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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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房贷利率七折基本没戏  

2014-10-17 15:03:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷利率七折基本没戏

邓浩志接受《腾讯财经》采访

 

在央行9月30日宣布房贷认定新标准后,经过十一长假,各家银行相继公布房贷细则。综合多家媒体报道,根据调整后的房贷政策,工、农、建、招等多家银行已出台了具体措施,并已按照新的房贷政策开始执行,但由于从总行发文到各个支行实施有一定时间差,真正实施新政可能还需要一段时间。

对于未来首套房贷是否可能出现七折利率的问题,业内并不是太看好。分析人士指出,目前,银行存款流失压力大,资金价格高企,首套房给出七折最低利率几无可能,九折可能是银行的底线。

建行率先松绑:明确首套房“认贷不认房”

9月30日,央行和银监会紧急发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称《通知》)松贷刺激楼市,不仅重申首套房利率折扣下限为7折,而且在二套房的认定上提出,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

《通知》下发意味着我国二套房限贷政策全面退出,且对二套房以上的贷款权限,下发至各大银行,其放松力度超出市场此前预期的“认房不认贷”。

在央行发布松绑房贷政策9天过后,建行昨日晚间正式发文表态将贯彻落实央行的政策要求,并在文中列举了关于首套房认定的新规细则。值得注意的是,建行是五大行中首家发文落实央行政策的银行。

从建行在其官方网站公布的细则来看,最值得关注的是“支持居民家庭合理的住房贷款需求”,明确“对于贷款购买首套自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素等区别确定。”

除了关于住房贷款的利率之外,新政发布后大家最关心的当然是首套房认定的细则标准,而建行在其发文中表示,对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款,名下无住房的家庭,申请贷款购买住房,执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买住房,可参照执行首套房贷款政策。但具体操作“由各地分行掌握”。

合富房地产经济研究院院长龙斌表示,建行发布的房贷细则,犹如一块石头落地。央行银监会新政策正式落地实现,会大大增强市场信心,消除之前市场担心政策落不了地的担忧。

方圆地产首席市场分析师邓浩志则认为,建行的文件中提到的利率七折优惠,也只是下线,非硬性标准。而相关执行细则仍需根据分行的不同情况决定,所以,现在还要等各个分行的通知才能产生对楼市真正刺激作用。

此外,工行、农行等国有大行也就央行、银监会下发的房贷新政作出回应。

工行表示,关于住房贷款的政策,人民银行、银监会在《通知》中已有明确要求,工行将认真贯彻执行。目前,根据新的房贷政策要求,对于贷款购买首套自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

农行也明确了支持重点,在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上,积极支持改善型住房信贷需求,对合理的购房需求,将努力提供更加优质的金融服务。提高服务效率,逐步推广个人住房贷款自动审批。科学合理定价,将贷款利率控制在合理水平。

在股份制银行中,招行明确表示“开始执行新政”。招行称,央行房贷新政出台后,招行单独拨出信贷额度用于支持购房贷款市场需求,并根据房地产市场的发展适时调增房贷额度,并从10月8日起开始执行新政,但具体房贷细则和首套房利率定价,各地分行还需等待总行另行通知,将根据借款人资质、信用状况等来确定首付款比例和贷款利率。

华夏银行相关负责人称,“由于新政是央行和银监会共同出台的,北上广深可能会有不同,所以还需要等待当地银监局的通知。”另外,兴业银行、浦发银行等不少商业银行表示,有关房贷政策的实施细则正在研究制定中。

银行内部人士表示,各家总行的新政策需先下发至分行,由分行制定相关考核指标后,才会下发至支行,从发文到实施有一定时间差,真正实施新政可能还需要一段时间。

利率最低7折几无可能 9折或为底线

虽然大多数银行都表态将研究房贷新政的细则,部分银行也已明确表态将根据借款人资质适当给予优惠利率,但业内分析人士指出,目前,银行资金价格高企,首套房给出0.7倍的最低利率几无可能,并且进入第四季度后,银行放贷额度会更加受限,因此,短期内能否释放大量的按揭贷款有待观察。

事实上,落实《通知》中首套房的认定标准并不难,但各家银行究竟会在多大程度上放量,以及房贷利率下浮空间有多大,才是关键。

“如果首套房按揭贷款利率执行基准利率,银行基本不要说赚钱,更不用谈利率折扣优惠。目前一个现实是,银行存款流失压力大,资金成本不断提高。”有股份制银行人士坦言。目前,5年以上基准利率是6.55%,7折后只有4.585%,而现在5年期定存利率是4.75%,不少银行还上浮10%,达到5.225%,已经明显地出现倒挂。考虑到目前的存贷利差,银行轻易给出0.7倍利率优惠几无可能,银行没有大打折扣的动力。

根据融360的调查显示,上海各银行优惠房贷利率较节前开始增多。其中,华夏银行首套房利率由基准利率上浮10%下调至9.2折,降幅明显;中国银行由基准利率上浮5%下调至基准。此前房贷宽松“假象”有望进入实质性下调阶段。

广州主要银行房贷利率普遍下调,但降幅有限。其中,建设银行首套房利率由基准上浮5%下调至基准;工商银行由基准上浮2%下调至基准;广州银行由基准上浮10%下调至上浮5%。

而深圳房贷市场利率变化较明显,有7家银行下调首套房贷款利率。建行、招行、邮储银行由基准利率下调至9.7折,民生、兴业、东亚银行由基准利率上浮10%下调至基准,光大银行由此前基准上浮15%下调至基准利率。

融360信贷专家徐瑾认为,鉴于商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位,再加上房地产行业风险加剧,所以央行新政中所提到的7折利率优惠更偏向于政策指导,银行落实起来十分困难,年底出现几无可能。即使有所谓的“7折利率”,也可能会附加诸多苛刻的限制条件,对绝大多数人来说依然是“看得见却摸不着”。但是银行在落实新政时很可能会在当前的水平上适当下调房贷利率,出于盈利性的考虑,9折或为底线。

兴业银行首席经济学家鲁政委认为,“按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算,0.7倍就是4.59%,与同期限公积金贷款利率基本相当,低于5年期政策性金融债收益率4.63%,不过银行现有的资金成本显著高于这个水平。目前,在实际操作中对首套房执行基准利率的0.7倍事实上是不可能的。”

招商证券分析师肖立强认为,虽然此次房贷新政正式出台,但当前的贷款基准利率明显高于2009年水平,同时金融脱媒、非标融资规范导致社会融资成本整体处于较高水平,在非降息和重定价情况下,2009年的按揭利率水平对于当下而言,基本上是一个回不去的过去。

目前来看,首套房贷七折利率优惠仍是奢望,不过也有部分专家表示了较为乐观的预测。

中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇(微博)表示,商业银行出于盈利成本考虑,房贷不一定真的能够做到七折,但政策出台后,房贷接下来可能会有更多的利率优惠。

国泰君安证券首席债券分析师徐寒飞指出,考虑到商业银行的负债成本仍然偏高,7折房贷可能未必能够达到,但是银行之间激烈的业务竞争,未来房贷利率低于目前的水平是可以期待的。

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