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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

楼市上演惊天逆转?   

2014-10-15 07:46:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市上演惊天逆转?

邓浩志接受《珠江商报》采访

 

核心提示

在举国欢庆祖国母亲65周年华诞的前一天下午,当开发商们还在为国庆节点忙得不可开交之时,央行和银监会联手研制的“房贷新政”(《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》)突然“空降”,共计四条内容,业内将其简称为“央四条”,其重点内容是放松个人房贷,对拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房执行首套房贷款政策,“非限购”城市放开三套房贷,放松外地人贷款限制。

这可让众多开发商惊呼“幸福来得太突然了”。在利好消息的刺激下,各大楼盘成了黄金周的旅游景点,不少市民赶场看楼去了,楼盘人气爆棚!因此,限贷松绑后,楼市的变化成为各方关注的焦点。

关注新政

10问“央四条”后楼市

01

谁是新政最大受益者?

关注焦点:“央四条”的最大焦点,莫过于是对于“首套房”的认定,实行“认贷不认房”。因此,新政最大的受益者当属首次购买第二套房的家庭,所谓首次改善性需求。与此相关,那些主打改善性需求的楼盘,也跟着沾光。

记者调查:房贷新政火了顺德楼市,国庆7天假期,各大楼盘人气“爆灯”,其中最明显的变化是拖家带口的看房客多了。招商公园1872、宏鼎海山一号、敏捷畔海御峰、顺德绿地中心、嘉信帝苑、天悦等多个主打改善型户型的楼盘客访量明显增多,其中在售的项目则录得不俗的成交。

专家分析:方圆地产首席分析师邓浩志认为,“央四条”出台,意味着二套房贷款政策已经解禁,理论上会让众多有改善住房需求的购房人将回归市场,而相对应的这类中高端项目去化速度会有所提升,但上升幅度有限。因为银行的贷款总额度不变,结果会是符合条件的人多了,放款额度却不足,所以未来完全有可能出现银行接纳贷款申请,而审批缓慢,或者批了放款很慢,甚至没法放款,情况类似去年年底,这一切将成阻碍购房者入市的一大关卡。

02

7折优惠可成真?

关注焦点:去年下半年起,“利率优惠”成为了让人迷恋的传说,而“限贷”随之成为制约楼市成交的关键因素。房贷新政中提到“房贷利率下限为基准利率的0.7倍”无疑成为“强心针”。但是通知只写了“下限”,并非要求各大银行严格执行,那么“7折优惠”是否成真?

记者调查:10月8日,记者以购房者的身份咨询了农行、工行、建行、中行、农商行,他们的口径基本一致:央行只是表明“下限七折”,银行会根据市场走势、风险系数来调整,现时暂未接到通知,如今的房贷利率和之前相差不大。有两位银行职员表示:“7折的可能性太低了。”

专家分析:合富辉煌市场部经理廖德源认为,去年上半年利率优惠只是8.5折,7折只是参考标准,难以实施的。银行要平衡房贷业务的利润,贷款量大,利率折扣会高,相反会低。中国经济没有大幅度下滑,估计中央不会出台刺激经济的举措,房贷总量不会大增长,所以银行短时间内会保持现有的利率水平。

03

成交反弹?

关注焦点:今年国庆楼市明显比去年热闹很多,纯新盘开放、新货上市,开发商举行各类新颖的活动,市场热度升温。再加上,房贷松绑的消息,更为楼市添了一把火,那么实际成交是否也因此上涨?

记者调查:根据合富辉煌统计,今年10月1日至7日的顺德成交了239套;去年同期,顺德共成交了约168套住宅,今年成交量大涨42%。而10月8日则录得122套,对比7月、8月日均成交60~80套,10月8日显示了国庆后市的爆发力。

专家分析:邓浩志表示,国庆黄金周看房的人明显多了许多,买房的人多了少许;大量楼盘以房价即将反弹促客下定,但不打折的仍难成交,中心城区始终最受关注,应该会最先复苏。未来成交量或会稳步上扬,但是上升幅度有限。

04

涨价卷土重来?

关注焦点:有报道指,房贷新政带动购房者入市意愿上升,多家房企酝酿涨价。楼盘销售员的语气也变得强硬:“再不买就等着涨价吧。”顺德的情况如何?

记者调查:记者采访了万科缤纷四季、保利中环广场、天悦等项目,均表示国庆后将会收回优惠,有楼盘销售人员明确表示涨价,幅度200元/平方米~500元/平方米。

专家分析:廖德源认为,市场价格没有明显的上涨。现时开发商处于资金回笼阶段,下半年多以特价房来促销。估计年底或明年,库存消化到一定程度,楼盘会调整价格,但是上涨幅度会慢慢上升。

05

现在是“抄底”好时机?

关注焦点:限购、限贷都放松了,房价暂时未见大幅度上涨。那么,现在还是不是买房的好时机?

记者调查:记者了解到,部分项目的售价比一期开盘时要低。德胜新城某项目开盘之初售价为9000~10000元/平方米,现在却推出7000~8000元/平方米的产品;陈村某项目原来售价9000元/平方米,现在下调为8000元/平方米。

专家分析:廖德源认为,现在是“抄底”的好时机。每个项目会根据库存的不同来调整价格,部分项目已经上涨300~500元/平方米。业内人士普遍认为,等房贷新政真正发威,开发商库存有所减少,往后的房价必然会上扬的,因此,有购房需求的市民应该抓住目前这个阶段入市。

06

MBS成救市利器?

关注焦点:“央四条”提出,继续支持房地产开发企业的合理融资需求,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等。这几句话,可能会让一些开发商和分析师兴奋,认为“央四条”对房地产的救市力度已达到2008年的水平。

记者调查:对开发商的开发贷款,仍将实行名单制管理,不在名单上的中小开发商,要拿到开发贷,跟以前一样困难。事实上,MBS概念已讨论多时,若要全面推出尚需时日。

专家分析:邓浩志认为,MBS若能落地将为楼市带来新的资金来源,提供强有力的信贷支持。但其实施的具体办法、实施的时间还完全“没影”,需要较长的研究时间才能落地。因此,MBS只是指出了一个“前进的方向”而已,对于当下的楼市并无帮助,可别指望。

07

地产股集体上扬?

关注焦点:地产股对楼市政策变动尤为敏感。房贷新政出台后,地产股走势如何?

调查结果:10月8日,股市恢复交易,地产股飘红。上证房地产指数一度大涨2.2%,创下7月24日以来最大涨幅。中证内地地产主题指数涨1.83%,二三线地产股涨幅较大。房产龙头股万科涨逾2%。沪深300金融地产指数上涨0.5%。

专家分析:业内人士认为,认房不认贷释放了新的需求,有利于缓解当前地产行业下滑的局面,稳定经济。但就投资的角度说,地产行业的高成长投资逻辑已然不存在,地产行业不可能像之前那样高速增长。

08

购房者心动了?

 关注焦点:9月30日,“央四条”出台。这一重磅消息一出,再次引起房地产市场各方的热烈讨论。

记者调查:近日,记者就“房贷松绑,你会买房吗?”展开调查。结果显示,有38.46%的受访者表示会买房,而有61.54%的人仍然不为所动。

专家分析:易居营销集团佛山公司市场部副经理招锦杰分析,投资客在经历这几年房地产调控之后基本被挤出市场,即使是限购和限贷松绑之后,投资客依然会比较谨慎。对于首次置业和首改型客户,“央四条”无疑是福音,但关键是看银行的具体执行。

09

二手市场成交抬头?

关注焦点:去年,房贷收紧影响了二手房市场的成交和活跃度。最近有报道指,由于房贷新政出台,观望市民在国庆假期中提前启动了密集看房计划。而顺德二手房市场对政策的反映一向比较慢,那么这次又是怎样的?

记者调查:记者在天之龙地产、伦教顺福地产等顺德主要的二手中介公司发现,顺德二手房市场暂未有明显的反应。

专家分析:李超棠认为,房贷利率影响着二手房成交。但目前二手房市场暂无动静。此外,房贷业务利润不高,估计不会有这种大幅度的利率优惠。

10

楼市会反转?

关注焦点:此前“限购”松绑,开发商经过短暂的狂欢后,还是将“限贷”松绑视为最后的救命稻草。如今,“央四条”一出,开发商的愿望成真。但楼市会因此上演惊天大逆转吗?

记者调查:由于房贷新政刚出,银行的贷款利率仍维持原状,因此楼市量价也暂无明显变化。目前只是各大楼盘客访量明显增多,开发商底气更足,喊涨价的楼盘不在少数。

专家分析:邓浩志认为,楼市最糟糕的时刻过去了,市场会逐渐回暖,但楼市绝对不会就此全面逆转。因为,宏观经济还没稳定,此次“央四条”本质上还是要救经济,救地方政府,开发商只是再次搭上便车;另外一个重要的原因是2009年的暴涨是源于4万亿的救市资金,而目前实际性的信贷支持非常有限。所以,目前房地产市场的主要目标仍然是去库存。现在并非涨价的时机,一旦涨价只会吓跑购房者。

聚焦市场

各大楼盘成

“旅游景点”

国庆期间,顺德不少楼盘举行活动、推出新货,更有纯新楼盘开放,在房贷新政的出台下,大部分楼盘更是人气“爆棚”,有些楼盘甚至一日就吸引了上万人流。

据记者不完全统计,顺德共有38个楼盘举行活动,现场人气几乎成为今年年初至今之最,个别楼盘甚至使出了人流疏导措施。就如:保利·中央公园开放“水晶宫”主题销售中心、奢华样板间,同期举行国防兵器展。开放首日(10月1日)早上9点半,销售中心外就排起百米长的队伍,一天就吸引了三万多人流参观。当日,万科·金域滨江销售中心开放,同时举行世界级游艇展及启幕海洋王国,销售中心内人头攒动。

同样热闹的还有嘉信·嘉兆台、公园1872、龙光·尚街、海骏达·康格斯等。嘉信·嘉兆台举办了“大师傅奇人巅峰大决战”活动,吸引了众多购房者和市民前来围观,其中,“大型魔幻真人秀空中大逃脱”的魔术表演更是令在场的观众叹为观止。公园1872则举办梦幻乐园城堡主题暖场活动。龙光·尚街和海骏达·康格斯也邀请了明星坐镇,前者举办了TVB影视明星杨怡见面会,后者邀请了现在热播的电视剧《大药房》主角钟嘉欣,两个楼盘现场都吸引了大批粉丝。

人气旺了,成交也旺了。根据合富辉煌统计,今年10月1日至7日的顺德楼市成交了239套,比去年同期大涨42%。有些楼盘业绩明显上涨,如:天悦国庆期间成交了15套,相当于该项目一个月的成交量。主要原因是该项目推出了直减35万元的优惠。记者了解到,在受访的38个楼盘里有15个楼盘也如天悦推出特别优惠,但不少楼盘表示国庆后将收回优
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