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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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多盘喊涨价真促销 催下订待政策落地  

2014-10-15 14:37:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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多盘喊涨价真促销 催下订待政策落地

邓浩志接受《南方都市报》采访

 

“央行松口房贷,这离限购松绑也不远了,房价肯定会上调。”央行松绑房贷的首个长假,这句话成了多个楼盘销售人员的“口头禅”。据南都记者调查了解,多盘在国庆期间的确借房贷松绑为促销“噱头”,同时推出多重优惠措施,吸引购房者入市,但并没有涨价的迹象。

房贷利好,多盘开始执行

国庆假期,广州多盘响应贷款新政,开始执行“首套房贷还清,二套房首付三成”的政策。据南都记者粗略统计,目前明确表示执行松绑后的房贷政策已超5个楼盘。

记者在国庆假期首日走访南沙,在一楼盘驻点的中国银行相关工作人员表示,只要首套房贷款结清,在天玺湾买二套房的首付最少可以付三成。不过记者此后向楼盘高层核实,对方否认,并称仍按原计划执行。

 随后,记者向多家银行了解到,目前表示按房贷新政执行的银行有中国银行和农业银行的多家支行,首套房利率按基准。

保利东江首府售楼人员表示,如果首套贷款还清,二套可视为首套,首付仅需三成,利率享受基准利率。首付、贷款全部按正常流程执行。保利西海岸售楼员表示,名下一套房产已经还清,再购买算首套房,享受首付三成,且外地人在西海岸买房,不需要缴纳税单和社保。

萝岗区府旁的新福港鼎峰在国庆期间推出A 2、A 3栋。现场销售人员表示,如果首套房贷款已付清,二套房视为首套,首付只需三成。

另据合富辉煌(中国)首席分析师黎文江微信透露,花都雅宝新城通过农行可以在第二套还清贷款后再贷,并以第一次贷款的利率优惠及首付处理。

 除了明确执行房贷新政的楼盘以外,还有部分进行诚意登记的楼盘,采用先订房再根据政策调整的措施。宝翠园相关人士表示,如果买二套房无法交付七成首付,可先交订金,一旦广州执行新的贷款政策,将完成合同签约;如果政策未变,客户可选择退订金。

针对热传的限购松绑,虽然国土房管局表示限购未变,但仍有楼盘明确表示限购将放开。保利珑熙售楼员明确表示,外地人在广州购房不需要交社保和税单;本地人再购房,如果名下房产已经还清贷款,再购买算首套,首付三成。而在广州其他房企开发的楼盘却鲜见此现象,外地客户仍需要交3年社保。

优惠如何?刚需盘给力

“央行松口房贷,这离限购松绑也不远了,房价肯定会上调。”借助央行松绑房贷,不少楼盘的销售人员以此为宣传“噱头”,吸引购房者。但据记者调查了解,其实,这些楼盘并没有涨价的迹象,相反,在国庆期间都有一定的优惠策略。尤其是推新品且人气较旺的楼盘,产品售价相对有吸引力,一口价、特价单位相对普遍。

国庆期间,萝岗奥园广场推出约50套特价单位,户型从82平方米到135平方米,毛坯售价1.3万-1.4万元/平方米。据项目负责人介绍,国庆首日热销1.5亿元。同板块的新福港鼎峰推出128套新品,带装修均价为1.85万元/平方米,较前期产品的售价微调。

白云岭南新世界单价低至1 .8万/平方米,总价约160万起,现场还有1万享15万元优惠,并接受公积金贷款。南沙碧桂园天玺湾推出90套一惠到底的“一口价”单位,所有优惠之后的带装修单价低至1.18万元/平方米。

没有新品推出市场的楼盘,也借助多种活动吸引购房者,以达到蓄客的目的。准备推公寓产品的南沙中惠璧珑湾推出“诚意登记抽宝马”活动;星河山海湾推出“诚意登记抽IPH ON E6”;番禺华南板块的四海城举办玉石鉴赏展及投资讲座,开发商表示,目前新一期公寓仍在认购登记。

网签大跌?具有滞后性!

 值得关注的是,在房企大力促销的情况下,今年国庆期间的网签数据却不怎么尽如人意。据网易房产数据中心数据显示“十一”黄金周(10月1日-7日)广州全市网签468套,同比去年的820套,下降42.8%,环比9月(9月1日-7日)的803套,跌41.7%。而成交均价为11924元/平方米,同比去年9307元/平方米,上升28.12%;环比上月15380元/平方米,跌22.47%。

从整体来看,十一区中,仅从化和增城成交破100套。其中,从化以124套成交名列第一,越秀区则出现零成交。另据中原地产研究中心统计数据显示,全国54城市合计国庆7天长假签约15044套,同比2013年同期的22986套下调了34.5%,目前的成交数据仅高于2011年长假,是最近3年的最低点。

“由于网签存在滞后性,目前黄金周的实际成交情况尚未完全体现在数据上。”不少业内人士指出,今年国庆期间的实际成交情况还要看房企的具体成交数据。中原地产首席分析师张大伟认为,因为大部分城市网签数据滞后,目前的签约数据实际反映的是9月市场成交情况。国庆黄金周实际市场成交情况起码2个星期以上才能体现出来。

房企战绩?自报数据可观

根据开发商自报数据,国庆黄金周期间的“战绩”喜人,硕果累累。

雅居乐广州透露,在国庆期间,雅居乐劲销近15亿元,其中,广州的富春山居、剑桥郡、小院流溪三大项目揽金近7亿元。而萝岗奥园广场在国庆假期首日热销1.5亿元,几乎是今年中秋三日假期销售额的两倍。从化珠江壹城在国庆节前推出全新洋房组团【香格里拉】,开盘当天劲销2亿去货八成,跃升从化区域销售冠军。此外,中海联·同福睿府国庆期间成交三四十套;天健上城国庆总成交超过1 .8亿,成交套数近90套;宝翠园总计成交25套,还有20余名客户落定金,等待新的贷款政策出台后再签约。

另据不完全统计,国庆期间,保利售楼部接待客户近10万人次,包括保利·东江首府、保利·西海岸、保利·云禧、保利·中山林语、保利·瓏熙等在内的16盘,共报收破16亿元业绩。

 [预测]四季度成交量或走高

 即便开发商自报数据喜人,但不少业内人士指出难免有水分,显然,“银十”首周楼市交卷没有达到众人的预期。在第四季度,市场走势又会如何?不少业内人士表示,今年到年底前,广州的房地产市场将会进入“量增价稳”的阶段。

合富房地产经济研究院院长龙斌预测,四季度的成交将处于较高水平,因为四季度将进入去库存的阶段,成交量较平常应该会有30%-40%的上升。

方圆地产首席市场分析师邓浩志也同样看好四季度市场,“广州全市的库存量非常大,到年底正是去库存的阶段,四季度楼市会或许会量升价稳”。在邓浩志看来,央行最新发布的政策对楼市的支持力度不小,而广州本地的政策在接下来的时间亦会做出调整。因此,他对第四季度的楼市发展持相对积极的态度。

中原地产首席分析师张大伟认为,从国企期间购房者心理调查看,部分需求者已经害怕再次踏空开始看房入市,预计在后市各地细则落地后,成交量有望明显复苏。但反弹的幅度依然要看信贷额度及信贷价格的变化,预计出现大规模反弹的可能性短期较小,因为库存的积压去化时间较长、而且信贷的供给量也不会超过2012年。

[专家看楼市]

看房的人明显多了许多,买房的人多了小许;大量楼盘以房价即将反弹促客下定,但不打折的仍难成交,如何执行没有人说得清。

———方圆地产首席市场分析师邓浩志

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