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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

天河大推地 或解楼市饥渴  

2014-10-20 17:20:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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天河大推地 或解楼市饥渴

邓浩志接受《广州日报》采访

 

限贷放松成交猛升 业界判断节后拍地溢价率会高过广钢新城

在限贷放松,节后成交数猛升的当口,广州一口气推出天河区10宗商住用地,总起拍价为189.21亿元,这是今年广州起拍总价最高的一次大规模推地,而且其中8块是住宅用地,有楼市回暖的预判,业内对此次宅地成交前景相当看好。

 从交易公告看,10块地中有8块都是华美牛奶厂地块,据悉,华美牛奶厂是广州“三旧”改造工程之一,其改造项目规划方案今年6月获批通过,而地块并未纳入年初广州国土房管局的供地计划表,可算是土地市场上意外的“惊喜”。8宗地块以二类居住用地为主,兼有部分商业用地,总宗地面积为54万平方米,总建筑面积为80万平方米,总起拍价高达90.81亿元,挂牌楼面起始价为8000~12000元/m2不等。华美牛奶厂出让地块中凡涉及居住用地用途地块,均设置最高限制地价。按照规划方案,地块将改造成为低密度住宅区,预计可增加约70万平方米商品住宅供应。

另外一个受关注的则是东圃立交地块,该地块为二类居住用地、防护绿地和城市道路用地,用地面积12.33万平方米,规划建筑面积36.96万平方米(含地下),挂牌起始价44.6亿元,起拍楼面地价12058元/m2,地块出让也设置了最高限制地价64.6229亿元。值得一提的是,竞得该地块要按穗规委会审议通过的要求,将在项目范围内跨越东环高速路段设置上盖绿化平台,即快速路上“加盖”变成隧道,隧道上方建成公园,两边则建设大型住宅楼。这意味着地块建成,将成为广州首个跨越快速路的小区。

同时推出的还有金融城起步区AT091007地块,宗地面积2.91万平方米,规划建筑面积38.45万平方米,挂牌起始价为53.8亿元,楼面地价14000元/m2。

推地时机好过广钢新城,料受追捧

9月29日,广州刚推出了13宗地, 10宗地成交,总成交金额155亿元,3宗地因无人报价而流拍,广钢新城多地块接近底价成交,最高的为18254元/m2,还未达到政府设定的最高限价。而此次又推出10宗天河地块,有业内人士认为,如此大力度的土地供应是因为今年土地拍卖收入不理想,完成全年任务压力大,数据统计显示,截至9月17日,广州通过招拍挂方式出让土地共收入437亿元,按照今年年初800亿元的任务估算,完成率仅54.63%,加上9月29日成交的155亿元,在今年仅剩的不到三个月中,政府的推地压力明显不小。不过相对于9月29日有点惨淡的行情,业内人士对天河地块的拍卖前景则普遍看好。

合富辉煌首席分析师黎文江表示,首先天河的地块位置就决定了其有吸引力,就算华美牛奶厂地块偏远了点,只要周边配套改造铺垫一下,也比其他区域有吸引力,况且其起拍价不算高。其次,因限贷放松,市场对回暖预期较高,预计第四季度楼市行情不错,这种情况下房企也乐意拿地,如果广钢新城的地是9月30日后拍的,其行情也不会如此。另外,预计会有更多外地房企会有兴趣争夺天河的地,而成交价格预计会超出起拍价不少,因为市区目前的平均地价在1.5万元/m2左右,楼价则在2.7万元/m2左右,广钢新村都能拍到1.8万多元/m2,天河的地块至少也能达到这个价格。

方圆地产首席分析师邓浩志也表示对天河住宅用地成交行情看好,他认为天河宅地的溢价率会超过广钢新城,奥体板块的天健上城目前的售价在2.2万~2.4万元/m2左右,华美牛奶厂地块也能达到这个价格,而且因为同时推出8块地,非常好打造一个全新的板块,估计会有一家发展商拿下多个地块的情况出现。对于金融城地块,邓浩志则表示不看好。他认为,目前广州的商业用地已经是供过于求的状态了,而且金融城地块总价达到50多亿元,无论单价还是总价都比较高,会挡住不少房企出手的意愿,此外,今年7月后商地不再允许做公寓,因此只能做写字楼,而写字楼供应量已经很大了,除了销售很可能需要发展商自持经营,同时项目还有27万多平方米的商业部分,类似天河城这样大体量的商业部分对经营压力也很大,在金融城板块,可能10年都难旺起来。

新推地块或可平抑天河高房价

纵观近几年的楼市情况,前些年天河土地供应基本集中在珠江新城,从2007年到2009年推出的珠江新城住宅和商服用地有12宗,从2011年珠江新城的新货就开始不断上市,2009年珠江新城最后一块住宅用地推出,今年这个由越秀地产开发的越秀星汇御府上市。从2012年开始,因豪宅当道,天河区的楼价就居高不下。根据网易监控“阳光家缘”的数据显示,天河区2010年成交均价23432元/m2,成交套数5461套,2011年成交均价是27545元/m2,成交套数2518套,2012年成交均价31769元/m2,成交套数2697套,2013年成交均价35832元/m2,成交套数2935套,2014年1月~9月30日,天河区成交均价在37717元/m2,1806套。可以看到,近几年,天河区楼价始终引领全市,从2012年开始突破3万元/m2,从2013年起月均价甚至时常突破4万元/m2,这是因为在售的珠江新城的豪宅成交量一多,就会迅速拉高整体均价。

而2010年至今,天河推出的土地供应量主要有广氮地块、黄埔大道坚红化工厂地块、油制气厂地块以及金融城多个商业用地。可以发现,目前天河区新货数量不多,新盘主要是位于珠江新城的豪宅和东圃附近的“刚需”盘,2010年推出的广氮地块已经开发成“刚需”大盘天健上城,2万多元/m2的售价常常能成功拉低天河的均价。随着此次华美牛奶厂地块、东圃立交地块的推出,从规划来看,也都是“刚需大盘”的设计,相信随着天河“刚需”供应量的增加,将会对天河区的高房价有平抑作用。

现场探地

华美牛奶厂地块:未开发处女地 原生态环境

位于珠吉路以西的华美牛奶厂地块面积相当大,目前基本处于未开发的原生态状态。从珠吉路向西转入通往华美牛奶厂的路上可以看到,路口有一个“广州华美牛奶公司”的指示牌,指示牌旁边有块醒目的标识,上写“天河大队辖区/萝岗大队辖区”,标明西边区域是天河辖区,东边则是萝岗地界,这也表明地块是在靠近新黄埔的区域。

进入地块的这条路目前还未完全开通,与珠吉路相交路口处是大淋岗村,这条未完全开通的双向车道,往来车辆不多,道路的一半停满了各种车辆,尤其是大巴,俨然像个停车场,沿着路向西行大约一公里左右就能见到华美牛奶公司的入口,入口处有“停车消毒、生产重地”的牌子,显示牛奶厂曾经的严格管理,入口处道路设置的红绿灯目前也尚未启用,而在醒目的位置可看到牛奶厂改造项目规划方案公示图,展示地块的位置。

从现场看,这片区域面积非常大,满目绿色,还有不少是农田,气味也比较原生态,难以看出地块之间的分割,不过地势高低起伏,有小山峦迭起,用于开发房产应该具有不错的先天条件,目前还是一个未开发的处女地,周边除了大淋岗村外建筑也不多。而奥体板块距离地块不算太近,在售的天健上城均价在2.5万元/m2左右,从地块起拍价8000~12000元/m2来看,还是比较有吸引力的。

目前来看,通往地块的交通不算方便,周边配套还在空白状态。看来,天河一个全新的片区将会崛起,因为规划了这样大型的居住片区,道路改造,公交、地铁配套都会跟进,据悉,广州市建委建议研究地铁19号线站点北移该地块的可行性,规划部门回复称已与相关部门研究站点北移方案。

现场探地

金融城AT091007地块:与地铁零距离

金融城AT091007地块可以说是金融城起步区最东端的地块了,从地铁5号线车陂南站A出口出来,旁边就是地块,据悉,这也是金融城地块中距离地铁最近的地块。地块正在车陂路与黄埔大道相交的路口,相邻的西边是广州自来水公司加压站管理所,旁边则是大片待开发的金融城地块。地块南边则是江景豪宅小区江源半岛,地块北面是正在如火如荼施工的佳兆业1号,目测工程进度已经平地面了。总体看,地块周边有大型居住社区,交通和配套都不错,不过唯一金融城起步区的最东端,感觉有些寂寞了,站在地块附近的高处往西看,可见金融城还有大片待开发土地,而西边的施工进度显然也比东部要快得多。

9月28日,广州公共资源交易中心发出公告,宣布出让位于天河区广州金融城起步区AT091002地块,该地块就在AT091007地块旁边,根据出让公告,该宗地块起拍价为157727万元,用地面积为8189.57平方米,比AT091007地块小不少,高频度的推地对市场承接力确实是个考验。

东圃立交地块:傍高速车流量大 避噪音费心思

东圃立交地块地段位置自然是相当优越的,地块位于黄埔大道与广州环城高速交会的东圃立交处,据悉,地块距离地铁5号线东圃站300米,地块北侧仅有宦溪西路,没有东西向联系道路,但从东圃站出来到达地块想一睹真容却不太容易。地块东至高速公路东圃小区,西至环城高速公路匝道绿化,南至天河区法院,北至宦溪西路。从地块的西、南、东边都难以接近地块,从南边的天河区法院看地块,只能见到密密的绿化隔离带,有轰鸣的车辆行驶过的声音,从东边东圃小区来看,作为高速公路宿舍门禁森严,也难以进入一窥地块完整状态。从西边的宦溪西路来看,只能见到满目绿色,有围墙围蔽的地块内是大片绿化,而快速通过的车流声也难以阻挡。从目前来看,地块西北侧为少量的临时厂房,其他为防护绿地、道路用地。地块周边生活氛围非常浓郁,区域内有杨桃公园公交总站,还有循环小巴往来地铁站,距离前进小学也不远,周边除了城中村外,还有美林湖畔、阳光桃源等小区,美林湖畔的二手均价都已经超过2万元/m2。地块起拍楼面地价在12058元/m2,若按照地块出让设置的最高限制地价64.6229亿元折算,楼面地价在1.7万多元/m2左右,价格也比较有吸引力。

不过从现场来看,轰鸣的车流声让人对居住的舒适度有些疑问,这对项目的规划设计要求必然相当高。说到东圃立交地块的来由,据悉是因为2007年广州市东南西环高速公路停止收费,纳入年票制,东南西环由高速公路变更为城市快速路。原高速公路为集中收费设置大量匝道,取消收费后,原匝道给司机的进出造成极大不便,引发强烈投诉,要求改造并尽快启动东圃立交市政化改造工程,改造工程通过的方案是要建一个跨越快速路的大型小区,显然这里将成为一个具有范本意义的项目,至于效果如何实在对开发商的实力有莫大的考验。

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