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邓浩志的博客

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楼盘纯属吓人,年底走量要紧  

2014-10-25 08:36:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼盘纯属吓人,年底走量要紧

邓浩志接受《新快报》采访

 

 业内:广州楼价不太可能大规模上涨

央行新政发布后一周内,绿城、绿地、恒大、碧桂园、新城等品牌房企传出节后涨价的内部文件,尽管部分房企已经否认节后有涨价的动作,但在媒体上关于涨价话题的炒作已经拉开帷幕。那么,在央行扔出的“重磅炸弹”政策利好的市场背景下,当前市场是否具备涨价的条件?未来房价何时才会上涨?

年内楼市基本面难有实质性好转

“楼价上涨是不可能的,这很可能是一种营销噱头。”方圆地产首席分析师邓浩志认为,放松限贷对楼市的影响没有想象中那么强烈,“七折利率、二套房贷放松……诸如此类的政策其实很难落地,因此放松限贷的作用被高估了。”另外,从供应量的角度来看,邓浩志也认为市场没有涨价的条件,他判断表示“广州的去化周期在一年以上都不用考虑涨价的问题”。在邓浩志看来,目前广州供应量最大的区域楼价要上涨也最为困难,例如花都、原萝岗区域以及南沙都比较难出现涨价现象。但他同时认为,广州的中心城区可能会率先引领市场复苏,据他透露,近期方圆地产监控的许多中心城区楼盘都人气很旺。

根据网易统计阳光家缘数据,10月上半月,广州一手楼共网签2585套单位,网签面积为290543平方米,均价13511元/平方米,网签套数环比持平,并未出现大幅增长。“实际上黄金周楼盘人气是不错的,只是由于当时房贷新政还未落地,不少楼盘只有通过‘偷步’卖楼的方式,让结清了首套房贷款的购买二套房的买家先认购,等一两个月内银行细则确定后再签合同,而这些购买并未计入实际网签中。”业内人士表示。

同策咨询研究部总监张宏伟也表示,央行新政落地后对楼市影响具有滞后性,年内楼市基本面难有实质性好转。“从央行扔出重磅炸弹的政策利好的影响来看,由于‘首套房认定标准’进行调整、首套房贷利率下降对大中城市楼市影响有3-6个月的滞后性,当第四季度‘首套房认定标准’进行调整、首套房贷利率开始实质性下降,最早到2015年第一季度全国大中城市楼市基本面将开始有明显的好转趋势。”张宏伟表示,“从这个角度来看,年内大中城市基本面并不会有实质性的好转,房价在第四季度出现大规模上涨的可能性不大。”

开发商年底将继续冲刺业绩

不仅业内人士不看好涨价的传言,一些开发商也私下表示涨价难以成为首要选项。某开发商华南区域营销负责人向记者表示,目前该公司正全力抓住时机走量,不会轻易向上调整价格,反而有可能再搞一波促销优惠拉动成交。

张宏伟认为,就市场指标来看,大部分城市并没有房价上涨的压力,当前部分品牌房企传出节后涨价的内部文件并不是真的马上要涨价,而是从营销的角度来看,制造涨价的预期和市场氛围,引导市场向有利于销售的方向转向。此外,上市公司年报与销售业绩指标等因素将迫使房企继续跑量,不可能出现大规模涨价。品牌开发商力拼“银十”与年底(上市公司年报)销售业绩的策略并不会改变,开发商会使出浑身解数在马年最后几个月最大限度跑量,扭转大中城市今年楼市不给力的大势。因此,对于第四季度的大中城市楼市来讲,要想出现成交量逐步回升的楼市“翘尾”行情,房价尤其是上市公司的项目价格就不可能出现大规模涨价现象。

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