稳的需求和缓慢的去化速度,珠海房地产的库存偏多,房地产加快去化的压力非常之大。

目前,全国坚守限购的只有北京、上海、广州、深圳四大一线城市,以及珠海和三亚两个有投资需求的“宜居”型城市。由于房地产市场低迷,库存去化压力较大,不少房地产业内人士预计,楼市限购可能很快退出历史舞台。

“珠海没有必要和一线城市站在一起,实际上和全国总体情况比,珠海自身市场的情况已经比较稳定,楼价也没怎么上涨。政策跟着全国大势走是很有必要的。”中原地产项目部总经理黄韬昨日接受南都记者采访时表示。

开发商观望

昨日接受南都记者采访的数家华南大型开发商均表示,没有收到放松限购限贷的有关消息或风声。

珠光集团有关负责人告诉南都记者,珠海房地产市场总体上应该是比较稳定,也有投资性需求。但现在还没有正式走到要放松限购限贷的那一步。珠海市横琴汇基投资有限公司副总裁官海京则预测,“2014年珠海极有可能取消限购限价”。

还有珠海业内人士预计,珠海政策很可能还会参照北上广深等一线城市,继续观望。珠海房地产业资深人士程广平就分析称,今年的低迷是受全国大环境影响,如果能够取消限购,会给市场注入较大的信心。

但是,珠海房地产市场已经不容乐观,“等不及”了。上半年成交量一路下跌,7月出现年度首次房价下跌。目前,珠海市住宅均价已达1 .33万元/平方米,在全国百城房价中排名第11,在广东省主要城市中排名第三。

不活跃的还有土地市场。上半年珠海市土地收入同比下降达22.29%,七八月土地收入也基本依靠横琴新区的收成。

 黄韬对南都记者称,从这几年珠海整体的发展来看,从参考全国的指标,以及房地产开发利润的增长来看,珠海都是一个平稳的市场,并没有很明显的利润增长点。所以珠海放开限购的必要性还是有的。

“珠海限购政策影响不会很大,因为珠海限购的范围只在市区,大片周边区域并没有限购政策,西区也只是限价,现在西区也还没达到政策规定的11285元/平方米的标准,所以说珠海的限购政策其实是名存实亡的。”昨日,一位珠海房地产业内资深人士向南都记者介绍称,预计未来珠海的房价还是会继续走高,尤其是横琴新区会吸引高端人才流入,推高房价。

松绑限购效果或有限

目前全国各大城市仍然执行限购政策的,仅剩北上广深四大一线和珠海、三亚两个有环境优势的“宜居”型城市。而从不少新近取消限购政策的城市的反应来看,放松限购,并没能如愿刺激房地产上涨。

不少房地产业内人士认为,总体来看,房地产已经由过去长期以来的“卖方市场”进入“买方市场”,且这种状况已经难以回头。以珠海为例,黄韬对南都记者分析称,就算珠海放开了限购,估计楼市也不会出现很大的变动,因为市场的供需状况总体稳定,局部还有供大于求的现象。

世邦魏理仕有关高层就此向南都记者分析认为,政策调整会在短期内影响持有观望心态的人群,但中长期看,左右不了房地产发展的长期趋势。如果需求自身并没有大幅增长,供过于求的主调没变的话,行政政策的作用还是有限。

放松房贷是关键

同策咨询研究总监张宏伟向南都记者表示,限购政策可能影响不会很大,金融、信贷政策才起关键作用。中原地产、中投顾问等多家机构也分析称,松绑限购作用还在其次,关键是货币政策的影响。行业更为需要的是,进一步放松货币政策,让银行大力支持住房信贷。

“真正需要调整的还没有行动。对于真正的刚需,第一次买房的人,如果将首套房首付比例,从现在的三成降至两成,对这些刚需群体才是实质性的帮助。”一位华南大型房企内部人士昨日向南都记者表示。

方圆地产首席分析师邓浩志对南都记者称,就拯救顺序看,首先应该扶持首套,然后才是二套。种种市场消息也表示,市场对房地产政策的松绑“太渴望”。

对于珠海而言,广东省户籍开放政策可能助推其限购加快取消。黄韬认为,户籍加快放开将使买房人对于城镇的居住需求更加顺利,城镇化速度会随之加快。总体上对房地产市场的影响是长期利好,释放积极的、鼓励性的人口导入信号。这个内因会催促珠海松绑限购的脚步。

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