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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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楼市筑底中,房价仍有调整空间  

2014-09-28 15:10:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市筑底中,房价仍有调整空间

文/邓浩志

今年以来,受经济不景、信贷紧缩等因素影响,房地产市场持续低迷。临近楼市传统的“金九银十”,在全国各地纷纷放开限购松绑楼市的大背景之下,广州一手住宅呈供应上升态势,开发商纷纷采取以价换量措施加大促销力度。楼市前景如何?引发争议。

一:一手住宅市场供应持续增加,市场去化压力增大

广州市新增预售月度分析

作为传统楼市旺季的 9月,新增预售较去年同期上升,9月楼市供应速度加快,新增预售量环比传统销售淡季的 7、8 月份,9月新增预售量呈上升趋势。这和去年广州新增土地供应创历史新高有关系,大量去年的土地都集中在今年下半年上市,造成了一定程度的供应堆积。


成交走势——消化缓慢,黄金周将有大量项目降价促销

作为传统销售旺季,9月楼市成交情况欠佳。随着国内多个城市相继调整限购政策,广州缺少利好因素,观望情绪浓厚。以目前已知情况看,十一黄金周将有大量项目降价促销,届时低价策略将带动成交额的回升。

价格方面,同比去年似乎仍有一定程度的上涨,这是由于去年广州有限价、限签等政策影响,导致价格稳定在低位。今年下半年相关政策取消,故成交价格同比还是出现了上涨,但从一线市场的情况看,目前环比价格仍处于逐步走低之中,市场供大于求,开发商以价换量是主要原因。

楼市筑底中,房价仍有调整空间

存销比上升,降价或持续至年底

 

截止2014年8月,广州市累计新建商品住宅库存面积持续增加,参照年度广州市过去12个月的月均消化速度,预计广州市8月新建商品住宅库存面积消化周期约13个月,超过12个月的库存临界点。从市场存销比的数据看,也支持为了广州楼价仍有一定下调空间的观点。

 


综述

广州在高库存、高供应、政策未有松绑的基本背景之下市场去化压力巨大,降价可能是未来一段时间的主旋律。由于此次市场低迷已经持续了近一年时间,加之从中央到各地都有各种救市措施或传闻,如果广州能够在年内落实部分松绑政策,则市场有望在年内触底,明年上半年开始复苏。如果相关松绑政策迟迟不能落地,则市场或进入相对牛皮的行情,即:降价一波销售回笼一批,开发商逐级抵抗,成交缓慢的局面。

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