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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

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广州还有超930万平方米的库存  

2014-10-21 15:12:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州还有超930万平方米的库存

邓浩志接受《羊城晚报》采访

 

国庆后一周,广州一手住宅网签量超过1800套,环比剧增四倍多。不过,这个超1800套的周成交量,放在近四年里却是最差的成交,同比减少四成多。

专业人士分析认为,9月30日颁布的房贷新政的威力还没有很好地发挥出来,预计接下来的时间内广州一手住宅成交量有望获得持续增长,假如限购政策还有实质性的利好,那么成交量还会剧增。多位业内专家预判,预计今年年底广州楼市成交不错,买家也不用过于担心楼价快速上涨,因为超930万平方米的库存量,仍将是最大的抑制因素。

数据解读 环比增四倍,同比跌四成多

网易房产数据中心的统计显示,10月8日至15日,广州一手住宅签约量为1824套,环比国庆长假472套的网签量急增四倍多;和9月23日至30日的1403套相比,只是增加了大约三成。

假如放在近四年同样的时间段来比较,则是最差的成交量。网易数据显示,2013年10月8日至15日,广州一手住宅签约量为3241套;2012年同期为3198套;2011年较差,也有1980套。

“这是今年市场不如去年、前年市场的真实反映,去年年底调控新政出台前,广州楼市行情很旺。”业内资深分析师肖文晓对羊城晚报记者表示。2013年11月,广州出台“穗六条”调控政策,楼市转而入冬。

市场现状 快跑!不宜再想趁机涨价

9月30日,央行新政出台。“对楼市是个利好,对刺激楼盘成交起到非常重要的作用。”中海地产人士如是说。作为抢跑的代表之一,中海誉城在国庆当天发售新货,“至今起码有超过一半的成交都是110平方米以上的三房户型”,销售人员阿龙介绍,“楼盘已经全面执行新政,合作银行对于首套房贷已经还清的买家,都已经执行二套房首付三成政策。利率还按照基准利率,不上浮,也没有优惠。”

位于大坦沙岛的花语水岸从国庆开始推出新货,楼盘负责人介绍:“国庆期间卖了近200套、4亿元,节后成交量稳步上升,每天都成交几套。”销售人员陆小姐介绍:“对于二套房买家,只要还清了首套房贷款,现在都可以做到三成首付。利率上浮2%,比之前上浮5%-10%优惠了不少。”

信贷是其中一个刺激,眼下市场能换来成交的主要因素还有楼价。上周末,花都的雅居乐万科热橙首度开盘,开发商报称当天成交约八成、近百套单位,折后带装修均价为8000-9000元/平方米;增城的合景天峻推售全新组团,平层公寓带装修均价约为7500元/平方米,LOFT公寓毛坯均价约为8500元/平方米,商家报称当天推出近300套单位,成交近八成。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,这样的定价合理,所以才能热卖,“这个时候应该是能走量就走量,商家不宜再想着趁机涨价”。方圆地产首席分析师邓浩志认为:“松绑限贷效果远没想象的大,业内需要冷静。二套认定虽然放宽了,但房贷总额度没提升,楼市不会因为松贷而反转,只能说是能促进回暖。回暖行情和实惠楼价分不开,商家此时涨价是很不理性的行为。”

记者走访多个区域的楼盘了解到,大部分商家还是相对谨慎,即使是中心区的新盘,定价都走亲民路线;旧盘新推的定价也和上期产品售价相近;涨价的只是个别楼盘,整体价格以稳为主。

后市预测 量会持续增加,价将维稳

中原地产项目部总经理黄韬分析认为,在房贷新政的作用下,开发商会借机积极推货,未来广州楼市成交会更加活跃,成交量会上升但不会暴涨。业内资深分析师肖文晓对后市也基本乐观:“房贷新政对楼市的改善性需求是利好,改善性需求在广州楼市中占比三至四成,且不论他们最终能否享受利率优惠,单是首付门槛从原来的七成降到三成,已足以解放之前很多受限制的购买力。可以预见,随着房贷新政的落实,第四季度广州楼市成交量的上升将是很自然的事情。假如广州限购政策松绑,楼市更将迎来大刺激。”

业内专家认为,在成交量有望持续增加的市场中,广州一手住宅也难以大幅涨价,起码在今年第四季度,广州楼价将会受到高库存的影响而保持稳定。合富房地产经济研究院院长龙斌认为,当前广州楼市存量为近年来最高,这成为涨价的最大制约因素。“至10月14日,广州有932万平方米以上的可售面积,比今年1月14日的749万平方米增加了约25%,未售货量更多。这样的环境下,商家首先要想的是去库存,而非涨价。当可售面积回落至600万至700万平方米时,涨价才更有基础。”

专业研究机构克而瑞日前发布的分析报告指出:“广州楼市库存压顶,后市竞争更加激烈。截至9月末,广州可售存量超过930万平方米,去化周期迅速攀升至17个月,后市去化压力陡增。主宰广州楼市的番禺、花都、南沙、增城等区,可售存量均分别超过220万平方米,去化周期大多数超过15个月,花都和南沙的去化周期更超过23个月,可见未来广州郊区楼市的竞争程度将会非常大。至9月底,不少标杆房企的业绩完成率不足七成,第四季度房企完成业绩目标压力较大,跑量仍将是第四季度的主基调。预计第四季度广州一手住宅成交量将会回升,楼价震荡维稳。”

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