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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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建行房贷松绑细则无新意,七折优惠难落地  

2014-10-10 17:34:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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建行房贷松绑细则无新意,七折优惠难落地

邓浩志接受《信息时报》采访

 

继央行9月30日发布松绑房贷政策9天过后,中国建设银行在昨日晚间正式发文表态将贯彻落实央行的政策要求,并在文中列举了关于首套房认定的新规细则。值得注意的是,建行是五大行中首家发文落实央行政策的银行。

落地

首家国有大行支持新政

从建设银行在其官方网站公布的细则来看,最值得关注的是“支持居民家庭合理的住房贷款需求”,明确“对于贷款购买首套自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素等区别确定。”

除了关于住房贷款的利率之外,新政发布后大家最关心的当然是首套房认定的细则标准,而建行在其发文中表示,对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款,名下无住房的家庭,申请贷款购买住房,执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买住房,可参照执行首套房贷款政策。但具体操作“由各地分行掌握”。

除了建设银行之外,近日也有不少消息称多家银行已经发布细则,但信息时报记者了解到,包括农行、工行等国有银行在内,目前尚无银行明确出台细则,仅表示支持新政实施。

影响

对楼市刺激作用需观望

合富房地产经济研究院院长龙斌表示,建行发布的房贷细则,犹如一块石头落地。央行银监会新政策正式落地实现,会大大增强市场信心,消除之前市场担心政策落不了地的担忧。可以预计,今年四季度广州楼市成交量肯定会上升,暂时房价会小幅度或者微幅上升,需要一段去库存时间才会进入快速上升阶段。

方圆地产首席市场分析师邓浩志则认为,建行的文件中提到的利率七折优惠,也只是下线,非硬性标准。而相关执行细则仍需根据分行的不同情况决定,所以,现在还要等各个分行的通知才能产生对楼市真正刺激作用。

此外,他还认为,二套认定虽放宽了,但房贷总额度没提升,结果是符合条件的人多了放款额度却不足,所以未来完全有可能出现银行接纳贷款申请,而审批缓慢,或者批了放款很慢,情况类似半年前,极端的甚至如广州申请公积金贷。所以,楼市不会因为松限贷而反转,只能回暖。

分析

利率最低7折或难落实

融360信贷专家徐瑾认为,在央行新政推动下,四季度房贷市场会比三季度宽松。但央行新政中所提到的7折利率优惠更偏向于政策指导,银行落实起来十分困难,年底出现几无可能。

中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇也对记者表示,虽然银行说“下限可低至七折,”但只是“下限”,商业银行出于盈利成本考虑,房贷不一定真的能够做到七折,但政策出台后,房贷接下来可能会有更多的利率优惠。

而根据融360的调查显示,上海各银行优惠房贷利率较节前开始增多。其中,华夏银行首套房利率由基准利率上浮10%下调至9.2折,降幅明显;中国银行由基准利率上浮5%下调至基准。此前房贷宽松“假象”有望进入实质性下调阶段。

广州主要银行房贷利率普遍下调,但降幅有限。其中,建设银行首套房利率由基准上浮5%下调至基准;工商银行由基准上浮2%下调至基准;广州银行由基准上浮10%下调至上浮5%。

而深圳房贷市场利率变化较明显,有7家银行下调首套房贷款利率。建行、招行、邮储银行由基准利率下调至9.7折,民生、兴业、东亚银行由基准利率上浮10%下调至基准,光大银行由此前基准上浮15%下调至基准利率。

开发商

现在提价是封自己的路

早在9月30日央行发文“认贷不认房”之后,有传言开发商迅速提价,事后被房企一一否定。有不少开发商告诉记者,尽管央行放松信贷,但是广州的限购政策还没有放松,所以现在不会涨价。

颐和集团副总裁赵永爽表示,央行此次举措,属于政策的合理回归,短期内不会对房地产市场带来较大的变化,但长期可能会对市场产生一定的影响。“对颐和而言,不会因为此次政策对目前集团在售的项目的推货节奏及价格策略进行调整,仍会按原计划进行。”

 萝岗某楼盘销售总监也认为,如今包括南沙、萝岗、花都在内的不少区域供应量都非常大,受到限购的影响一直成交量不佳,如今银行放松信贷对于成交量是很好的促进,所以现阶段卖楼才是最关键的,如果涨价则是封了自己的路。

邓浩志认为,虽然房贷政策放松,但房贷债券化和开发信托融资则需要更长的研究时间才能落地。所以现在还是买房的好时机;并不是开发商涨价的时候,目前仍应该集中精力去库存。

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