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邓浩志的博客

地产经济研究专家

 
 
 

日志

 
 

21亿中信地产原价转让西关海项目  

2014-10-22 12:30:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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21亿中信地产原价转让西关海项目

邓浩志接受《新快报》采访

 

近日,记者获悉,中信华南地产公司将其100%控股的广州市荔港南湾房地产开发有限公司挂牌出让,意味着该公司开发并正在销售的中信西关海项目也将易手。公司股权挂牌价为21亿元,和2009年中信地产从广州城启集团手中购得的土地价格相同。目前中信西关海项目仍正常销售。中信地产成立于1986年,是业内知名央企。

A

项目开卖两年后易手

记者获悉,中信地产持有100%股权的广州市荔港南湾房地产开发有限公司9月26日在北京交易所挂牌出让,而这个公司所开发的楼盘正是当前市场上销售中的中信西关海。

转让公告显示,该项目股权转让挂牌价为21亿元。根据交易条件,如挂牌期满只产生一家符合条件的意向受让方,则采取协议转让方式成交,如挂牌期满产生两家或两家以上符合条件的意向受让方,则进入网络竞价程序。而意向受让方需要在资格确认后3个工作日内向北交所指定账户缴纳63000万元交易保证金。

官网资料显示,中信地产成立于1986年,是中国首批具有一级房地产开发资质的企业,在2007年重组后,提出了“立足京津环渤海、珠三角、长三角,重点在经济发达的一、二线城市深耕发展”的发展策略,以央企背景在豪宅市场上广为人知。早期在广州开发了中信君庭,中信香樟墅,在佛山开发了中信山语湖等,这些无一例外都属于豪宅型社区。

本次股权出让的受托公司北京智德盛投资顾问有限公司一名姓杜的先生向记者表示,在转让公告挂出后不乏咨询者,挂牌日从9月26日开始至10月28日。对于企业转手的原因,该人士称之为“央企退出项目”。

B

挂牌价和5年前购入地价相同

众所周知,中信地产并非中信西关海项目所在地的第一任东家。2009年,中信地产从广州市城启集团手中用21亿元的价格将荔港南湾南区紧靠珠江边及青年公园的住宅用地,总面积为21万平方米,折合楼面地价为10000元/平方米,接手后的中信地产开发了这个名为中信西关海的一线江景项目。当时的地价创下了荔湾区地价的新高,同个板块或相邻板块楼盘的售价普遍为1.5万-1.8万元/平方米。当时有业内人士预测,就算是开发成豪宅项目,以该区域现有的环境和氛围,要卖到1.8万元/平方米以上的价格很难。

2011年4月,该项目规划获批,一共将建17栋住宅和两栋商业,资料显示住宅总户数为2000户左右,包括高层和超高层,其中有两栋超高层单位层数为54层,层高为198米,刷新了广州当时最高住宅建筑纪录。根据规划示意图,整个小区的容积率达到4.8。

2012年9月16日,中信西关海以1.8万元/平方米起的毛坯价格首次开盘,当时广州楼价已大幅增长,同板块的一手楼已跃至2万元/平方米以上,1.8万元/平方米仅相当于周边二手楼的售价,低价入市的策略让项目在热销的同时名声大噪。据悉,开盘推出的200多套155-255平方米的单位售出了八成。

阳光家缘显示,截止到今年10月份,该项目共有775套产品获批预售证,其中网签售出的套数为359套,按照整个小区2000套左右的总数,只售出不足18%,记者从项目现场了解到,目前还有多栋楼宇尚未动工,包括一块发展预留用地。

从现场看,项目产品销售未中断,不过销售中心人气冷清。据销售人员介绍,目前在售的产品最小单位为131平方米的三房,最大的户型超过300平方米,其中131-151平方米面积略小的单位目前带装修的价格为2.7万-3.1万元/平方米,小区最早出售的一批产品将在今年年底交付使用,在项目施工处仍然可以看到正常作业。不过有业内人士表示,今年推出了一批特价单位,价格低至2.4万元/平方米。

值得一提的是,21亿元出让股权的中信西关海,挂牌价和5年前购入的地价正好相同,等于原价将项目挂牌转让。阳光家缘数据显示,已经售出的359套单位,均价为25630元/平方米,在几年时间,该公司从项目揽得的总收入仅为109652万元。如果该项目原价出售,仅仅是扣除建安成本、人力成本,所获得的收益已经甚少。

C

中信多次易手旗下项目

根据股权出让公告披露的财务数据,近两年中信西关海的盈利情况不甚理想。企业年年度审计报告数据显示,2013年度,该公司营业收入为零,营业利润为-6594万元,净利润为-5328万元。

今年的企业财务报表数据显示,截至今年7月31日,该项目的营业收入为149.8万元,营业利润为-545.97万元,净利润为-556.22万元。资产总计为511855万元,然而负债总计却达到-517088.79万元,所有者的权益为-5233.12万元。

方圆地产市场首席分析师邓浩志表示,从去年和今年的市场环境看,去年应该是大部分房企赚得盆满钵满的时候,如果房企在去年出现亏损明显不太正常。但今年市场整体低迷,如果亏损也在情理之中。

实际上,近两年中信多次易手旗下的项目。据媒体报道,2009年9月,中信地产就将其100%控股的北京富恒房地产开发有限公司全部股权以挂牌价30550万元转让,而后由华润置地以约13亿元的价格接手。2010年8月,中信深圳集团和中信地产成都公司在北京产权交易所挂牌转让所持成都中信光达地产有限公司100%股权,挂牌价格为1.53亿元。相比保利、方兴等央企不断在全国扩张的表现,中信地产近几年却在逐渐缩小市场份额,并且不时爆出资金链吃紧的传闻。

业内分析

大户型售价过千万

产品定位尴尬

中信西关海虽然具有较为优越的江景优势,定位仍然偏中高端,但是小区容积率高达4.8,还缺乏高端配套,小区门口直面高架桥,周围云集了诸多建材超市,环境指数一般,但是大户型产品每套的售价却在七八百万元甚至过千万元。在广州业内人士看来,这种定位显得比较尴尬,在豪宅市场上销售前景不乐观。

多位业内人士表示,中信西关海这两年来屡次降价,其中销售比较好的也就是户型相对较小的产品,而大户型却滞销,特别是280-320平方米的超大平层。项目销售人员向记者表示,项目大户型朝向、景观有优势,户型越大单价越高,其中151平方米的产品去到3.05万元/平方米。一套280平方米的产品售价都超过了800万元,普遍可能达到千万元以上,已经比肩珠江新城的豪宅售价。“而这样的售价和中信西关海设计普通的产品、较为一般的景观开阔度以及周围的环境都显得格格不入。”中原地产广州项目部总经理黄韬这样表示,中信西关海在荔湾区并非标杆性楼盘,无论是户型还是定价上,都决定了项目的资质较为一般,而这跟中信的初衷有出入。

邓浩志表示,广州千万级别以上的买家大多为多次改善型,受限购影响,需求难以释放,因此西关海整体的产品面临低端改善型刚需够不着,高端改善型无市场的尴尬。

转让或出自优化资产角度考虑

“得知中信此次转让西关海项目,内心有小许意外,不过目前未见到中信其它业务出现波动,个人估计此次转让可能是从优化资产的角度考虑,并非重大策略的转变,例如退出房地产业务等。”黄韬如分析称,出售手中不太优质的项目进行资产优化、有意图暂时性退出广州市场都有可能。

一位跟中信地产广州公司有过业务往来的知情人也认为,中信地产转手项目,不排除是出自优化资产和投资区域转移的考虑。

记者电话联系荔港南湾房地产开发有限公司以及项目法人代表,在记者表明身份后,该公司人员以没空为由挂断电话。而该项目营销人士向记者表示,年底正常收楼,开发进度照常进行,产品销售也照旧。

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